Du 20 décembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01639 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSWQ

[U] [E]

C/

[Z] [H]

— Expéditions délivrées au défendeur

— FE délivrée au demandeur

Le 20/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Madame [U] [E]

née le 21 Avril 1968 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 3] [Adresse 1]

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2021, Madame [U] [E] a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Suivant acte sous seing privé en date du 9 mai 2021, Madame [L] [H] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, Madame [U] [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1200 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [L] [H] le 14 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, Madame [U] [E] a fait délivrer au locataire un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [L] [H] le 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, Madame [U] [E] a assigné Monsieur [Z] [H] et Madame [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 octobre 2024 aux fins de voir :

— Constater qu’à défaut de paiement des loyers, la clause résolutoire du bail est acquise, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré,

— Prononcer la résiliation du bail qui a été consenti par la requérante,

— Ordonner l’expulsion du locataire de tous corps et de tous biens, ainsi que de tout occupant de son chef du logement que vous occupé sis [Adresse 5], à [Localité 10], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,

— De condamner solidairement le locataire et la caution au paiement des loyers arrêtés à la date de l’assignation, soit la somme de 2827,00 euros, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,

— De condamner solidairement le locataire et la caution, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux,

— De condamner solidairement le locataire et la caution, au paiement de la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— De condamner solidairement le locataire et la caution, à tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers du 07 juin 2024 et du présent acte, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 octobre 2024.

Lors de l’audience du 25 octobre 2024, Madame [U] [E], comparant en personne, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4127 euros au jour de l’audience du 25 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice s’agissant de Monsieur [Z] [H] et selon les modalités de l’article 686 du Code de procédure civile s’agissant, de Madame [L] [H], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [Z] [H] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 octobre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le bail conclu entre les parties le 9 mai 2021 a tacitement été reconduit le 9 mai 2024, soit après la réforme du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Ainsi, et dans la mesure où le commandement de payer les loyers délivré le 7 juin 2024 vise le délai de six semaines, il convient de retenir que ce délai a commencé à régir les relations entre les parties dès la reconduction tacite du bail, et que le locataire disposait d’un délai de six semaines pour régulariser la dette.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Madame [U] [E] a fait signifier à Monsieur [Z] [H] un premier commandement d’avoir à payer la somme de 1200 euros au titre des loyers échus et un second commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploits des 7 et 25 juin 2024. Ces commandements comportent les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Les 14 et 26 juin 2024, les commandements de payer et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs ont été régulièrement dénoncés à Madame [L] [H].

Monsieur [Z] [H] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 7 juin 2024, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 juillet 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En effet, dans la mesure où la bailleresse a fait délivrer un second commandement le 25 juin 2024, il convient de retenir que le premier commandement est devenu sans objet.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 juillet 2024.

Dès lors, Monsieur [Z] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 juillet 2024, ce qui constitue pour Madame [U] [E] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [U] [E] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4127 euros au jour de l’audience du 25 octobre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Z] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 4127 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du jour de l’audience du 25 octobre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Monsieur [Z] [H] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (650 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’engagement de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Madame [L] [H] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [L] [H] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [Z] [H] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Ils seront donc condamnés solidairement avec Monsieur [Z] [H] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [Z] [H] et Madame [L] [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. La demanderesse ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, sa demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 27 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (650 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [L] [H] à payer à Madame [U] [E] la somme de 4127 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l’audience du 25 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [L] [H] à payer à Madame [U] [E], à compter du 1er novembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION