1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e CARA + 1 CCC M^e GRATTIROLA

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 14 AOUT 2025

[W] [Y] épouse [Z]

c/

S.A.S. CMLS, [T] [L]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00413 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEBZ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Juillet 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [W] [Y] épouse [Z]

née le 26 Janvier 1965 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Tanguy CARA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. CMLS, enregistré au RCS de CANNES sous le numéro 932 781 701, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [T] [L]

né le 29 Octobre 1979 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

tous deux représentés par M^e Hadrien GRATTIROLA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Août 2025.

***

FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte authentique, reçu le 3 juin 2022, par Maître [K] [P], notaire à [Localité 8], [W] [Y] épouse [Z] a acquis auprès de la société civile immobilière LE SUQUET, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], [Adresse 5] le lot de copropriété numéro 14 consistant dans un local commercial situé au rez-de-chaussée, avec mezzanine au premier étage auquel on accède par un escalier intérieur, donnant sur la [Adresse 9] et figurant au plan d’ensemble annexé soumise révolu, où il porte le numéro un au niveau du rez-de-chaussée et pas de numéro au niveau du premier étage pour la mezzanine et les 119/1000èmes des parties communes générales.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 22 octobre 2021, la société civile immobilière LE SUQUET a donné à bail ce lot de copropriété à la SARL MARCANNES, pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2021 pour se terminer le 31 octobre 2030, en vue de l’exercice d’activités de restauration, moyennant le paiement de loyers annuels en principal de 22 600 €, hors taxes et hors charges, soit 1800 € par mois payable d’avance, par virement bancaire sur le compte du bailleur, TVA en sus et d’une provision mensuelle pour les charges, révisables à tout moment en fonction des dépenses de montant de 50 €.

Un avenant à ce bail commercial aurait été signé le 10 juin 2022 mais n’est pas versé aux débats.

La SARL MARCANNES a cédé le 6 février 2023 le droit au bail à la société SCHEBELL. Un avenant au bail commercial aurait été

Le loyer est stipulé révisable annuellement, la première indexation devant être calculé à la date anniversaire du bail, soit le 1er novembre 2022.

Par acte sous seing privé du 6 février 2023, [W] [Y] épouse [Z] et la SAS SCHEBELL ont signé un avenant au bail commercial, commençant à courir à sa date. Loyer est porté à la somme de 22 308 €, hors charges hors taxes que le preneur s’engage à acquitter par mois et d’avance avant le 5 de chaque mois, soit une somme mensuelle de 1859 €. Il est expressément prévu que le locataire accepte de verser des à présent 3 mois de loyer d’avance au bailleur avec la provision sur charges afférentes, soit la somme de 5727 €, qui restera acquise pendant la durée du bail à titre d’avance, à son profit.

Il est spécifié dans toute de cause, loyers et charges incombant au locataire en vertu du bail et de l’avenant ne sont pas assujettis à la TVA ou à toute autre taxe qui viendrait lui être substituée.

Le loyer stipulé révisable annuellement.

Aux termes d’un acte d’avocat électronique daté du 23 septembre 2024, [T] [L] s’est engagé en qualité de caution solidaire du bail commercial.

Par acte d’avocat du même jour, enregistré le 27 septembre 2024 au service départemental de l’enregistrement de Grasse, la SAS SCHEBELL a cédé à la SAS CMLS le fonds de commerce incluant au titre des éléments incorporels le droit pour le temps restant à courir, à compter du jour de l’entrée en jouissance, au bail du local où le fonds est exploité.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la société cessionnaire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date des 21 et 26 février 2025, [W] [Y] épouse [Z] a fait citer la SAS CMLS et [T] [L] en sa qualité de caution solidaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 1103, 2288 du Code civil, du bail commercial, du commandement de payer ainsi délivré :

— juger de la faute commerciale de la société preneuse qui ne paie plus ses loyers (sic) ; juger que le bail commercial concédé à cette société a été résilié le 18 janvier 2025 ;

— ordonner son expulsion, celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique;

— condamner le locataire défaillant et la caution au paiement d’une provision de 8180 € euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes commandées et à compter de la date d’assignation pour le surplus ;

— ordonner la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer de la dernière année, plus les charges, à la date du 12 février 2025, soit un montant mensuel de 1995 € outre 50 € au titre de la provision sur charges ; condamner solidairement les défendeurs à son paiement jusqu’à la libération effective des locaux, soit la somme de 2045 € à ce titre.

Elle sollicite également. Sa condamnation au paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le commandement de payer.

Les parties au constitué avocat.

Le dossier initialement appelé à l’audience du 26 mars 2025 a été renvoyé contradictoirement, à leur demande, à l’audience du 28 mai 2025 puis du 2 juillet 2025.

[W] [Y] épouse [Z] expose en substance au soutien de son action, aux termes de l’assignation que la mise en demeure adressée par son conseil n’a pas été suivie de paiement, que le commandement de payer est resté infructueux dans le mois de sa délivrance, que l’existence de l’obligation de la société preneuse au titre du bail n’est pas sérieusement contestable, qu’il en est de même de l’obligation de la caution au regard des stipulations de l’acte de cautionnement.

Dans les conclusions en réponse régulièrement notifiées le 2 juillet 2025, la bailleresse conclut au rejet de la demande de délai de paiement, à la demande reconventionnelle pendant la voir dire que le fonds est insalubre et inexploitable. Elle maintient sa demande d’expulsion et sollicite désormais la condamnation au paiement de la somme de 19 405,29 € augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes commandées, à compter de l’assignation pour le surplus, la fixation d’une indemnité occupation. Les autres demandes sont maintenues.

Elle s’oppose à la demande de délai de paiement en mettant en avant la mauvaise foi de la société qui exploite parfaitement le fonds de commerce ainsi qu’à la demande de sursis dans l’attente de la décision du 10 juillet 2025, à laquelle elle n’est pas partie et dont la cause et l’objet sont différents. Elle soutient que le caractère prétendument dégradé et insalubre du fonds n’est pas démontré, qu’aucune action n’a été initiée contre le bailleur pour lui faire grief d’éléments liés à un défaut de clos et du couvert (sic), que l’absence de paiement du loyer est constitutive d’une faute, d’un manquement intentionnel du locataire commercial dans ses obligations contractuelles que légales.

***

La SAS CMLS et [T] [D], dans des conclusions en réponse, dont il n’est pas justifié de la notification par RPVA mais qui a été porté à la connaissance de l’avocat de la bailleresse, sollicite, en application de l’article 1343-5 du Code civil des délais de paiement, offrant le versement d’une somme mensuelle de 1000 € pendant 2 ans. Ils demandent que le paiement s’impute d’abord sur le capital restant dû (sic) et à titre subsidiaire, au visa des dispositions des articles L322-1, L 322-3, R 322-15 et R 322-17 du code des procédures civiles (sic), demandent au juge des référés d’accorder un délai suspendu à la décision de justice du 10 juillet 2025 (sic).

Les défendeurs exposent qui font usage de fonds de commerce, que les loyers n’ont pas été intégralement payés, qu’à la date du 2 juillet 2025, la dette locative s’élève à la somme de 19 405,29 €, non contesté, qu’en dépit de sa situation particulièrement opérée, la caution procédait spontanément et volontairement, en dehors de toute contrainte judiciaire, ou versement le 27 mars 2025, d’une somme de 3500 €, qui sont de parfaite bonne foi.

Ils ajoutent qu’ils rencontrent des difficultés pour une raison parfaitement indépendante d’une quelconque volonté de se soustraire à l’obligation de paiement des loyers mais qu’il sont opposés au précédent propriétaire du fonds de commerce, que ce fonds de commerce est dans un état d’insalubrité déplorable, présentant de graves vices, par définition inconnus de l’acquéreur mais connus du vendeur, que la solution du litige dépend directement et immédiatement de l’affaire devant être jugée le 10 juillet 2025, que la caution ne ménage pas ses efforts pour parvenir à l’apurement de la dette..

MOTIFS ET DECISION

1. Sur les demandes formulées par la bailleresse :

Il est acquis aux débats que [W] [Y] épouse [Z] et la SAS CMLS, sont liés par un bail commercial en date du 22 octobre 2021, consenti par le précédent propriétaire, suivi de la signature de l’avenant, soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, tels que modifiés par la loi du 18 juin 2014.

Aux termes de l’article L 145-41 de ce code, tel que modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, article 6-III-1°, en vigueur le premier octobre 2016, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement de payer doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis force de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

[W] [Y] épouse [Z], par suite de l’absence de paiement des loyers et provisions sur charges des mois de novembre et décembre 2024 inclus, d’un montant mensuel de 1995 euros et de 50 euros, a fait signifier à la SAS CMLS un commandement de payer par acte de Maître [C] [G], commissaire de justice à [Localité 8], du 17 décembre 2024, visant à obtenir le paiement de la somme principale de 4090 €, majorée du coût de l’acte, dans le mois et lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SAS CMLS ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 18 janvier 2025. Or, la bailleresse ne sollicite pas dans l’assignation introductive d’instance et dans le dispositif de ses conclusions, la constatation de la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire. Elle demande en effet au juge des référés de se prononcer sur la faute contractuelle de la société locataire qui ne peut plus et loyers et de juger que le bail commercial a été résilié, sans viser la clause résolutoire.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, de statuer sur une faute contractuelle de la société brumeuse, sur la résiliation du bail, en dehors du jeu de la clause résolutoire, aux risques de trancher une contestation sérieuse.

Compte tenu du libellé des demandes, il n’y a pas lieu à référé de leur chef.

Dès lors qu’il n’est pas fait droit à ses demandes, la demande d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la prétendue résiliation du bail commercial et de condamnation du locataire commercial ainsi que la caution ne peut prospérer, ses demandes impliquant le prononcé de la constatation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire.

En revanche, le juge des référés est parfaitement mesure de statuer sur la demande formulée en paiement des loyers et provisions sur charges dont la société locataire la caution ne conteste pas le montant et l’exigibilité, sauf à observer que la bailleresse ne sollicite pas le paiement d’une provision mais de la somme de 19 405,29 € outre intérêts. Ce point n’ayant pas été soulevé par les défendeurs, il ne sera pas retenu par la juridiction.

[W] [Y] épouse [Z] précise, dans les conclusions en réponse, le détail de cette somme. Elle a tenu compte du versement de la somme de 3500 €, invoquée en défense. Elle correspond aux loyers et provisions sur charges demeurés impayés au titre des mois de novembre 2024, décembre 2024, janvier à juillet 2025, soit une somme de 17 255 €. Elle intègre les honoraires de l’avocat hauteur de 1800 € qui ne constituent pas une créance locative au sens strict et n’ont pas à figurer dans le décompte.

Elle intègre également des frais de commandement de payer et d’assignation qui n’ont pas davantage lieu d’être intégrées dans cette créance, étant observé que cette demande est également formée au titre des dépens de l’instance.

Il sera également observé que la bailleresse, dans le dispositif de ses conclusions sollicite la condamnation des défendeurs solidairement au paiement de cette somme de 19 405,29 € outre intérêts, arrêtée au 1er juillet 2025 et qu’elle maintient une demande en paiement solidaire de la somme de 2045 € au titre de l’indemnité d’occupation, non exigible et qui en tout état de cause fait double emploi avec la demande en paiement de la créance locative.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’obligation au paiement de la créance locative à hauteur de la somme de 17 255 € n’est pas sérieusement contestable. Il convient de condamner la SAS CMLS à payer à [W] [Y] épouse [Z] cette somme, à titre provisionnel, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 090 €, de ce jour pour le surplus.

La condamnation solidaire de la caution, non contestée, en vertu de l’acte de cautionnement versé aux débats, exempt de toute ambiguïté sur la nature et l’étendue de ses obligations, ne souffre d’aucune contestation. La caution sera par conséquent condamnée solidairement au paiement de cette provision.

2. Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive :

[W] [Y] épouse [Z] sollicite la condamnation solidaire de la société commerciale et de sa caution au paiement d’une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, sans préciser le fondement juridique de cette demande, non provisionnel.

Elle ne démontre pas avoir souffert d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement majoré des intérêts au taux légal.

Elle sera par conséquent débouter de sa demande.

3. Sur la demande de délais de paiement à titre principal et sur la demande subsidiaire formée par les défendeurs.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les défendeurs sollicitent à titre principal un délai de paiement de 24 mois, ouvrant le versement d’une somme mensuelle de 1000 €.

Il sera observé qu’entrée en possession des lieux par suite de la cession du fonds de commerce consentie le 23 septembre 2024, la SAS CMLS a seulement procédé depuis lors au paiement d’une somme de 3500 €, dans le courant du mois de mars 2025, qu’elle a par conséquent totalement méconnu ses obligations contractuelles essentielles. Elle prétend, sans produire la moindre pièce et donc sans en justifier que « le fonds de commerce est dans un état d’insalubrité déplorable, présentant de graves vices, par définition inconnus de l’acquéreur mais connus du vendeur, que la solution du litige dépend directement et immédiatement de l’affaire devant être jugée le 10 juillet 2025, que la caution ne ménage pas ses efforts pour parvenir à l’apurement de la dette ».

Aux termes du libellé des conclusions, c’est le fonds de commerce qui serait dans un état d’insalubrité déplorable. Elle n’évoque pas l’état des locaux dans lesquelles se fonds est exploité

Or, elle évoque une procédure contre le vendeur, susceptible d’être examinée à l’audience du 10 juillet 2025 par le juge des référés, à laquelle la bailleresse n’est pas partie, qu’elle n’a pas estimé devoir communiquer aux débats.

Les défendeurs ne démontrent pas leur capacité financière susceptible de leur permettre de s’acquitter la créance locative, dans le délai proposé.

L’absence de paiement des loyers dès la prise de possession des locaux interroge sur cette capacité et sur la réelle volonté la société preneuse et de la caution de respecter leurs obligations contractuelles.

La demande de délais de paiement, à laquelle la bailleresse est opposée, sera rejetée.

Quant à la demande, formée au visa des dispositions du code des procédures civiles, a priori d’exécution, pour le moins maladroitement formulée, assimilable à une demande de sursis à statuer, ne saurait être accueillie, en l’absence de production des éléments relatifs à la procédure qui opposerait les défendeurs au cédant du fonds de commerce et de démonstration de lien entre cette procédure et le défaut de paiement avéré des loyers.

4. Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La partie qui succombe doit supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [W] [Y] épouse [Z], qui a été contrainte de saisir le juge des référés pour obtenir le respect de ses droits la charge des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens ; une indemnité, ramenée à de plus justes proportions de 1 200 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, juge des référés au tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834, 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande formée par [W] [Y] épouse [Z] tendant à voir "juger de la faute contractuelle de la SAS CMLS qui ne paie plus ses loyers », juger que le bail commercial concédé a été résilié en date du 18 janvier 2025, juger qu’il n’est nullement démontré que les fonds de commerces est insalubre et inexploitable, ordonner l’expulsion de cette société, fixer d’occupation et condamner solidairement la société preneuse et la caution à son paiement ; la renvoyons à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Condamnons la SAS CMLS et [T] [L] en sa qualité de caution solidaire de cette société à porter et payer à [W] [Y] épouse [Z] une provision de 17 255 € à valoir sur les loyers et provision sur charges du mois de novembre 2024 au mois de juillet 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 090 €, à compter de ce jour pour le surplus ;

Déboutons [W] [Y] épouse [Z] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Déboutons la SAS CMLS et [T] [L] de leur demande de délais de paiement et de leur demande tendant à voir accorder « un délai suspendu à la décision de justice du 10 juillet 2025 » ;

Condamnons in solidum la SAS CMLS et [T] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile et à porter et payer à [W] [Y] épouse [Z] une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé les an, mois et jour sus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES