TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00637 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVSZ

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.E.L.A.R.L. SBCMJ

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M. [M] [D], gérant, es qualité de liquidateur de la SCI DMAH

DÉFENDEUR :

Madame [U] [T]

née le 21 Février 1958 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 07 Juillet 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 8], assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01 mars 2015, la SCI DMAH a donné à bail à Madame [T] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 450€ et 10 euros de provision sur charges.

Par ordonnance en date du 20 avril 2023 la SELARL SBCMJ a été désigné en qualité de liquidateur de la SCI DMAH agissant ainsi en ses droits et qualités.

Des loyers étant demeurés impayés, la SELARL SBCMJ a fait signifier à Madame [T] [U], par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 2880,12 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SELARL SBCMJ a fait assigner Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALES aux fins de voir notamment,

— Prononcer la résiliation du bail existant entre les parties

— Ordonner l’expulsion du locataire et de tout autre occupant avec le concours de la force publique

— Condamner Madame [T] à payer à la SELARL SBCMJ la somme de 5760,24 euros au titre des loyers échus avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer les loyers

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 460 euros à compter de mars 2025

— La somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Madame [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et à payer, la formalité de dénonce à la CCAPEX dudit commandement, l’assignation et la formalité de la dénonce de l’assignation aux services de la préfecture ainsi que tous les frais d’exécution à venir

Au soutien de leurs prétentions, la SELARL SBCMJ expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 1er mars 2015 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, la SELARL SBCMJ, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7140,24 euros, selon décompte en date du 02 juin 2025, terme de mai inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [T] ne comparait pas et n’est pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du GARD le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 02 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SELARL SBCMJ justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 2880,12 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 novembre 2024.

Madame [T] était donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner, à défaut de libration volontaire des lieux, l’expulsion des locataires et de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] reste devoir la somme de 7140,24 euros, à la date du 02 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus et frais relatifs aux commandements de payer, compris dans les dépens, exclus.

Pour la somme au principal, Madame [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [T] est donc condamnée au paiement de la somme de 7140,24 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2880,12 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 5760,24 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la formalité de dénonce à la CCAPEX dudit commandement, l’assignation et la formalité de la dénonce de l’assignation aux services de la préfecture ainsi que tous les frais d’exécution à venir

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2015 entre la SCI DMAH substituée dans ses droits par la SELARL SBCMJ et Madame [T] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 18 novembre 2024

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [U] à compter du 18 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [T] [U] à l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [T] [U] à la somme de 7140,24 euros décompte arrêté au 02 juin 2025 incluant la mensualité de mai, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2880,12 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 5760,24 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la SELARL SBCMJ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la formalité de dénonce à la CCAPEX dudit commandement, l’assignation et la formalité de la dénonce de l’assignation aux services de la préfecture ainsi que tous les frais d’exécution à venir

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le président

Christine TREBIER Samuel SERRE