1 CCC DOSSIER 1 CCC M^e PANICUCCI + + 1 CCFE et 1 CCC M^e EGLIE-RICHTERS

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 NOVEMBRE 2025

[V] [F]

c/

S.D.C. LE SUFFREN

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00429 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QD5S

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 10 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [V] [F]

né le 22 Février 1973 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le syndic FONCIA.

C/o son syndic, FONCIA

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Amaury EGLIE-RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Aurélie RIVART, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 10 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre, prorogée 20 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Monsieur [T] [F] était propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 7], situé [Adresse 4], du lot n°861 constitué d’un parking extérieur situé au rez-de-chaussée et portant le n°61 au plan.

Suivant acte authentique reçu le 15 septembre 2021, il a convenu d’échanger ce lot avec Monsieur [H] [W], lequel lui a cédé à titre d’échange le lot n°948 correspondant à « un parking extérieur constitué d’une seule place de stationnement et portant le n°148 au plan de l’état descriptif de division situé entre les parkings n°147 et n°149 ».

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, Monsieur [T] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaire [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice le société FONCIA AD IMMOBILIER, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de le voir condamner sous astreinte à procéder à la remise en état de sa place de parking à usage privatif, de le voir condamner au paiement d’une somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les modifications apportées aux parkings de la copropriété et leur impact sur ses droits.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 avril 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 10 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [T] [F] demande au juge des référés de :

À titre principal :

Sur la demande de condamnation sous astreinte :

— condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à procéder à la remise en état de la place de parking 148, propriété de Monsieur [T] [F], conformément à son usage privatif et à justifier de l’autorisation des travaux entrepris ayant modifié sa destination,

— fixer une astreinte journalière de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, jusqu’à exécution complète des mesures ordonnées,

Sur la demande de condamnation provisionnelle :

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser à Monsieur [T] [F] une provision de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices matériels et moraux subis, sous réserve des montants définitifs à déterminer au fond,

À titre subsidiaire :

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de :

analyser les actes de copropriété, les états de division, les plans annexés, ou tout autre document pertinent pour déterminer les droits de propriété relatifs à la place de parking 148,reconstituer l’historique des modifications apportées aux parkings de la copropriété, notamment les travaux de piétonisation et la renumérotation des places, et leur impact sur les droits de Monsieur [F],vérifier la configuration et l’attribution de la place de parking 148 avant et après les travaux entrepris par le syndicat,établir un rapport détaillé permettant de confirmer ou d’infirmer la revendication de Monsieur [F] sur la place de parking 148.En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux entiers dépens de la présente procédure, y compris les frais d’expertise, et ce conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à verser une somme de 3.000 € à Monsieur [T] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose en substance que l’emplacement qu’il revendique comme étant sa place de parking porte bien la trace d’une inscription de numéro 148, alors que le syndicat des copropriétaires considère cet emplacement comme une partie commune et fait systématiquement procéder à l’enlèvement de ses véhicules par la fourrière, et qu’il résulte de la nouvelle numérotation des places de parking à la suite de travaux de piétonisation réalisés au sein de la copropriété que la place 148 correspondrait à l’ancien chemin d’accès au local poubelle et local vélo, qui n’a été réhabilité en stationnement qu’en 2024. Il sollicite en conséquence que sa place lui soit restituée et remise dans son état antérieur, des travaux d’aménagement, qui entravent un plein usage de cet emplacement sur lequel il pouvait à l’origine stationner deux véhicules, ayant été effectués sans autorisation de l’assemblée générale et en dehors de tout respect de son droit de propriété. Il relève qu’aucun plan n’était annexé au règlement de copropriété et état descriptif de division qui a été publié et qu’il n’a été remis ni consulté le moindre plan au moment de l’échange. Il reproche au syndicat des copropriétaires de lui avoir causé un préjudice par son inaction et ses fautes graves dans la gestion de l’emplacement de parking 148, en procédant à des travaux non autorisés et en lui opposant des plans qui ne sont pas publiés, ce qui constitue un trouble manifestement illicite ; il évalue son préjudice en tenant compte des frais qu’il a engagés pour faire valoir ses droits (constats, courriers, démarches administratives), des préjudices matériels et moraux subis liés à l’impossibilité d’utiliser son bien privatif et aux frais liés à l’enlèvement de ses véhicules par la fourrière. A titre subsidiaire, il sollicite une expertise judiciaire si le juge des référés ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur les modifications intervenues au sein de la copropriété et afin de permettre à la juridiction de statuer en toute connaissance de cause.

En réponse aux conclusions adverses, il souligne qu’il n’a jamais obtenu de réponse de la part de l’étude [R] et que les plans dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n’ont pas fait l’objet d’une publication avec l’état descriptif de division et ses modifications, de sorte qu’ils ne lui sont pas opposables. Il soutient que la volonté des parties lors de l’échange étaient claires quant à la localisation de la place 148 et correspond à celle identifiée par le constat en date du 13 septembre 2021. Il estime que la position du syndicat des copropriétaires défendeur ne constitue pas une contestation sérieuse et il réitère sa demande d’expertise si la juridiction estimait que les éléments fournis ne lui permettent pas de trancher définitivement le litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaire [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA AD IMMOBILIER, demande au juge des référés, au visa des articles 64 et 835 du code de procédure civile, de :

— débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en sa demande reconventionnelle,

— condamner Monsieur [F], sous astreinte de 500 € par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir, à cesser de faire stationner un véhicule sur l’emplacement constituant une partie commune, qu’il revendique, à tort, comme étant une place de stationnement privative,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion,

— condamner Monsieur [F] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que sont annexés au règlement de copropriété état descriptif de division reçu le 20 mai 1974, les plans de la copropriété sur lesquels l’emplacement du parking n°148 est clairement identifié, plans qui ont pu être obtenus sans difficulté auprès de l’étude [R] et dont il ressort que la place 148 est située entre les places 147 et 149 conformément au titre de propriété dont se prévaut le demandeur et que l’espace revendiqué par le demandeur constitue en réalité une partie commune. Il relève en outre que l’emplacement litigieux n’est pas situé entre deux places de stationnement, mais à l’entrée de la rampe d’accès aux parkings du sous-sol. Il sollicite en conséquence le rejet des demandes du requérant.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires soutient que le stationnement de véhicules sur l’emplacement litigieux, qui est une partie commune, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser puisque Monsieur [T] [F] continue à y faire stationner ses véhicules en violation du règlement de copropriété. Il rappelle qu’il a reçu de l’assemblée générale, le 18 septembre 2024, l’autorisation d’ester en justice contre le requérant et il sollicite sa condamnation sous astreinte à cesser tout stationnement sur l’emplacement qu’il revendique à tort comme étant une place de stationnement privative.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, le titre dont se prévaut Monsieur [T] [F], à savoir l’acte d’échange de lots en date du 15 septembre 2021, décrit le lot n° 948 qu’il a acquis dans les termes suivants : « un parking extérieur constitué d’une seule place de stationnement et portant le n° 148 au plan de l’état descriptif de division situé entre les parkings n° 147 et n° 149 », l’acte précisant que « les plans des lots ne sont pas annexés » et visant l’état descriptif de division règlement de copropriété du 22 mars 1974 et ses modificatifs du 20 mai 1974 et 30 octobre 2006.

Le plan de masse qui était annexé au règlement de copropriété état descriptif de division du 22 mars 1974 a été produit par le syndicat des copropriétaires, après en avoir obtenu communication auprès de Maître [R]. Ce document montre que la place de stationnement portant le n° 148 est effectivement située entre les places n°147 et n°149, dans un alignement de places de stationnement longeant le local de la chaufferie, et non pas en bordure de l’accès au sous-sol, où se situe un espace d’une largeur équivalente à deux emplacements de stationnement qui n’est pas affecté à un usage privatif.

Ce plan est en conséquence tout à fait conforme à la description du lot résultant du titre de propriété dont se prévaut le demandeur.

En revanche, tel n’est pas le cas de l’emplacement revendiqué par Monsieur [T] [F] :

— qui ne se situe pas entre deux places de stationnement, mais entre une place de stationnement sur sa gauche et les jardins de la copropriété sur sa droite,

— qui ne se situe pas entre les places numérotées 147 et 149, mais à côté de l’emplacement numéroté 156, ainsi que cela ressort clairement des photographies prises par l’huissier de justice dans ses procès-verbaux de constat en date des 13 septembre 2021 (photographie n°1) et 12 avril 2022 (photographies n°3 et 15),

— et qui ne correspond pas à une seule place de stationnement, contrairement à ce qui est expressément mentionné dans le titre de propriété, mais qui a la largeur de deux places de stationnement (le litige venant d’ailleurs du fait que cet emplacement a été réduit dans sa largeur par deux plots, ce qui ne permet plus d’y stationner deux véhicules).

Il sera par ailleurs relevé que la numérotation « 148 » qui serait apposée sur cet emplacement revendiqué par le demandeur ne ressort pas clairement des photographies annexés aux procès-verbaux de constat qu’il produit.

Dans ces circonstances, et sans qu’il y ait lieu de répondre aux motifs inopérants tirés de l’éventuelle absence de publication du plan annexé au règlement de copropriété état descriptif de division, Monsieur [T] [F] n’établit pas avec l’évidence requise en référé que l’emplacement qu’il revendique correspondrait à la place de stationnement qu’il a acquise par échange le 15 septembre 2021 ni, par voie de conséquence, que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires sur cet emplacement constitueraient une atteinte à son droit de propriété et un trouble manifestement illicite.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Monsieur [T] [F] tendant à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires « à procéder à la remise en état de la place de parking n° 148 » et à « justifier de l’autorisation des travaux entrepris ayant modifié sa destination ».

2/ Sur la demande provisionnelle

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le requérant fonde sa demande provisionnelle sur l’existence d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires en l’état des travaux non autorisés qu’il aurait entrepris au mépris de ses droits de propriété, lesquels travaux lui auraient causé un trouble de jouissance en entravant l’usage paisible de son emplacement de parking.

Il résulte toutefois de ce qui précède que Monsieur [T] [F] ne démontre pas avec l’évidence requise en référé que l’emplacement sur lequel le syndicat des copropriétaires a entrepris des travaux (pose de plots, prolongation du muret d’entrée du garage en sous-sol) corresponde à la place de stationnement qu’il a acquise par échange de lots le 15 septembre 2021.

L’existence même d’une obligation à réparation du préjudice subi incombant au syndicat des copropriétaires n’est donc pas démontrée et la demande provisionnelle se heurte à des contestations sérieuses tant dans son principe que dans son montant. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

3/ Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il sera relevé que le demandeur ne fonde pas sa demande d’expertise sur ce fondement juridique, mais qu’il sollicite une expertise à titre subsidiaire dans le cas où la juridiction estimerait que les éléments fournis ne lui permettent pas de trancher définitivement le litige : il s’agit en conséquence clairement d’une demande d’expertise formée pour étayer sa demande de condamnation principale.

Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner une mesure d’expertise pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’une obligation non sérieusement contestable, la formulation même d’une telle demande démontrant que l’existence d’un tel trouble ou d’une telle obligation n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Monsieur [T] [F] ne formule par ailleurs aucune demande d’expertise in futurum fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile susvisé.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par le demandeur.

4/ Sur la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires

Il ressort de ce qui précède, avec l’évidence requise en référé, que l’emplacement de stationnement n° 148 acquis par Monsieur [T] [F] ne peut pas correspondre à l’emplacement dont il revendique la propriété, et ceci quand bien même il aurait bénéficié d’une tolérance de stationnement à cet endroit avant la réalisation des travaux ayant modifié l’entrée du garage en sous-sol et ayant également consisté en la pose de plots afin de faciliter le cheminement piéton.

En effet, il est rappelé au règlement de copropriété, concernant l’usage des parties communes et privatives, qu’aucune tolérance ne peut devenir un droit acquis, quelle qu’en puisse être la durée (p. 25).

Le demandeur ne pouvant à l’évidence revendiquer de droit privatif sur cet emplacement, qui ne correspond absolument pas à la description qui est faite de son lot dans son titre de propriété, l’occupation de cet espace par un ou plusieurs véhicules stationnés par Monsieur [T] [F] constitue un trouble manifestement illicite, celui-ci ne pouvant s’arroger le droit d’occuper un emplacement qui appartiendrait à un autre copropriétaire, ni une partie commune dont le règlement de copropriété prohibe formellement tout encombrement (p. 31).

Il sera donc fait droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et Monsieur [T] [F] sera condamné à cesser tout stationnement de véhicules sur l’emplacement litigieux.

Au regard de la réticence manifestée par le requérant, qui persiste à occuper cet espace en dépit de la résolution votée lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2024 à laquelle il était présent, et afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

5/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [T] [F], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera pour les mêmes raisons débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Monsieur [T] [F] tendant à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaire [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA AD IMMOBILIER, « à procéder à la remise en état de la place de parking n° 148 » et à « justifier de l’autorisation des travaux entrepris ayant modifié sa destination » ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande provisionnelle à titre de dommages et intérêts formée par Monsieur [T] [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaire [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA AD IMMOBILIER ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par Monsieur [T] [F] ;

Condamne Monsieur [T] [F], sous astreinte de 150 € par infraction constatée à l’expiration d’un délai de 15 jours compter de la signification de la décision à intervenir, à cesser de faire stationner tout véhicule sur l’emplacement litigieux situé entre la place n°156 et l’entrée du garage en sous-sol ;

Condamne Monsieur [T] [F] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [T] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaire [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA AD IMMOBILIER, une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés