1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e BAYOL + 1 CCC M^e AUNE-BRANCALEONI + 1 CCC M^e VERIGNON + 1 CCC Mail médiateur

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 13 NOVEMBRE 2025

ENVOI EN MEDIATION

renvoi à l’audience du 21 Janvier 2026 à 08h30 Salle D

S.C.I. COVEN

c/

[W] [K], S.A.S. MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00492 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QE57

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 10 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. COVEN, inscrite au RCS de Cannes sous le n° 900 404 138, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [H].

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e André BAYOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

Monsieur [W] [K], immatriculé au RCS d’Antibes sous le n° 422 314 484

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Anne-claire AUNE-BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Benoît VERIGNON, avocat au barreau de GRASSE,

La S.A.S. MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT, inscrite au RCS de Marseille sous le n° 381 961 739, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Benoît VERIGNON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 10 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre, prorogée au 13 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Monsieur [W] [K], entrepreneur individuel, exploite un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne « LE 61 » dans un local commercial appartenant à la SAS MÉDITERRANÉE PALACE INVESTISSEMENT, situé au rez-de-chaussé de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 8].

La SCI COVEN est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage du même immeuble, au-dessus de ce local commercial.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SCI COVEN a fait assigner la SAS MÉDITERRANÉE PALACE INVESTISSEMENT et Monsieur [W] [K] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir ordonner une expertise afin notamment de déterminer l’origine des nuisances olfactives qu’elle soutient subir du fait de l’activité de restauration exploitée dans le local situé en-dessous de son appartement et du défaut de conformité de l’extracteur de fumées.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 avril 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 10 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juillet 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI COVEN demande au juge des référés, au visa des articles 145 et 700 du code de procédure civile, 8 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement sanitaire du département des Alpes-Maritimes Val-de-Marne de septembre 2003, de :

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions formulées par M. [K] et la Société MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT,

— déclarer recevable la SCI COVEN en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission de :

déterminer l’origine des nuisances olfactives provenant du local commercial du restaurant LE 61 exploité par M. [K] sis [Adresse 5] à [Localité 8] et appartenant à la Société MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT,donner son avis sur les mesures pour y remédier,donner son avis sur la conformité légale et réglementaire du système d’extraction,donner son avis sur la conformité légale et réglementaire de l’installation de l’extraction proposée par le propriétaire de M. [K],donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces nuisances olfactives, et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée,donner son avis sur le danger éventuel de la poursuite de l’activité et la nécessité éventuelle de fermeture de l’établissement,rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,- ordonner que pour procéder à sa mission, l’expert devra :

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, – ordonner que l’expert déposera son rapport au secrétariat-greffe du tribunal au plus tard dans les six mois de sa saisine,

— condamner solidairement Monsieur [K] et la SAS MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [K] et la Société MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT en tous les dépens.

La demanderesse expose être gênée depuis plusieurs mois par les odeurs de cuisson et le bruit dégagés par le restaurant situé au rez-de-chaussée, dont l’extracteur de fumée est situé en façade arrière dans l’encadrement d’une fenêtre, juste en-dessous d’une fenêtre de son appartement. Elle soutient que ce système d’extraction n’est pas conforme au règlement sanitaire des Alpes-Maritimes, qui impose que l’air extrait des locaux soit rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre, et que l’activité de restauration exercée dans le local est en contravention avec le règlement de copropriété, qui proscrit notamment tout activité de restaurant et toute activité malodorante ou bruyante. Elle reproche à la SAS MÉDITERRANÉE PALACE INVESTISSEMENT d’avoir renouvelé, le 15 novembre 2022, le bail conclu avec Monsieur [W] [K], en fixant comme destination des lieux les activités de « snack, restauration rapide, cave à vin », alors que la destination initiale des lieux, telle que décrite dans le bail conclu en 2013, était limitée à « bar à vins, tartinerie, dégustation sucrée-salée ». Elle conteste la force probante de l’attestation d’une ancienne occupante de l’immeuble produite par Monsieur [W] [K], en l’état du litige l’ayant opposée à cette personne, dont elle a obtenu l’expulsion. Elle s’estime bien-fondée à solliciter une expertise judiciaire afin d’évaluer les nuisances subies et elle s’oppose à la demande de médiation formée en défense, en soulignant que la nature du litige est éminemment technique et qu’il ne peut être tranché par un simple échange de point de vues sans l’avis préalable d’un professionnel qualifié ; elle relève en outre qu’elle a tenté en vain des démarches amiables avant d’introduire la présente instance, sans qu’aucune solution ne soit proposée par l’exploitant. Elle conteste que sa demande nécessiterait la mise en cause du syndicat des copropriétaires, faisant valoir que l’expertise sollicitée ne porte que sur la conformité réglementaire et l’impact sanitaire d’un équipement utilisé de manière privative par le fonds de commerce de Monsieur [W] [K] et qu’il ne s’agit pas de remettre en cause l’état des parties communes, ni de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce stade. Elle rappelle en tout état de cause que la copropriété ne comporte que deux propriétaires, à savoir elle-même et la SAS MÉDITERRANÉE PALACE INVESTISSEMENT, et que la gestion actuelle de la copropriété est en phase de transition, le syndic professionnel ayant vocation, selon elle à être remplacé par l’un des copropriétaires en fin d’année.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS MÉDITERRANÉE PALACE INVESTISSEMENT demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— rejeter la demande d’expertise formulée par la SCI COVEN, faute pour cette dernière d’avoir mis en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5],

— débouter la SCI COVEN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

— condamner la SCI COVEN à payer à la société MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI COVEN aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— donner acte à la société MEDITERRANEE PALACE INVESTISSEMENT qu’elle formule toutes les protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée par la SCI COVEN,

Si la juridiction de céans venait à faire droit à cette demande d’expertise judiciaire,

— désigner, dans le cadre d’une bonne administration de la justice, Monsieur [B] [I], expert judiciaire qui a déjà eu à connaître récemment d’une mission d’expertise judiciaire portant sur le même immeuble, expertise ayant donné lieu au dépôt d’un rapport d’expertise en date du 20 août 2024,

— mettre à la charge de la SCI COVEN, demanderesse à l’expertise, les sommes qu’il y aura lieu de consigner à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire,

— réserver les dépens.

Elle rappelle qu’elle a acquis le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en 2011 et qu’elle a consenti à Monsieur [W] [K] un bail commercial à effet au 1er décembre 2013 pour l’exercice d’une activité de « bar à vins, tartinerie, dégustation sucrée-salée », renouvelé à compter du 1er décembre 2022 pour l’exercice d’une activité de « snack, restauration rapide, cave à vin ». Elle expose que la SCI COVEN, qui est propriétaire des appartements situés aux étages supérieurs, a entrepris en 2023 d’importants travaux ayant causé des effondrements dans l’immeuble, ce qui a nécessité de sécuriser les lieux et de prendre un arrêté de péril, et ayant justifié, dans le cadre d’une procédure en référé à heure indiquée, la désignation en urgence d’un expert judiciaire, Monsieur [B] [I], qui a pointé la responsabilité de la SCI COVEN du fait des travaux qu’elle a réalisés sur la structure de l’immeuble et notamment les planchers, en se substituant au syndicat des copropriétaires, alors qu’il s’agit de parties communes. Elle soutient que l’examen de la non-conformité éventuelle du système d’extraction situé en façade, qui est une partie commune, suppose la mise en cause du syndicat des copropriétaires, ce que la demanderesse n’a pas fait, alors même qu’elle se plaint du non-respect du règlement de copropriété, qui autorise pourtant l’exercice d’une activité commerciale en rez-de-chaussée. Elle note que le trouble manifestement illicite allégué par la SCI COVEN, qui résulterait de l’exploitation d’une activité de restaurant en contravention avec le règlement de copropriété, se heurterait en toute hypothèse à la prescription, s’agissant d’une activité exercée sans discontinuer depuis 2013. Concernant les nuisances olfactives alléguées par la requérante, elle souligne qu’elles ne reposent que sur ses affirmations et ne sont étayées par aucun élément probant.

A titre subsidiaire, si l’expertise sollicitée était ordonnée, elle demande que Monsieur [J], qui connaît parfaitement l’immeuble pour avoir réalisé la première expertise concernant les travaux entrepris sur sa structure, soit désigné pour y procéder.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [W] [K] demande au juge des référés, au visa des articles 145 et 131-1 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL,

— débouter purement et simplement la SCI COVEN de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— ordonner la mise en place d’une médiation,

En tout état de cause,

— condamner la SCI COVEN à la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Il rappelle que la présente instance s’inscrit dans le cadre d’un précédent contentieux l’ayant opposé à la SCI COVEN, dont les travaux entrepris dans l’immeuble ont conduit le maire de Vallauris à prendre un arrêté de péril le 17 octobre 2023 aux termes duquel l’accès à l’immeuble a été strictement interdit, ce qui lui a causé un préjudice d’exploitation pendant plusieurs mois. Il note que le procès-verbal de constat produit en demande ne constate aucune nuisance, mais uniquement l’emplacement du conduit d’extraction, et que la demanderesse ne verse aux débats aucune plainte de ses locataires de nature à étayer l’existence de telles nuisances. Il indique qu’il exploite le local sans discontinuer depuis 2013, que le voisinage ne s’est jamais plaint et il regrette que la SCI COVEN n’ait jamais pris la précaution de l’avertir des nuisances qu’elle allègue. A titre subsidiaire, il sollicite la mise en place d’une médiation, de nature à restaurer de bonnes relations de voisinage et à permettre de trouver une issue amiable à ce litige, et il affirme être disposé à toute mesure qui resterait dans le cadre amiable compte-tenu de la nature du litige.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de médiation

Aux termes des dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2025/660, le juge peut à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation.

Le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 €.

Aux termes des dispositions de l’article 1534 du code de procédure civile, la décision de médiation interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à l’issue de la médiation.

La désignation d’une tierce personne, professionnelle formée aux techniques de communication et d’écoute, tenue d’accomplir sa mission avec impartialité, diligence et compétence, peut permettre aux parties d’entamer ou de poursuivre un travail de discussion pour trouver une solution au conflit qui les oppose, dans le respect des intérêts et des besoins de chacun.

En l’espèce, le présent litige s’inscrit dans le cadre d’une petite copropriété, qui n’est constituée que de deux copropriétaires, qui vont devoir continuer à résider dans le voisinage immédiat de l’autre et à gérer les interactions inévitables liées à l’existence de la copropriété ; l’introduction de la présente instance n’a en outre été précédée d’aucune démarche amiable et s’inscrit dans la suite d’un litige mettant en cause la manière dont la SCI COVEN, demanderesse dans le cadre de la présente instance, a mis en oeuvre d’importants travaux de rénovation ayant mis en péril la structure de l’immeuble.

Il apparaît dès lors nécessaire d’enjoindre aux parties, avant de statuer sur la demande d’expertise formée par la SCI COVEN, de rencontrer un médiateur, afin de tenter de renouer un dialogue entre les copropriétaires. La désignation d’un tiers, formé aux techniques de communication, peut leur permettre de parvenir à ce travail.

Par ailleurs, le recours aux actes contresignés par avocat, pour par exemple faire un transport sur les lieux aux fins de constatation, peut permettre de cerner les difficultés, et dès lors de les résoudre rapidement, de manière moins coûteuse, et dans le respect des intérêts et des besoins de toutes les parties.

Dans l’hypothèse où celles-ci donneraient leur accord sur le principe d’une médiation judiciaire, il appartiendra au médiateur ayant recueilli cet accord de procéder à la mesure de médiation, conformément aux termes du dispositif de la présente ordonnance.

Dans l’attente, les demandes des parties seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par mesure d’administration judiciaire,

Vu les articles 1533 et suivants du code de procédure civile,

1- Fait injonction aux parties de rencontrer ou le cas échéant d’avoir un entretien avec le médiateur Madame [O] [V] ([Courriel 6]) sous un mois et en tout cas avant la date de l’audience à laquelle est renvoyée l’affaire ;

Dit que le médiateur désigné prendra directement contact avec les parties et leurs avocats pour organiser cette rencontre ;

Dit que le médiateur informera le juge mandant, sur la boîte mail structurelle dédiée : [Courriel 7] en précisant en objet le nom du service (pôle présidentiel – service des référés) et le numéro de RG (n° RG 25/492), de la date de la séance d’information (qui pourra éventuellement avoir lieu en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle) ;

Rappelle que la présence de toutes les parties à cet entretien est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de 1533 du code de procédure civile précitées, la présence des conseils étant recommandée.

Si l’accord des parties à la médiation est recueilli hors la présence des avocats, le médiateur les informera du recueil de cet accord ;

Rappelle que la séance d’information est gratuite ;

Dit que le médiateur informera le juge mandant de ce qu’il est parvenu ou non à recueillir le consentement des parties, sur la boîte mail structurelle dédiée : [Courriel 7] en précisant en objet le nom du service (pôle présidentiel – service des référés) et le numéro de RG (n° RG 25/492), au plus tard huit jours avant la date de renvoi figurant en fin de la présente ordonnance ;

Dit que le médiateur devra informer le juge mandant de l’identité et de la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information ou à l’entretien, et devra l’informer de l’identité des parties n’ayant pas respecté l’injonction ;

Rappelle que le juge pourra tirer toutes conséquences utiles en cas d’inexécution sans motif légitime de la présente injonction, et notamment condamner la partie défaillante à une amende civile d’un maximum de 10.000 € ;

Dit que la présente décision est caduque si le consentement de toutes les parties n’a pas été recueilli dans un délai d’un mois à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1534-1 dernier alinéa du code de procédure civile ;

2 – Dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur ayant procédé à la séance d’information, aura alors pour mission d’entendre les parties et d’échanger leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose avec faculté de co-médiation ; il commencera les opérations de médiation dès la consignation de la provision ci-après fixée ;

Dit que le médiateur devra faire connaître sans délai son acceptation de la mesure ;

Fixe la durée de la médiation à 5 mois, à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du médiateur est versée entre les mains de ce dernier ;

Dit que la durée de la médiation pourra, le cas échéant, être prorogée, pour une période maximum de trois mois, à la demande du médiateur ;

Rappelle qu’en application des articles 1535 et suivants du code de procédure civile, le médiateur dès qu’il a reçu la provision, convoque les parties aux lieu jour et heure qu’il détermine ;

Rappelle qu’avec l’accord des parties il peut se rendre sur les lieux et entendre toutes personnes dont l’audition lui paraît utile sous réserve de l’acceptation de celle-ci ;

Rappelle que les parties peuvent être assistées par leur avocat constitué ;

Rappelle que la médiation ne dessaisit pas le juge qui peut prendre à tout moment les autres mesures qui lui paraissent nécessaires et qu’une partie peut toujours lui demander d’ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire ou conservatoire ;

Dit que le médiateur tiendra le juge mandant informé des difficultés qu’il rencontre dans l’accomplissement de sa mission et que le juge pourra mettre fin à tout moment à la médiation sur demande d’une partie ou à l’initiative du médiateur ou encore d’office lorsque le bon déroulement de la médiation apparaît compromis ou lorsqu’elle est devenue sans objet ;

Dit que le médiateur informera le juge mandant de la réussite ou de l’échec de la médiation ;

Rappelle que l’accord issu d’une médiation judiciaire peut être constaté dans un écrit signé par les parties et que dans ce cas le médiateur atteste que l’accord est issu d’une médiation ;

Fixe la provision à valoir sur les honoraires du médiateur à la somme totale de 1.500 € ;

Dit que les parties devront verser chacune 750 € directement entre les mains du médiateur au plus tard lors de la première réunion ;

Dit que les honoraires feront l’objet d’une convention ;

Dit qu’à défaut de versement intégral de la provision dans le délai prescrit, la présente décision est caduque et l’instance poursuivra son cours ;

Rappelle aux parties qui s’engagent dans un processus de médiation, qu’elles s’engagent à respecter une obligation de confidentialité, de loyauté, de courtoisie et de diligence ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1528-3 du code de procédure civile, sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de la médiation est confidentiel ; sauf accord contraire des parties, cette règle de confidentialité s’applique aux pièces élaborées dans le cadre de ce processus amiable ; les pièces produites au cours de la médiation ne sont pas couvertes par la confidentialité

Dispense la partie éventuellement bénéficiaire de l’aide juridictionnelle de ce règlement par application de l’article 22 alinéa 3 de la loi 2019-222 du 23 mars 2019 et disons qu’il sera procédé à la rétribution du médiateur et de l’avocat conformément aux dispositions de l’article 111-1 de la loi n 2020-1721 du 29 décembre 2020 et des dispositions du décret 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles ;

Dit que, sur la demande de la partie la plus diligente, le juge des référés pourra être saisi pour statuer de toutes difficultés nées de l’exécution de la présente décision ;

Dit qu’en cas d’accord, les parties pourront nous saisir à tout moment pour faire homologuer ledit accord par voie judiciaire ;

3 – Dit qu’à tous les stades, le médiateur communiquera avec le juge et son greffe sur la boîte mail structurelle dédiée : [Courriel 7] en précisant en objet le nom du service (pôle présidentiel – service des référés) et le numéro de RG (n° RG 25/492) ;

Renvoie l’affaire à l’audience de référés du :

mercredi 21 janvier 2026 à 08 heures 30

pour qu’il soit statué sur la suite de la procédure ;

Dit que dans l’hypothèse où toutes les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, l’affaire sera susceptible de faire l’objet d’un nouveau renvoi afin de permettre au médiateur d’exercer sa mission et dit que le greffe avisera le médiateur de cette nouvelle date de renvoi ;

Dit que le médiateur devra faire connaître 8 jours au moins avant cette deuxième date l’état d’avancement de sa mission et sa demande éventuelle de prolongation de la mesure ;

Réserve les demandes des parties et les dépens.

Le greffier Le juge des référés