AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 2]” situé [Adresse 3] c\ [Q] [Y]

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DECISION N° 26/00016

N° RG 25/04017 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QM24

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 2]” situé [Adresse 3]

domiciliée : chez S.A.S. [B]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e Elodie EYNARD-TOMATIS, avocat au barreau de Grasse

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [Y]

né le 07 Avril 1971 à [Localité 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier : Madame Laurence BOYER

À l’audience publique du 06 Janvier 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le : 16 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du 9 août 2025, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] a assigné Monsieur [Q] [Y], propriétaire des lots n°13 et 26 dans cette résidence et redevable d’un arriéré de charges, devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE afin de le voir condamner :

— au paiement de la somme de 4.978,82 euros au titre de l’arriéré de charges dues et des provisions exigibles arrêtées au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 août 2024 ;

— au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens, outre aux frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’audience du 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] est représenté par son conseil qui se réfère à ses écritures dans les termes de son assignation.

Monsieur [Q] [Y], cité à étude, n’est pas présent.

SUR QUOI

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Selon l’article 473 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale,

— un relevé individuel de charges du 1er juillet 2025,

— des appels de charges et de fonds travaux ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2022, 6 juillet 2023, 23 mai 2024 et 24 avril 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le jugement du 27 juin 2022 condamnant, notamment, le défendeur à payer au syndicat la somme de 2.244,42 au titre de charges impayées au 29 juillet 2021, 800 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 500 euros de dommages et intérêts et 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le commandement de payer du 7 novembre 2024.

Il résulte de ces pièces que la créance du syndicat des copropriétaires relative aux charges impayées, non contestée, s’élève au 1er juillet 2025 à la somme de 3.373,40 euros, nette de frais.

Monsieur [Q] [Y] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE POLE SANTE la somme de 3.373,40 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 1ER juillet 2025.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (…)".

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat produit le contrat de syndic qui prévoit notamment la facturation des frais de remise du dossier à l’avocat ou de mise en demeure au copropriétaire défaillant.

Il sera ici rappelé que les frais engagés pour délivrer le commandement de payer relèvent des dépens.

Les frais engagés apparaissent, en tout état de cause, justifiés compte tenu du fait que le défendeur est défaillant depuis plusieurs années.

La demande en paiement au titre des frais sera par conséquent accueillie et Monsieur [Q] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.605,42 euros au titre des frais nécessaires exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence de Monsieur [Q] [Y] à payer ses charges a indubitablement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent (…) ».

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Q] [Y] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 696 dispose, par ailleurs, que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie (…) ».

Monsieur [Q] [Y] sera par ailleurs condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’huissier exposés pour délivrer le l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Q] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE POLE SANTE la somme de 3.373,40 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024, au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 1ER juillet 2025.

CONDAMNE Monsieur [Q] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE POLE SANTE la somme de 1.605,42 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE Monsieur [Q] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE POLE SANTE la somme de 800 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

CONDAMNE Monsieur [Q] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE POLE SANTE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Q] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT