1 CCC DOSSIER + 1 CC Me [Localité 1] MUSARRA

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 26 FEVRIER 2026

S.D.C. [Adresse 1] ETATS UNIS

c/

S.C.I. COREAL INVEST

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/05130 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QN54

Après débats à l’audience publique tenue le 14 Janvier 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1] ETATS UNIS

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Mélanie BEN CHABANE, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.C.I. COREAL INVEST

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 14 Janvier 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Février 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL COREAL NVEST est propriétaire du lot n° 119 au sein de la résidence [Adresse 1] ETATS UNIS à [Localité 4].

Par acte en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] DES ETATS UNIS a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI COREAL INVEST devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

Vu les articles 10-1 alinéa 1er, 14-1, 14-2 et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

Vu les articles 35 et 36 du Décret du 17 mars 1967.

Vu les articles 1231-6 dernier alinéa du Code Civil.

Vu le Décret du 26 mars 2015.

Vu l’article 481-1 du Code de Procédure Civile

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] en son action et l’y déclarer bien fondé.

Voir condamner la SARL COREAL NVBST à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] une somme en principal de 5.128,16 e, au titre des charges échues au 1« juillet 2025 et des appels jusqu’au 31 décembre 2025 devenus exigibles, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.881,16 € à compter de la délivrance de la mise en demeure du 25 juin 2025.

Voir condamner la SARL COREAL INVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 13 [E] une somme de 1.287,32 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La voir condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] UNIS une somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Voir condamner la SARL COREAL INVEST au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la fiche de lot d’un montant de 14 €.

Il fait valoir que :

* la copropriétaire est loin de régler de manière régulière les charges grevant ledit lot,

* le syndic devait rappeler à de multiples reprises à la copropriétaire son obligation de payer ses charges de copropriété, en vain,

* par exploit en date du 2 février 2025 de Maître [E], Commissaire de Justice à [Localité 5], commandement de payer charges de copropriété devait être signifié,

* le commandement a été signifié à personne et est resté infructueux,

* par lettre recommandée en date du 25 juin 2025, le syndicat devait, via son conseil, lui envoyer une ultime mise en demeure d’avoir à payer les charges de copropriété pour une somme en principal de 5.881,16 €,

* le courrier recommandé précisait à la copropriétaire qu’à défaut de règlement, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avaient vocation à s’appliquer savoir outre le règlement de l’arriéré de charges, les autres provisions non encore échues,

* ce courrier, présenté le 27 juin 2026, est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »,

* le délai de 30 jours de l’article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 a expiré sans qu’aucun règlement ne soit intervenu,

* toutes les tentatives de règlement amiable ont échoué,

* compte arrêté au 1er juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] est créancier de la SARL COREAL INVEST d’une somme de 4.824,78 € au titre des charges échues,

* en outre conformément au budget prévisionnel de l’année 2025, le syndicat requérant est créancier de la SARL COREAL d’une somme de 292,08 € au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant aux appels devenus exigibles jusqu’au 31 décembre 2025,

* la cotisation au fonds de travaux ayant été votée, le syndicat des copropriétaires est créancier de la SARL COREAL INVEST d’une somme de 11,30 €,

* en conséquence, et en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL COREAL INVEST est redevable d’une somme totale de 5.128,16 €,

* les sommes dues portent intérêts au Syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure du 25 juin 2025,

* le syndicat requérant s’est vu dans l’obligation de saisir la juridiction de céans aux fins d’obtenir le paiement des charges, outre des dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assignée (acte déposé en l’étude du commissaire de justice), la SARL COREAL INVEST n’a pas comparu.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SARL COREAL INVEST a valablement été assigné, le commissaire de justice ayant dressé un PV de remise de l’acte à l’étude conformément à l’article 656 du code de procédure civile et ayant pu avoir confirmation du domicile de la requise.

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, les vérifications faites par le commissaire de justice dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 8 mars 2024 et l’audience du 27 mars 2024.

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n 2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit en l’espèce :

— le relevé de propriété attestant que la SARL COREAL INVEST est propriétaire du lot n° 119 au sein de la résidence,

— le contrat de syndic en cours,

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de chaque année.

Le syndicat des copropriétaires [V] produit aux débats les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2025, dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ainsi que le fonds travaux,

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2023 et 2024. Ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 01/07/2025 (pièce n 7), au moins une provision due au titre des budgets prévisionnels des années 2024 et 2025, approuvés selon assemblée générale des copropriétaires, n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SARL COREAL INVEST le 25 juin 2025, présentée les 27 et 28 juin 2025, revenu avec la mention « Pli avisé et non réclamé », d’avoir à régler la somme de 5.881,16 euros selon compte arrêté au 23 juin 2025, dans le délai de 30 jours, et lui indiquant qu’à défaut de règlement de l’intégralité de l’arriéré de charges dans ce délai, la SARL COREAL INVEST serait déchus du terme des provisions pour les charges prévues par le budget prévisionnel 2025, et que le syndicat des copropriétaires serait légitime à recouvrer, outre l’arriéré de charges d’un montant de 5 881, 16 €, les autres provisions non encore échues savoir 584,16 euros au titre des charges et 22,60 € au titre des cotisations fonds travaux.

Cette mise est restée infructueuse passé un délai de 30 jours à compter du 27 juin 2025, date de la première présentation du courrier RAR, ce qui n’est pas contesté par le défendeur non comparant.

Toutefois, s’il est constant que cette mise en demeure est restée infructueuse passé le délai de 30 jours, force sera de constater qu’elle n’indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel puisqu’elle vise uniquement un montant global restant dû de 5.881,16 €, qui correspond à la totalité des charges et provisions impayées depuis le 31 décembre 2023 (incluant un solde débiteur de 1 930,80 €) ainsi que des frais en mars 2022.

Le fait qu’un relevé de compte individuel, détaillant les divers montants réclamés, soit joint à cette mise en demeure n’est pas suffisant pour pallier cette carence, la lettre de mise en demeure indiquant expressément que les charges et cotisations fonds travaux de l’intégralité de l’exercice 2025 ainsi que l’arriéré de charges deviendront immédiatement exigibles et que la procédure prévue à l’article 19-2 sera mise en œuvre à défaut de règlement sous trente jours de la somme de 5 881,16 €.

Or, cette mention est erronée et ne permet pas au copropriétaire requis de prendre la mesure exacte de l’injonction qui leur est faite, puisque ce n’est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en oeuvre de l’article 19-2, mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] UNIS sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

3. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ETATS UNIS, qui succombe à la présente instance, supportera outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ETATS UNIS irrecevable en toutes ses demandes,

Le condamne aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE STATUANT SELON

LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND