AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

[P] [Y] et [H] [N] [U] épouse [Y]

c\ [C] [G] épouse [X] et [A] [X]

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

DECISION N° 26/68

N° RG 25/01370 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFKB

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Y]

né le 10 Avril 1977 à [Localité 2] (BELGIQUE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

ET

Madame [H] [N] [U] épouse [Y]

née le 21 Décembre 1981 à [Localité 4] (AUSTRALIE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux non comparants

Tous deux représentés par M^e Florence-Eva MARTIN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [C] [G] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

ET

Monsieur [A] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux non comparants

Tous deux représentés par M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e Emilia MALAGUTTI, avocat au Barreau de GRASSE

Expéditions délivrées

à M^e MARTIN

à M^e LUCIANI

le

Grosse délivrée

à M^e MARTIN

le

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

À l’audience publique du 07 Avril 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 juin 2023, Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [P] [Y] et à Madame [H] [U] épouse [Y] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de 10 mois, à compter du 3 septembre 2023 jusqu’au 3 juin 2024, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 12.000 euros.

Par exploit du 5 mars 2025, Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [U] épouse [Y] ont assigné Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE à l’effet de :

— condamner in sodidum M. [A] [X] et Mme [C] [G] épouse [X] à leur verser in solidum les sommes de :

— > 9.974 € au titre de leur caution versée au titre du bail litigieux (12.000) déduite des factures restant dues (2.026€);

— > 5.000 € au titre du préjudice moral.

— assortir l’ensemble des condamnations des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024;

— ordonner la capitalisation des intérêts sur l’ensemble de ces condamnations,

— rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir ;

— condamner in sodidum M. [A] [X] et Mme [C] [G] épouse [X] aux entiers dépens au titre de 1'article 696 du code de procédure civile;

— condamner in sodidum M. [A] [X] et Mme [C] [G] épouse [X] à leur verser in solidum la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 avril 2026, chaque partie est représentée par son conseil qui se réfère à ses écritures.

Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [U] épouse [Y] sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, sauf à actualiser leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 7.000 euros.

Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X], pour leur part, sollicitent que la juridiction :

— les reçoive en leurs conclusions et les déclarer bien fondés ;

— déboute de leurs entiers moyens de défense et demandes ;

— condamne solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [U] épouse [Y] à leur régler la somme totale de 19.514,06 € sauf à parfaire en les autorisant à conserver le montant du dépôt de garantie à hauteur de 12.000 €;

— condamne solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [U] épouse [Y] à leur régler la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire pour le tout conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.

SUR QUOI

Sur la demande formulée au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie

Il n’est pas contesté par les parties que le contrat de bail échappe à la loi du 6 juillet 1989, ainsi que cela est spécifiquement mentionné dans celui-ci.

Le contrat de bail prévoit, en son article 8, que « À la signature des présentes, le Locataire verse au Bailleur qui le reconnait la somme de 12000€ (douze mille euros) à titre de dépôt de garantie, afin de garantir le paiement des sommes qui seront dues au titre du bail, et plus généralement le respect de ses obligations par le Locataire. Ce dépôt ne pourra en aucun cas être affecté par le Locataire au paiement des loyers et accessoires dus en cours ou à la fin du bail. Il ne produira pas d’intérêts et ne sera pas révisable, pendant le cours du bail. Le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximum de deux mois qui courra à compter de la remise des clés au Bailleur en mains propres, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, adressée au Bailleur ou à son mandataire. Dans tous les cas, le Bailleur pourra déduire le cas échéant les sommes qui lui restent dues et celles dont il pourrait être tenu au lieu et place du Locataire au titre de réparations locatives, sous réserve qu’elles soient dument justifiées par la production des devis correspondants ».

S’agissant des obligations du locataire, l’article 6-2 du bail prévoit que le locataire s’oblige à :

« (…) 3° Prendre à sa charge et exécuter, pendant le cours de l’occupation, dès qu’ils seront nécessaires, les travaux d’entretien courant des lieux loués et des meubles et équipements (dont notamment mais pas exclusivement: les murs, plafonds, parquets, sols, peintures, revêtements muraux, boiseries, menuiseries, huisseries, serrureries…), les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, auquel les parties déclarent se référer, sauf si celles-ci sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, maintenir les lieux loués pendant toute son occupation en bon état de réparations locatives et d’entretien courant, et les rendre tels en fin de jouissance.

4° Ne pas faire supporter aux planchers de charges excessives.

(…) 6° Faire ramoner les cheminées, la chaudière, et les conduits de fumée et d’aération, à ses frais, par une entreprise qualifiée, aussi souvent qu’il sera nécessaire ou prescrit par les règlements administratifs et au moins une fois par an et également en fin de jouissance, même s’ils n’ont pas été utilisés.

7° Veiller au maintien en parfait état des canalisations intérieures et des robinets d’eau et de gaz, de l’installation électrique, (notamment: prise, fusibles, câbles, interrupteurs…), de même que des canalisations et de appareillage électrique à partir des coffrets de distribution. Il devra prendre toute précaution nécessaire pour protéger du gel les canalisations d’eau et les compteurs. Le Locataire devra supporter les frais de toutes menues réparations et réparations locatives sur les tuyaux, robinets, éviers, lavabo, baignoires, douche, bidet, lave-mains, cuvette de wc, appareil de chasse d’eau et autres appareils sanitaires, y compris leur vidange et siphons. Il veillera au bon entretien des joints et de l’étanchéité des appareils à effet d’eau et de leur pourtour. Il devra faire procéder au débouchage des canalisations et siphons chaque fois que cela sera nécessaire. L’usage abusif de détersifs est dommageable pour les tuyauteries, il entrainera la responsabilité du Locataire.

(…) 10° Répondre des dégradations et pertes qui surviennent au cours de son occupation dans les lieux loués, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du Bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’y a pas introduit ; répondre également des dégradations et pertes causées dans les parties communes par lui-même ou les personnes qu’il aura introduites dans l’immeuble, sans préjudice de l’application des dispositions des articles 1733 et 1734 du Code civil ».

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, auquel le bail renvoie, fixe la liste des réparations locatives comme suit :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 7] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. ».

L’article 1730 du code civil prévoit que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Il convient de constater, en premier lieu que, contrairement aux dispositions du bail (article 6.2, 17°), aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été effectué, puisque celui-ci a été réalisé en la seule présence de la gestionnaire du bien locatif.

Il en va de même pour l’état des lieux d’entrée, étant observé que, dans le bail, les preneurs s’engageaient à prendre les lieux dans leur état actuel, aucune réclamation n’ayant été faite juste après l’entrée dans les lieux. La présomption de l’article 1731 trouve, par ailleurs à s’appliquer, lequel prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Au départ des lieux des locataires, les bailleurs ont donc fait réaliser un état des lieux hors leur présence (ou celle d’une personne mandatée par eux) étant observé qu’ils n’ont pas été non plus invités à y participer, aucune preuve de leur convocation aux opérations n’étant versée aux débats.

Les photographies versées à la procédure par les époux [X] aux débats, hors procès-verbal de constat d’huissier, seront rejetées comme n’ayant aucune date certaine ni authentification possible.

Les bailleurs, alléguant divers désordres, produisent un décompte dont il ressort qu’ils réclament à Monsieur [P] [Y] et à Madame [H] [U] épouse [Y] la somme de 19.514,06 euros comme suit :

—  870 euros : table à manger, tâche et vernis (Facture [R])

—  13.568, 39 euros : peinture et décoration (Devis LEO)

—  1.156,80 euros : réparation des chaises (Facture KATE PIERCY)

—  2.026 euros : Facture consommation gaz et électricité

—  432,87 euros : Remplacement de plantes

—  320 euros : Remplacement de la porte de douche cassée

—  250 euros : Réparation escalier en pierre

—  900 euros : Nettoyage (Facture PROCLEAN)

Il convient de noter que les locataires reconnaissent devoir la facture correspondant aux consommations de gaz et d’électricité.

Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] ne produisent aucune facture ni aucun devis pour les prestations suivantes :

—  432,87 euros : Remplacement de plantes

—  320 euros : Remplacement de la porte de douche cassée

—  250 euros : Réparation escalier en pierre

De la comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie, il en résulte que :

— > l’ensemble des chaises de la cuisine, notamment de l’assise des chaises, n’a pas été pris en photographie lors de l’état des lieux d’entrée. Une seule photographie représente, à la sortie, une assise de chaise avec une toute petite tâche foncée et l’on distingue quelques ombres sur le côté qui sont, peut-être, des tâches. En tout état de cause, il ne ressort pas des photographies prises par l’huissier à la sortie des lieux que le commentaire porté, à savoir « les fauteuils de la cuisine sont tous très tâchés », soit exact ;

— > la micro-rayure alléguée sur la porte du frigo est invisible ;

— > les photographies prises sur les façades des meubles constituant l’îlot ne montrent pas que ceux-ci sont tâchés ;

— > il n’existe aucune comparaison avant/après du pot de fleur qui est fendu à l’état des lieux de sortie, celui-ci n’ayant pas été pris en photographie à l’entrée dans les lieux ;

— > le dessus de la cave à vin n’a pas été pris en photographie à l’entrée dans les lieux ; à la sortie, une auréole jaunâtre existe ;

— > il n’y a aucune comparaison possible avant/après des coussins d’assise des chaises de la terrasse de la cuisine, puisqu’il n’y a pas de photographie de ces assises dans l’état des lieux d’entrée ; à la sortie, trois coussins sont tâchés (l’huissier note que tous sont tâchés mais n’en représente, pour preuve, que trois) ;

— > le mur de la cage d’escalier porte des traces de passage selon l’huissier mais celles-ci sont invisibles sur les photographies ;

— > la peinture écaillée au droit de la fenêtre de la chambre 1, de l’ordre du centimètre, ne peut être comparée avec l’état des lieux d’entrée, aucune photographie n’ayant été prise de l’état de la peinture du rebord de cette fenêtre ;

— > la peinture écaillée au droit de la fenêtre de la chambre 2, existait déjà au moment de l’entrée dans les lieux (photo 164/30) ;

— > aucune photographie de l’état des lieux d’entrée ne montre l’arrière de la porte de la chambre au niveau de la butée de la poignée de la porte, alors que l’état des lieux de sortie montre l’existence d’un choc sur le mur à cet endroit ;

— > Une accroche d’une tringle à rideaux dans la chambre 3 est dévissée ;

— > l’assise du banc en tissu de la chambre master est tâchée de même que l’assise de la banquette blanche ;

— > l’angle d’un mur de la chambre master présente deux petits points de choc et le mur de dégagement présente une discrète ombre en forme de traits sur quelques centimètres ;

— > le joint de la baie vitrée de la chambre de maître est gondolé ;

— > un plan de vasque présente des traces de choc extrêmement discrètes.

Il en résulte que sont incontestables et à la charge des locataires selon le contrat de bail et le décret de 1987 précité :

— le dysfonctionnement du mécanisme de fermeture de la fenêtre du studio,

— l’existence de tâches sur 3 coussins d’assises des chaises de la terrasse,

— le dysfonctionnement de la barre de la porte de la cabine de douche du studio,

— l’existence d’une tâche blanche de quelques centimètres sur le plateau de la commode de la chambre 1 ;

— l’existence d’une tâche sur la paillasse de la vasque de la chambre 2 ;

— le dévissage d’une des trois accroches d’une tringle à rideaux dans la chambre 3 ;

— l’assise du banc en tissu de la chambre master et l’assise de la banquette blanche tâchées ;

— les deux petits points de choc sur l’angle d’un mur de la chambre master ;

— le joint gondolé de la baie vitrée de la chambre de maître ;

— les traces de choc extrêmement discrètes du plan d’une vasque.

Il n’est pas démontré qu’une réparation des assises de chaises ou des chaises elles-mêmes soit nécessaire alors qu’un simple nettoyage ou détachage pourrait suffire. La facture de nettoyage comporte déjà, en outre, une prestation spécifiquement dédiée. La facture de KATE PIERCY sera donc rejetée.

La « dining table » ne figure pas dans l’état des lieux de sortie, le nettoyage ou le changement de la pomme de douche n’a pas été mis en exergue dans l’état des lieux de sortie ni la nécessité de repeindre ou de refaire le plâtre d’un plafond. Enfin, aucune pierre taillée n’apparaissant endommagée aux termes de l’état des lieux de sortie, la facture GREZEGORA sera rejetée.

Enfin, la facture LEO étant difficilement compréhensible, car non traduite, il ne résulte pas de ce qui précède que les menues réparations ou désordres reconnus comme tels par la juridiction justifient une remise en peinture complète ou un devis de 13.568,39 euros. Une somme forfaitaire de 3.000 euros sera ainsi allouée aux bailleurs pour la réparation du dysfonctionnement du mécanisme de fermeture de la fenêtre du studio, de la barre de la porte de la cabine de douche du studio, du revissage de la tringle à rideaux, des points de choc sur l’angle de la chambre master, du joint gondolé d’une porte-fenêtre, des points de chocs discrets d’un plan de vasque.

Au final, Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [U] épouse [Y] restent redevables envers Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] de la somme de 5.926 euros à la sortie des lieux du fait de désordres locatifs et de consommations d’électricité et de gaz.

Ayant versé 12.000 euros au titre du dépôt de garantie, Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] seront donc condamnés in solidum à leur verser la somme de 6.074 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2025, la mise en demeure du 1er octobre 2024 portant sur des sommes supérieures à celles réellement dues.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

La capitalisation étant sollicitée, elle sera ordonnée.

Sur le préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [U] épouse [Y] indiquent avoir subi un préjudice moral du fait de la résistance des époux [X] à leur restituer leur dépôt de garantie et aux difficultés rencontrées durant leur période d’occupation.

Ils ne démontrent pas, cependant, avoir réellement subi de telles difficultés durant le cours du bail, ne versant aux débats aucune plainte sur la jouissance des lieux contemporaine de leur occupation que les bailleurs n’auraient pas pris en compte.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

(…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent (…) ».

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] au versement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 696 dispose, par ailleurs, que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie (…) ».

Partie perdante, Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il est enfin rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Caroline CHASSAIN, Vice-Présidente, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] à payer à Monsieur [P] [Y] et à Madame [H] [U] épouse [Y] la somme de 6.074 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025, au titre de la restitution du dépôt de garantie.

ORDONNE la capitalisation des intérêts.

DEBOUTE Monsieur [P] [Y] et Madame [H] [U] épouse [Y] de leur demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] à payer à Monsieur [P] [Y] et à Madame [H] [U] épouse [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [X] et Madame [C] [G] épouse [X] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT