Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre construction, 28 avril 2026, n° 23/03506

TJ Grasse 28 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. construction, 28 avr. 2026, n° 23/03506
Numéro(s) :	23/03506
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julie FEHLMANNAlexia PICCERELLE
Cabinet(s) :	PICCERELLE ZANOTTI GUIGON-BIGAZZI - AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e FEHLMANN

1 EXP M^e PICCERELLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/147

N° RG 23/03506 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PJTY

DEMANDERESSE :

SDC [R]

55 avenue du Roi Albert

06400 CANNES

C/o son syndic, Cabinet JJ CHAMPION

42 rue Léon Noël

06400 CANNES

représentée par M^e Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par M^e GODFRIN

DEFENDERESSE :

Madame [F] [E]

née le 11 Décembre 1955 à BRUXELLES

Résidence le SEMIRAMIS, 55 avenue du Roi Albert,

06400 CANNES

représentée par Maître Alexia PICCERELLE de la SCP COURTAUD – PICCERELLE – ZANOTTI – GUIGON-BIGAZZI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 24 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [F] [E] est propriétaire des lots N°413, 414, 1534, 321, 308 et 1350 au sein de l’ensemble immobilier LE SEMIRAMIS sis 55 avenue du Roi Albert, 06400 CANNES.

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS a, par acte de Commissaire de Justice en date du 24 juillet 2023, fait citer à comparaître Madame [F] [E] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER [F] [E] au paiement de la somme en principal de 36.362,47 € en deniers ou quittances ;

CONDAMNER [F] [E] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le non-paiement ;

CONDAMNER [F] [E] à payer les intérêts de droit de la somme commandée depuis la mise en demeure du 15.05.2023 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, rien ne s’y opposant ;

CONDAMNER [F] [E] à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La CONDAMNER aux entiers dépens. »

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS demande au Tribunal de :

« DEBOUTER Madame [F] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER [F] [E] au paiement de la somme en principal de 51.866,63 €, somme arrêtée au 01.04.2025 en deniers ou quittances ;

CONDAMNER [F] [E] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice causé par le non-paiement ;

CONDAMNER [F] [E] à payer les intérêts de droit de la somme commandée depuis la mise en demeure du 15.05.2023 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, rien ne s’y opposant ;

CONDAMNER [F] [E] à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La CONDAMNER aux entiers dépens. »

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA en 28 janvier 2026, Madame [F] [E] demande au Tribunal de :

« A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [R] de ses demandes de condamnation faute par lui de produire un décompte des sommes dues faisant apparaître l’affectation des versements effectués par Madame [E] à hauteur de 51.000 € ;

A titre subsidiaire, si un tel décompte est produit aux débats,

ACCORDER à Madame [E] un moratoire jusqu’à ce que ses biens immobiliers soient vendus ;

Dans tous les cas,

REJETER la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires [R] ;

REDUIRE substantiellement l’indemnité qui lui sera allouée au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETER la demande d’exécution provisoire comme non justifiée par les circonstances et la nature de l’affaire. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui de leurs prétentions.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure de manière différé au 30 janvier 2026 et a fixé les plaidoiries à l’audience du 24 février 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

Le relevé de propriété de Madame [F] [E] ;Un extrait de compte individuel arrêté au 03.07.2023La mise en demeure du 15.05.2023 ;Le PV d’AG du 19.04.2019 approuvant les comptes de 2018 et votant le budget prévisionnel 2019 et celui de 2020 ;Le PV d’AG du 21.09.2020 approuvant les comptes 2019 et votant le budget prévisionnel 2020 et celui de 2021 ;Le PV d’AG du 10.09.2021 approuvant les comptes 2020 et votant le budget prévisionnel 2021 et celui de 2022 ;Le PV d’AG du 20.05.2022 approuvant les comptes 2021 et votant le budget prévisionnel 2022 et celui de 2023 ;Le PV d’AG du 22.06.2023 approuvant les comptes 2022 et votant le budget prévisionnel 2023 et celui 2024 ;Les comptes de copropriété et états de répartition de 2018 à 2022 ;Les appels de fonds 2023 ;Le contrat de syndic ;Décompte du 01.01.2016 au 25.04.2023 ;Etat de compte arrêté au 01.04.2025.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS sollicite la somme de 51.866,63 € au titre des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS verse aux débats :

Un extrait de compte individuel courant du 01.04.2019 arrêté au 03.07.2023 pour un solde débiteur de 36.362,47 €, mais ne faisant pas apparaître tous les virements effectués par Madame [E] ;Un décompte du 01.01.2016 au 25.04.2023 faisant apparaître les différents virements de Madame [E], lesquels sont venus apurer la totalité des dettes, le solde au 25.04.2023 s’élevant à 0 €Un décompte du 01.01.2025 au 01.04.2025 pour un solde débiteur de 51.866,63 € avec reprise d’un solde antérieur de 42.825,65 €.

Toutefois, en l’état des éléments versés au débat, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la justification de l’imputation du solde antérieur évalué à 42.825,65 €.

Il ne saurait donc en être tenu compte pour arrêter la dette de Madame [E] au titre de l’arriéré de charges impayées au jour où le Tribunal statue.

Par conséquent, il conviendra de prendre en compte uniquement les charges impayées au titre de la période courant du 01/01/2025 au 01/04/2025.

Il en résulte que le montant effectif et justifié des charges dues au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS s’étend sur la période allant du 01/01/2025 au 01/04/2025 et s’élève à 9.040,98 € (51.866,63 – 42.825,65).

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS n’effectue aucune demande au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aucune somme s’y apparentant ne figurant sur le décompte comprenant la période du 01/01/2025 au 01/04/2025.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS la somme totale de 9.040,98 € au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01.01.2025 jusqu’au 01.04.2025, date de la dernière créance arrêtée.

Le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS sera rejetée.

La mise en demeure du 15 mai 2023 versée aux débats n’ayant pour objet que de tenter de recouvrer des charges impayées avant le 1er janvier 2025, de la même manière que l’assignation délivrée le 24 juillet 2023, lesquelles n’ont pas été in fine jugées justifiées, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter des conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par RPVA le 18 juin 2025 sur la somme de 9.040,98 €, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 € en réparation du préjudice causé par le nom paiement de Madame [E] des charges dont elle est redevable.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Madame [E].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’une faute, à tout le moins d’une résistance infondée ou encore d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [E], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner Madame [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

****

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS la somme totale de 9.040,98 € au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2025 jusqu’au 01/04/2025, date de la dernière créance arrêtée ;

REJETTE le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter des conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par RPVA le 18 juin 2025 sur la somme de 9.040,98 € ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SEMIRAMIS la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE