Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER +

1 GROSSE M^e BROM

1 EXP M^e HURLUS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

[X] [Y] [Z] épouse [C] c\ S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DÉCISION N° 2026/24

N° RG 23/01516 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PDOE

DEMANDERESSE :

Madame [X] [Y] [Z] épouse [C]

née le 24 Janvier 1965 à NAPLES (ITALIE)

12 Rue de Paris

06110 LE CANNET

représentée par M^e Marie-line BROM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par M^e VANDELLI

DEFENDERESSE :

S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND

9 Avenue Thiers

06130 GRASSE

représentée par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par M^e ESPALLARGAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 30 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 18 Novembre 2025,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 21 septembre 2022, Madame [X] [Y] [Z] épouse [C] a acquis de Monsieur [V] [B] un appartement (lot n°8) au sein d’une copropriété sise 34 rue Victor Hugo au CANNET (06110).

Se plaignant de procédures judiciaires en cours et d’appels de charges consécutifs importants pour lesquels elle n’aurait reçu aucune information, Madame [Y] [Z] a, par courriers des 20 décembre 2022 et 1er mars 2023, mis en demeure le syndic en exercice, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, d’avoir à l’indemniser du préjudice subi du fait de ce défaut d’information.

N’ayant pu obtenir satisfaction, Madame [X] [Y] [Z], a, par acte du 13 mars 2023, donné assignation à la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND aux fins de condamnation sur le fondement de l’article 5 du Décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du Code civil.

****

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 20 novembre 2024, Madame [X] [Y] [Z] demande au Tribunal de :

Vu l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées aux débats ;

JUGER que le syndic de la copropriété 34 rue Victor Hugo LE CANNET, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, a manqué à son obligation d’information et a commis une faute génératrice de préjudice envers Madame [Y] [Z] épouse [C] ;

CONDAMNER le syndic de la copropriété 34 rue Victor Hugo LE CANNET, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND à indemniser Madame [Y] [Z] épouse [C] à hauteur de la totalité de son préjudice lié à l’exécution du jugement [G] / SDC, signifié le 11 août 2022, à savoir l’intégralité des sommes réclamées au titre des appels de charges pour faire face à la condamnation résultant du jugement [G] C/ SDC, signifié le 11 août 2022, au titre de sa quote-part, en qualité de propriétaire du lot n°8 de la copropriété ;

CONDAMNER en conséquence le syndic de la copropriété 34 rue Victor Hugo LE CANNET, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND à indemniser Madame [Y] [Z] épouse [C] à hauteur de sa quote-part en qualité de propriétaire du lot n°8 de la copropriété de la somme de 38.709,83 euros outre frais d’expertise judiciaire et dépens ;

CONDAMNER le syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, à verser la somme provisionnelle de 5.841,60 euros à Madame [Y] [Z] épouse [C] correspondant aux appels de charges concernant le litige [G] C/ SYNDICAT qui sont intervenus depuis son acquisition ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER le syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND à indemniser Madame [Y] [Z] épouse [C] de sa perte de chance de ne pas avoir acheté le bien à un prix moindre au vu des condamnations intervenues contre le syndicat des copropriétaires, et ce à hauteur de la somme de 12.100 euros ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DISPENSER le demandeur de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

****

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 18 décembre 2023, la SAS GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND demande au Tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces ;

A titre principal :

DEBOUTER Madame [X] [Y] [Z] épouse [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait estimer que le syndic Cabinet ROULLAND a engagé sa responsabilité :

REDUIRE dans de plus justes proportions l’indemnisation sollicitée par Madame [X] [Y] [Z] épouse [C] ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [X] [Y] [Z] épouse [C] à verser à la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSER les dépens à la charge de Madame [X] [Y] [Z] épouse [C].

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance du 03 juillet 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 30 octobre 2025.

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MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur le manquement du syndic à son obligation d’informationMadame [Y] [Z] entend engager la responsabilité de la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, es qualité de syndic, sur le fondement des dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du Code civil.

Dans ce cadre, elle soutient que l’état daté du 21 septembre 2022, qui lui a été communiqué lors de son acquisition, ne fait aucunement mention du litige opposant Monsieur [G] au syndicat des copropriétaires de la résidence, et ce alors même que le jugement exécutoire a été signifié au syndic, le 11 août 2022, soit avant la signature de l’acte notarié, et que le syndic disposait alors de toutes les informations utiles dont elle aurait pu avoir connaissance, notamment du montant des condamnations prononcées par le Tribunal judiciaire de GRASSE, au surplus revêtues de l’exécution provisoire.

Or, elle précise que cet état daté ne contient que la mention suivante : « le mandat d’ester en justice à l’encontre du cabinet ALLFRA, en vue de la récupération des sommes d’un montant de 4 090.17 euros, indûment perçues sur la copropriété », et alors même qu’il appartient au syndic de mettre à jour les registres de la copropriété.

Elle ajoute que l’état daté constitue un document informatif qui doit être présenté à l’acheteur avant la signature de l’acte définitif de vente afin qu’il puisse être informé, en temps utile, de ses futures charges de copropriété.

Sur ce point, elle rappelle que le dernier alinéa de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 impose une transmission d’annexes retraçant, notamment, les procédures en cours et leur état d’avancement.

Dès lors, Madame [Y] [Z], se prévalant de plusieurs décisions rendues en la matière, et, notamment, d’un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 20 juin 2019 (n°18-10516), indique que le syndic commet une faute si la mention de la procédure est incomplète, précisant que l’interprétation extensive de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 qui résulte de cette décision, suggère qu’une telle information soit entendue comme « suffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux éventuels acquéreurs ».

Ainsi, elle en déduit que le syndic défendeur, en s’abstenant de délivrer une information complète par rapport au litige en cours, doit être jugé responsable, par application des textes précités, du préjudice subi, à savoir, celui de l’appel de charges de copropriété ayant pour objet le paiement du montant des condamnations résultant de la décision de justice susvisée.

Ce préjudice présente, selon elle, un lien direct avec la faute du syndic, préjudice qu’elle évalue à la somme provisionnelle de 5 841.60 euros.

Elle sollicite, en outre, d’être indemnisée de l’intégralité des sommes réclamées au titre des appels de charges pour faire face à la condamnation résultant du jugement signifié le 11 août 2022, au titre de sa quote-part, en qualité de propriétaire du lot n°8, soit la somme de 38 709.83 euros.

Subsidiairement, Madame [Y] [Z] évoque la perte de chance de négocier le prix d’achat et d’acheter un bien à un prix inférieur.

Elle évalue cette perte de chance à 10 % du prix de vente, soit, à la somme de 12 100 euros.

De son côté, le syndic, GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, conteste l’analyse et le positionnement de la demanderesse.

En premier lieu, il conteste la faute qui lui est reprochée et argue de la mauvaise foi de la demanderesse.

A ce titre, il rappelle les dispositions contenues au jugement du 29 juin 2022, rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE, lequel a, notamment, condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence à payer à Monsieur [G], les sommes de :

1 265 euros au titre des frais de remise en état de son appartement ;34 444.83 euros au titre de son préjudice locatif ;1 000 euros au titre du préjudice moral ;outre, le coût des dépens et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Il confirme que ce jugement a été signifié le 11 août 2022 et explique que, dans l’attente de la suite qu’il y sera donné par l’assemblée générale des copropriétaires, appel a été interjeté, à titre provisoire, suivant déclaration d’appel du 1er septembre 2022.

Le syndic rappelle que, parallèlement, un compromis de vente a été signé, par Madame [Y] [Z], le 24 juin 2022, et que la vente a été réitérée, le 21 septembre 2022.

Il ajoute qu’au moment où l’état daté a été transmis au notaire, les registres de la copropriété n’avaient pas été mis à jour de la déclaration d’appel du 1er septembre 2022 dans la mesure où son conseil ne l’en avait pas encore tenu informé.

Selon lui, c’est la raison pour laquelle l’état daté ne porte pas la mention du litige opposant le syndicat des copropriétaires à Monsieur [G].

La société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND conteste toute faute liée à son devoir d’information dès lors qu’antérieurement à la régularisation de la promesse de vente du 24 juin 2022, la demanderesse a été en mesure d’avoir connaissance des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, ces documents lui ayant été envoyés par courriel du 13 juin 2022.

Notamment, il souligne que lui a été transmis le procès-verbal du 15 décembre 2020, dans lequel il est fait état, dans la résolution n°16, de cette procédure judiciaire.

Il en déduit ainsi que Madame [Y] [Z] disposait des informations nécessaires.

En second lieu, le défendeur soutient l’absence de préjudice, précisant sur ce point que de jurisprudence constante, le copropriétaire ne peut solliciter le paiement d’une somme globale et forfaitaire visant à l’indemniser du coût des condamnations prononcées judiciairement.

Il précise, en outre, qu’il n’est aucunement fait la démonstration du lien de causalité entre le contenu de l’état daté et le préjudice invoqué.

S’agissant des appels de fonds, le défendeur rappelle que les appels de fonds sont postérieurs à l’acte notarié de vente.

Il en déduit que ceux-ci doivent être supportés par Madame [Y] [Z].

En tout état de cause, il précise qu’au moment de l’acquisition, des pourparlers étaient en cours avec Monsieur [G], en sorte qu’il n’était pas en mesure de connaître le montant des appels de fonds à venir.

Subsidiairement, la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND demande au Tribunal de ramener les demandes de condamnations à de plus justes proportions.

A ce titre, il soutient que le préjudice ne peut constituer qu’en une perte de chance d’acquérir le bien à d’autres conditions ou de ne pas acquérir.

Il rappelle que les appels de fonds, correspondants à la somme de 5 783.74 euros (et non 5 841.60 euros), correspondent à moins de 1/20ème du prix de vente de 121 000 euros.

Il en déduit que la modicité de la somme ne pouvait induire un refus d’acheter, ni même une volonté de négocier le bien.

Sur ces éléments :

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose au syndic, en cas de promesse de vente et en cas de vente, de fournir au notaire un ensemble d’informations relatives à la situation financière de la copropriété et du lot, dont notamment les procédures en cours auxquelles le syndicat des copropriétaires est partie.

En effet, aux termes de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, « Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Il résulte de ces dispositions que lorsqu’il est interrogé, le syndic est tenu de délivrer un ensemble d’informations, principalement financières, destinées à permettre à l’ acquéreur de prendre la mesure des charges qu’il aura à supporter après son acquisition et le cas échéant, de conclure à cet égard des accords avec le vendeur.

Au titre de l’annexe à la troisième partie de l’état daté, il doit également informer l’acquéreur de l’objet et de l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Sur ce point, il est acquis que le syndic n’est pas tenu de remplir auprès du notaire chargé de recevoir l’acte de vente une mission d’ information plus étendue que celle prévue par les textes (Cass. 3e civ., 17 nov. 1999, n° 98-15.882).

En revanche, s’il donne des renseignements inexacts ou lacunaires sur ces points, sa responsabilité est engagée vis-à-vis de l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ainsi, il est régulièrement jugé que le défaut de mention de l’existence d’une procédure judiciaire ou la mention insuffisamment précise permettant d’en estimer la gravité (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n°18-10.516) peut engager la responsabilité du syndic, du fait de la perte de chance pour l’acquéreur qui en résulte : l’impossibilité de négocier le prix de vente ou de renoncer à l’acquisition du bien.

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En l’espèce, il résulte des éléments constants du litige, que Madame [Y] [Z] a signé un compromis de vente le 24 juin 2022 et que la vente a été réitérée le 21 septembre 2022.

Au stade du compromis de vente, le défendeur soutient avoir communiqué, par courriel du 13 juin 2022, le procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2020 dans lequel la procédure judiciaire serait abordée.

Sur ce point, le Tribunal fait observer, en premier lieu, que ce courriel évoque un pré-état daté, non versé aux débats, en sorte qu’il lui est impossible de vérifier le contenu exact des informations transmises à ce stade.

En second lieu, si ce courriel contient en pièces jointes divers procès-verbaux d’assemblée générale, ceux-ci apparaissent comme étant les PV AGO 2018, PV AGO 2020 et PV AGO 2019, le Tribunal n’étant donc pas en mesure de vérifier si ces pièces jointes correspondent aux procès-verbaux versés aux débats et datés des 30 avril 2018, 22 juillet 2019 et 15 décembre 2020.

En tout état de cause, le seul procès-verbal faisant état de la procédure judiciaire en cause est celui du 15 décembre 2020.

Or, si sa résolution n°16 permet de prendre conscience de l’existence d’un litige opposant Monsieur [G] au syndicat des copropriétaires, celle-ci ne permet aucunement de connaître l’objet du litige, ni les conséquences possibles sur les coûts à venir et restant à la charge des copropriétaires.

Le Tribunal rappelle ici que sauf à inverser la charge de la preuve entre les parties à la présente instance, il n’appartenait pas à Madame [Y] [Z] de se renseigner plus avant et de se renseigner sur l’issue possible d’une procédure au sujet de laquelle la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND ne pouvait que détenir davantage d’informations, notamment quant au simple objet du litige et au stade d’avancement de la procédure, la décision ayant été rendue moins de deux mois après la signature du compromis de vente et surtout, avant la réitération devant notaire.

Le Tribunal rappelle d’ailleurs ici que la décision de justice lui a été notifiée le 11 août 2022, en sorte qu’il ne lui était pas impossible, à cette date, de compléter son pré état daté.

Si tel avait été le cas, quand bien même la chose et le prix étaient déterminés dès la promesse de vente, une information claire et précise de la part du syndic sur l’objet et la teneur des procédures en cours aurait été de nature à constituer un élément nouveau justifiant que Madame [Y] [Z] sollicite une renégociation du contrat en cours, notamment quant au prix de la cession envisagée.

Ce manque d’information est parfaitement confirmé par l’état daté communiqué au notaire le 21 septembre 2022.

En effet, l’acte authentique du 21 septembre 2022 contient, certes, une clause relative aux procédures en cours, mais ne faisant état que de la seule et unique information donnée à l’acquéreur selon laquelle il résulte de l’état daté l’existence de la procédure en cours suivante : « mandat d’ester en justice à l’encontre du cabinet ALLFRA en vue de la récupération des sommes d’un montant de 4 090,17 euros, indûment perçues sur la copropriété ».

Cette mention est bien celle qui figure sur l’état daté du 21 septembre 2022.

Le Tribunal en déduit ainsi qu’aucune information n’a été communiquée à la demanderesse quant à la procédure judiciaire opposant le syndicat des copropriétaires à Monsieur [G].

Pour répondre à l’argument avancé de pourparlers en cours, le Tribunal indique que la possibilité d’un tel accord restait hypothétique et insusceptible de remettre en cause la condamnation prononcée par le Tribunal judiciaire de GRASSE.

En tout état de cause, le défendeur procède ici par affirmation sans élément de preuve à l’appui quant à l’existence de ces pourparlers.

Dès lors, le Tribunal retient que Madame [Y] [Z] n’a pas eu connaissance en temps utile des informations nécessaires à une prise de décision éclairée.

En définitive, le manquement du syndic à son devoir d’information est caractérisé.

Par conséquent et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties, il en résulte que le syndic a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

Sur le préjudice de la demanderesse en lien avec le manquement du syndic à son obligation d’information, le Tribunal fait observer qu’il résulte d’une jurisprudence établie que, dans des circonstances similaires, la faute du syndic est à l’origine d’une perte de chance pour les propriétaires des lots de ne pas avoir contracté dans des conditions plus avantageuses (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 18-10.516).

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut qu’être partielle et doit être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et l’office du juge consiste à apprécier le bien-fondé du préjudice allégué par la victime et à déterminer la fraction correspondant à la perte de chance d’éviter ce préjudice.

En l’espèce, le préjudice indemnisable ne peut donc consister qu’en la perte de chance pour la demanderesse de renoncer à l’acquisition du bien ou de renégocier le prix d’achat si elle avait été informée de l’existence des charges supplémentaires induites par la procédure judiciaire et non pas à la totalité des préjudices revendiqués par cette dernière.

Par conséquent, Madame [Y] [Z] ne peut, comme elle le prétend, obtenir le remboursement des sommes versées au titre des charges consécutives au jugement rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE, de même qu’elle ne peut être dispensée de toutes charges en lien avec ce jugement.

Madame [Y] [Z] ne peut davantage obtenir l’indemnisation sollicitée de 38 709.83 euros, somme dont elle réclame le paiement et correspondant à l’appel de charges relatif à sa quote-part, cette somme ne faisant, en tout état de cause, l’objet d’aucune justification au titre d’un préjudice strictement personnel.

Dès lors, le préjudice total dont elle justifie ne peut qu’être limité à la somme de 5 783.76 euros, tel que cela résulte de la « mise en demeure – dernier rappel », datée du 24 février 2023, faisant état des charges dénommées « jugement AFF. [G]/SYND » à hauteur de cette somme.

Sur le quantum de la perte de chance, le Tribunal relève, eu égard aux éléments qui précèdent, et, notamment, au faible montant de charges supplémentaires dont justifie la demanderesse – montant qu’il convient de mettre en corrélation avec le prix d’achat du bien – que la perte de chance doit être évaluée à hauteur de la moitié du montant des charges justifiées au paiement desquelles elle est tenue.

Le préjudice est donc égal à la somme de 5 783.76 euros / 2 = 2 891.88 euros.

**

Il convient donc de débouter Madame [X] [Y] [Z] de ses demandes indemnitaires principales portant sur les sommes de 38 709.83 et 5 841.60 euros et de condamner la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, syndic de la copropriété 34 rue Victor Hugo, à payer à Madame [X] [Y] [Z], la somme de 2 891.88 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédureMadame [Y] [Z] entend être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND ne se prononce pas sur ce point.

Sur ces éléments :

Il est de principe constant que les « frais de justice » engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Et, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaires qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Cependant, le Tribunal fait observer que le présent litige n’oppose pas la demanderesse au syndicat des copropriétaires mais au syndic.

La demande de dispense dont se prévaut Madame [Y] [Z] n’est donc pas justifiée.

Il convient donc de l’en débouter.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Marie-Line BROM, avocat au barreau de GRASSE, membre de la SCP VARRAUD-SANTELLI-ESTRANY-BROM, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur la demande relative aux frais d’expertise judiciaire :

Il est précisé que, s’agissant de la demande relative à la prise en charge des frais d’expertise judiciaire, la demanderesse ne justifie d’aucun frais d’expertise en lien avec la présente procédure qui pourraient être pris en compte dans le cadre des dépens.

La demanderesse n’étant pas très précise sur le sens de cette demande, le Tribunal fait en outre observer qu’elle ne justifie d’aucunes charges particulières dont le paiement aurait pu lui être réclamé en exécution du jugement rendu dans la procédure opposant Monsieur [G] au syndicat des copropriétaires.

Il convient donc de la débouter de cette demande particulière.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de débouter la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner, sur ce même fondement, à payer la somme de 3.000 euros à Madame [X] [W].

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

JUGE que la responsabilité de la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, syndic de la copropriété 34 rue Victor Hugo, est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil et de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 ;

DEBOUTE Madame [X] [Y] [Z] de ses demandes indemnitaires principales portant sur les sommes de 38 709.83 et 5 841.60 euros ;

CONDAMNE la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, syndic de la copropriété 34 rue Victor Hugo, à payer à Madame [X] [Y] [Z], la somme de 2 891.88 euros en réparation de son préjudice ;

REJETTE toute autre demande financière formée par Madame [X] [Y] [Z] ;

DEBOUTE Madame [X] [Y] [Z] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, de toute quote-part et de toute dépense subséquente à cette instance fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND à payer à Madame [X] [W] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Marie-Line BROM, avocat au barreau de GRASSE, membre de la SCP VARRAUD-SANTELLI-ESTRANY-BROM, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et exclusion faite de frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE TRIBUNAL