1 exp la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES,

1 exp M^e Fiona STARZAK

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 22 JANVIER 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00105 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPM7

Minute N° 26/15

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt deux Janvier deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Madame Marie-Laure GUEMAS, première vice présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution et magistrat rapporteur

Assesseur : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente et magistrat rapporteur

Greffier : Madame Charlotte DUPAIN

Lors de la mise à disposition :

Président : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution

Greffier : Madame Fanny PAULIN

à la requête de :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES GLYCINES » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, Société par Actions Simplifiée au capital de 38.200 €, ayant son siège social à [Adresse 8], inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°438 200 032, exerçant sous l’enseigne “Cabinet ROULLAND”, prise en la personne de son Président domicilié audit siège en cette qualité

Représenté par M^e Fiona STARZAK, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [J] [K] [P] [R], né le 27/09/1946 à [Localité 9] (07), de nationalité française, demeurant [Adresse 2],

Non comparant ni représenté

Madame [V] [H] épouse [R] née le 18/01/1977 en Algérie, demeurant [Adresse 2],

Non comparante ni représentée

Débiteurs saisis

En présence de :

LE TRESOR PUBLIC au domicile élu par lui dans son inscription d’hypothèque légale publiée sous les références 0604P05 2025V5244 le 09/07/2025, dans les bureaux du SPF de [Localité 5] sis [Adresse 11]

Non comparant ni représenté

Le CREDIT LOGEMENT dont le siège social est sis [Adresse 1], en vertu de son inscription d’hypothèque légale publiée sous les références 0604P05 2024V8264 en date du 02/12/2024,

Représentée par Maître Nathalie MONASSE de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE

Créanciers inscrits

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 27 Novembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 22 Janvier 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu le 8 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Grasse, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES a fait délivrer à [J] [K] [P] [R] et [V] [H] épouse [R], par acte de Maître [J] [W], commissaire de justice à Grasse en date du 31 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 19.649,58 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers, leur appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune de Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), dans un ensemble immobilier en copropriété, dénommé "[Adresse 10], ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division, à savoir :

— le lot n° 259 consistant dans un appartement au 5ème étage avec les 186/10.000 des parties communes ;

— le lot n° 120 consistant dans un garage au 2ème sous-sol avec les 3/10.000èmes des parties communes ;

— le lot n° 26 consistant dans une cave au 2ème sous-sol avec les 1/10.000 des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 11 septembre 2025, Volume 2025 S numéro 122.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 17 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 202527 novembre 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [J] [K] [P] [R] et [V] [H] épouse [R] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 27 novembre 2025 .

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES a également dénoncé, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025 le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation aux créanciers inscrits:

— la SA CREDIT LOGEMENT, créancier inscrit en vertu d’une inscription d’hypothèque légale publiée le 2 décembre 2024 volume 2024 V 8264 ;

— le trésor Public SPF de [Localité 6] en son inscription d’hypothèque légale prise le 9 juillet 2025 volume 2025V n° 5244.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 20 octobre 2025 et enregistré sous le numéro 25/105.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution, au visa des dispositions des articles L 311-2 et suivants, R 322-15 à R 322-29 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, conformément aux dispositions de l’article L311 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater que la saisie pratiquée porte sur les droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du même code ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, aujourd’hui jugement à intervenir ;

en cas de vente forcée :

— désigner Maître [J] [W], commissaire justice ou tout autre commissaire de justice qu’il déciderait de se substituer, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; dire qu’il pourra se faire assister lors de l’une de visite d’un expert chargé d’établir ou d’actualiser les rapports techniques et l’attestation de superficie loi carrez en cas de nécessité ; dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites devra être signifiée, 3 jours au moins avant les visites aux occupants de biens saisis ;

— ordonner l’emploi des dépens frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fiona Starzak, avocat membre de la SELARL GHM.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de son assignation.

Le Crédit Logement a constitué avocat et a déclaré une créance, qu’il a régulièrement dénoncée, d’un montant de 201.896,65 euros en vertu d’une inscription d’hypothèque judiciaire publiée le 21 novembre 2024 volume 2024 V n° 7861, régularisée le 5 décembre 2024 volume 2024 V n° 8264.

Le Trésor Public, créancier inscrit, n’a pas constitué avocat et déclaré de créance.

[J] [K] [P] [R] et [V] [H] épouse [R], régulièrement assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas constitué avocat ni personnellement comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, et néanmoins statuer sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution seuls constituent des titres exécutoires:

— les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

— les actes et jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution ;

— les extraits des procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

— les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

— le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque;

— les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu le 8 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Grasse, signifié le 12 août 2024 à chaque défendeur, définitif ainsi qu’il résulte du certificat de non appel délivré le 23 mai 2025 par le greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Le tribunal a condamné solidairement [J] [K] [P] [R] et [V] [H] épouse [R] au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de la somme de 12.903,51 euros au titre des charges, provision que les charges, frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mai 2023, de celle de 1000 euros à titre de dommages-intérêts et d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ce jugement passé en force de chose jugée constitue un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie des mesures d’exécution mobilières pour tenter d’exécuter ce titre telles que saisies-attribution, restées sans effet.

Il produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2025 ayant autorisé le syndicat à procéder au recouvrement de sa créance par le biais d’une procédure de saisie immobilière.

Il précise dans son assignation que les copropriétaires ne sont pas acquittés des charges postérieures et que sa créance s’élève à la somme de 26.625,47 euros arrêtée au 6 octobre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES excipe d’une créance, liquide et exigible dont le détail est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation à l’audience d’orientation, se décomposant comme suit :

— principal : 12.903,51 euros

— intérêts au taux légal au 21 juillet 2025 : 2092,16 euros

— dommages-intérêts : 1000,00 euros

— article 700 du code de procédure civile : 2000,00 euros

— dépens : 1653,58 euros

TOTAL: 19.649,58 euros

Ces sommes ne sont pas contestées par les débiteurs saisis, qui n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18, il convient de retenir la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 19.649,58 euros, arrêtée au 21 juillet 2025.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par le code des procédures civiles d’exécution en ses dispositions édictées en matière de saisie immobilière.

En l’absence de demande de vente amiable formulée par les débiteurs, il convient, en application de l’article R 322-26, d’ordonner la vente forcée des biens saisis leur appartenant, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite adjudication à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 7 mai 2026 à 9 heures.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES, dans les termes du dispositif du présent jugement, de valider les différents diagnostics qui ont été établis à la date de l’audience d’orientation.

La publicité sera opérée conformément aux dispositions des articles R 322-31 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Su les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Mentionne que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GLYCINES poursuit la saisie immobilière au préjudice de [J] [K] [P] [R] et [V] [H] épouse [R] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 19.649,58 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtée au 21 juillet 2025 ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune de [Localité 6] (Alpes-Maritimes),, dans un ensemble immobilier en copropriété, dénommé "[Adresse 10], ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division, à savoir :

— le lot n° 259 consistant dans un appartement au 5ème étage avec les 186/10.000 des parties communes ;

— le lot n° 120 consistant dans un garage au 2ème sous-sol avec les 3/10.000èmes des parties communes ;

— le lot n° 26 consistant dans une cave au 2ème sous-sol avec les 1/10.000 des parties communes générales, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Juge qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 7 mai 2026 à 9 heures ;

Juge que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de Maître [J] [W], commissaire de justice à [Localité 7], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’il fixera suivant ses disponibilités et qu’il pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Juge que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Juge qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Juge qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Juge que la publicité aura lieu dans les conditions fixées par les articles R 322-31, R 322-32 et R 322-36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Taxe provisoirement les frais préalables à la somme de 2229,01 euros TTC, arrêtés à la date de l’audience d’orientation ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Fiona Starzak, avocat membre de la SELARL GHM pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION