Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e GUATTERI + 1 CCC à M^e CARLES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 23/01610 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PCPP

DEMANDERESSE :

S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULAND (GIDR)

9 Avenue Thiers

06130 GRASSE

représentée par M^e Stephen GUATTERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Guillaume DARDE, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [U]

né le 10 Mai 1931 à PHILIPPEVILLE

90 Chemin du Val Fleuri

06800 CAGNES SUR MER

représenté par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant substituée par M^e Hind MAGHNAOUI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M^me CASINI, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 24 Avril 2025 ;

A l’audience publique du 22 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 25 Juillet 2025.

*****

Par acte sous signature privée en date du 20 juin 2011, Monsieur [R] [U] a consenti

un bail commercial à la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND (GIDR) à compter du 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020, moyennant un loyer annuel hors taxes en principal de 34.800,00 euros.

Ledit bail porte sur des locaux sis à CAGNES-SUR-MER, 90 chemin du Val Fleuri, comprenant un local commercial en rez-de-chaussée ainsi que « les parkings extérieurs » d’une surface d’environ 198 m² ainsi qu’un sous-sol d’une surface d’environ 178 m².

A partir du deuxième trimestre de l’année 2013, un litige a opposé les parties relativement à la régularisation des charges.

Monsieur [R] [U] a alors assigné la SAS GIDR aux fins de résiliation de son bail commercial.

Par un arrêt du 9 janvier 2020, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a infirmé la décision rendue par le tribunal de grande instance de Grasse ayant ordonné l’expulsion de la preneuse et a prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le 18 juin 2020, la SAS GIDR a fait délivrer à monsieur [R] [U] une demande de renouvellement du bail.

Par courrier du 6 août 2020, le conseil de monsieur [R] [U] a informé la SAS GIDR de la scission de copropriété régularisée par actes des 17 juillet et 21 octobre 2013, et de sa volonté d’effectuer des travaux.

Dans le même temps, monsieur [R] [U] a fait délivrer à la SAS GIRD un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 février 2022.La SAS GIDR a fait opposition à ce premier commandement par acte d’huissier du 3 mars 2022.

Une procédure de médiation a été ordonnée entre les parties mais l’une d’entre elles a refusé d’y recourir.

Monsieur [R] [U] lui a fait délivrer un second commandement par acte du 2 août

2022.La SAS GIDR a fait opposition à ce nouveau commandement.Les procédures ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du 16 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, Monsieur [R] [U] a fait délivrer un commandement de payer les loyers commerciaux pour un montant de 19.890,30 euros.

Par acte du 16 février 2023, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND a assigné Monsieur [R] [U] devant le Tribunal Judiciaire de Grasse afin de former opposition au commandement de payer et en solliciter l’annulation.

Monsieur [U] a fait délivré 3 nouveaux commandements de payer à la SAS GIDR le 26 avril 2023, le 20 juillet 2023 et le 24 août 2024, auxquels la société preneuse a fait systématiquement opposition.

Selon jugement en date du 25 avril 2024, le Tribunal judiciaire de GRASSE a :

Débouté la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND de sa demande de nullité du commandement de payer du 3 février 2022 ;

Débouté la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND de sa demande de nullité du commandement de payer du 2 août 2022 ;

Constaté la résiliation du bail commercial du 20 juin 2011 avec effet au 3 mars 2022 ;

Condamné la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND à payer à monsieur

[R] [U] la somme de 11.085,15 euros au titre des arriérés de loyers et charges antérieurs à la résiliation du bail commercial ;

Débouté la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonné, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision pour libérer les lieux, l’expulsion de la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, des locaux commerciaux sis 90 chemin du Val Fleuri 06800 CAGNES SUR MER ;

Condamné la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND à payer à monsieur [R] [U], à compter de la présente décision et jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 3.641,53 euros TTC par mois à compter du 1e mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamné la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND à payer à monsieur

[R] [U] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND aux entiers dépens de l’instance.

La société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND a relevé appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 16 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND demande au tribunal, au visa des articles 1353, 1104, 1343-5, 1240 et 1231-5 du Code civil, de l’article 9 du Code de procédure civile, L. 145-41 du Code de Commerce, de :

DÉCLARER la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND recevable et bien fondée en son opposition ;

Ce faisant :

DIRE que le solde débiteur porté sur le commandement de payer délivré le 17 janvier 2023 n’est pas exigible ;

DIRE que le bailleur a fait preuve d’une mauvaise foi manifeste;

En conséquence :

À titre principal :

DEBOUTER Monsieur [R] [U] de toute ses demandes, fins et prétentions,

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 janvier 2023 ;

À titre subsidiaire :

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial ;

ACCORDER à la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND un délai de grâce pour s’acquitter de sa dette et partant reporter en totalité l’échéance de celle-ci à 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et lui accorder en outre un échéancier de 24 mois pour s’acquitter du paiement des sommes dues ;

ORDONNER que les sommes dues ne produisent pas d’intérêts,

En tout état de cause :

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à venir ;

CONDAMNER Monsieur [R] [U] à verser à la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND la somme de 5.000 € pour régularisation d’un commandement de payer abusif,

CONDAMNER Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le jugement de première instance n’est pas définitif; que la présente instance a pour finalité de faire prononcer la nullité d’un acte indépendant de ceux ayant motivé le jugement du 25 avril 2024, que dans l’hypothèse très probable où la cour d’appel devait réformer ledit jugement, la présente procédure est indispensable pour préserver ses droits.

Elle sollicite la nullité du commandement visant la cause résolutoire en date du 17 janvier 2023 au motif d’une part de l’irrégularité de l’arriéré figurant au commandement (absence de justification du “solde antérieur”, de la régularisation sur charges, clause pénale injustifiée) et d’autre part, de la mauvaise foi du bailleur qui multiplie les commandements de payer afin de lui imputer le paiement de clauses pénales.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 15 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [R] [U] demande au tribunal au visa des dipsositions de l’artice L145-1 du code civil, du non paiement des loyers et du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 25 avril 2024 de :

DEBOUTER la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et téméraire,

CONDAMNER la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,

DIRE n’y avoir lieu à faire obstacle à l’exécution provisoire de la décision.

Il fait valoir que la société preneuse a toujours réglé son loyer commercial avec retard; que suivant jugement du 25 avril 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a prononcé la résiliation du bail commercial du 20 juin 2011 avec effet au 3 mars 2022; que ce jugement a dores et déjà été exécuté puisque la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND a indiqué au juge de l’exécution, avoir trouvé un nouveau local, qu’elle a ainsi restitué les locaux objet du bail litigieux le 6 janvier 2025, de sorte que la demande de nullité du commandement et de suspension de ses effets est sans objet.

Monsieur [R] [U] estime par ailleurs que la présente procédure s’inscrit dans une démarche procédurale abusive et téméraire de la part de la SGIDR.

La procédure a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état du 17 janvier 2025 avec effet différé au 24 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience juge unique de plaidoirie du 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer du 17 janvier 2023

Aux termes des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

En l’espèce, force est de constater que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 25 avril 2024 ne porte pas sur les causes des mêmes commandements de payer (3 février 2022 et 2 août 2022) que celui visé dans le cadre de la présente instance (17 janvier 2023).

En outre, la décision ayant prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre Monsieur [U] et la SAS GIDR est frappé d’appel, de sorte qu’elle n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée.

La demande de nullité du commandement de payer délivré le 17 janvier 2023 n’est donc pas sans objet. Il convient dès lors de l’examiner.

Il est admis que le commandement de payer, pour être valable, doit être suffisamment précis pour permettre au locataire d’apprécier le bien fondé des demandes, notamment en distinguant les charges des loyers et en précisant la nature de chaque somme réclamée.

En l’espèce, le décompte joint au commandement du 17 janvier 2023 fait état d’un solde à payer de 16.404,32 euros, incluant un “solde antérieur” d’un montant de 5.479,79 euros dont la nature, c’est à dire la ventilation entre loyers, charges ou encore clause pénale, n’est nullement précisée.

Cette absence de ventilation fait grief à la société preneuse dans la mesure où elle ignore notamment s’il s’agit de régularisation sur charges.

Or si tel est le cas, la société bailleresse doit lui remettre annuellement des justificatifs comptables des régularisations de charges des exercices écoulés, ce qui doit lui mettre de vérifier la somme réclamée.

Au vu du caractère trop imprécis du décompte soutenant le commandement de payer du 17 janvier 2023, il convient d’en prononcer la nullité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour délivrance d’un commandement abusif

La SAS GIDR sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation de Monsieur [U] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sanctionner le harcèlement judiciaire dont il fait l’objet, estimant que son bailleur a fait délivrer les commandements de payer précédents et suivants pour pouvoir lui imputer des indemnités au titre de la clause pénale.

Cependant, au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 janvier 2023, Monsieur [U] n’avait fait délivrer que deux commandements de payer les 3 février 2022 et 2 août 2022, lesquels à ce jour, ont été validés en première instance par le tribunal.

Dès lors, il ne démontre pas l’acharnement invoqué et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dans la mesure où le tribunal a estimé que la demande de nullité du commandement de payer du 17 janvier 2023 était fondée, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [R] [U], partie perdante à l’instance, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser à la SAS GIDR une indemnité de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 janvier 2023,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND pour commandement de payer abusif,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [U] pour procédure abusive,

Condamne Monsieur [R] [U] à payer à la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [R] [U] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter,

Rejette les demandes plus amples et contraires.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier Le Président