Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BELFIORE

1 EXP M^e VOISIN-MONCHO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DÉCISION N° 26/160

N° RG 24/03073 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PX5Y

DEMANDERESSE :

Madame [H], [L] [S]

née le 29 Juillet 1952 à HOUILLES (78800)

23 avenue Justinia

06400 CANNES

représentée par M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e CONTRERES

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LOT N°10 DU LOTISSEMENT VILLA CHANTEMERLE, sis 23 avenue Justinia 06400 CANNES, pris en la personne de son représentant légal, son syndic bénévole en exercice M. [Z] [W], demeurant La Roseline Domaine Chantemerle 23 avenue Justinia 06400 CANNES

représenté par Maître Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 13 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Madame [H] [S] est propriétaire notamment du lot n°28 devenu le lot 38, au sein de la résidence « Lot n°10 de la VILLA CHANTEMERLE » à Cannes, sise 23 avenue Justinia à CANNES.

Le 3 mai 2024 s’est tenue l’assemblée générale annuelle des copropriétaires.

Un litige s’est élevé entre Madame [H] [S] et le Syndicat de copropriété VILLA CHANTEMERLE au sujet de cette assemblée générale, s’agissant de l’adoption des résolutions n°3 et 4, dont la copropriétaire sollicite l’annulation.

Par acte signifié le 7 juin 2024, Madame [H] [S] a fait citer à comparaître le syndicat de copropriété VILLA CHANTEMERLE devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir :

— Annuler les résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale de la copropriété VILLA LUMIERE du 3 mai 2024,

— Condamner le syndicat de copropriété requis à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, outre le même montant sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2025, Madame [H] [S] a maintenu ses prétentions.

***

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA CHANTEMERLE sollicite du Tribunal judiciaire de Grasse de voir :

— DEBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Madame [S] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre le même montant sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

******

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026. Lors de l’audience du 13 février 2026, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de nullité des résolutions n°3 et 4 :

Le syndic de copropriété VILLA CHANTEMERLE a convoqué une assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 3 mai 2024.

[H] [S] conteste la majorité selon laquelle ont été votés les résolutions 3 et 4, qui devaient selon elle respecter les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965 puisqu’elles modifiaient le règlement de copropriété, « dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes. »

Or, d’après la demanderesse, après le rejet du vote de la résolution n°2 proposée par le syndic bénévole Monsieur [W] qui portait sur l’attribution de la jouissance privative à ce dernier du chemin constituant une partie commune – résolution rejetée comme n’atteignant pas la majorité des deux tiers des voix – la résolution n°3 a été proposée pour faire voter la résolution n°2 au visa des dispositions de l’article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Cependant, ce second vote n’a pas permis d’atteindre la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, mais uniquement la majorité relative des voix des copropriétaires présents, ce qui est contraire aux dispositions dudit article et justifie donc l’annulation de ce vote.

En réplique, le Syndicat de la copropriété soutient qu’en réalité, il ne s’agissait pas par ce vote de modifier la nature de cette partie commune mais de l’adapter à la réalité et de permettre que les charges de cette partie commune ne soit réglée que par le titulaire du lot qui en bénéficie, soit en l’occurrence Monsieur [W], qui proposait par le biais de la résolution n°2 que le chemin objet du litige soit transformé de partie commune à partie commune à jouissance privative à son profit.

Le Syndicat de la copropriété explique que le but de ce changement de désignation n’était pas de modifier la nature de la partie commune mais de l’adapter à la réalité et de permettre que les charges de cette partie commune ne soient réglées que par le titulaire du lot en bénéficiant réellement, conformément aux dispositions de l’article 6-3 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il soutient que le vote ne correspondait pas à une modification du règlement de copropriété au sens de l’article 26a mais uniquement à une mise à jour de celui-ci au regard des dispositions de la loi Elan entrée en vigueur le 23 novembre 2018, imposant l’obligation à tous les syndicats de copropriété de mettre à jour leur règlement, et plus particulièrement ce qui concerne les parties communes spéciales et à jouissance privative, ce qui revenait simplement à mentionner les parties communes à jouissance privative non citées dans le règlement de copropriété.

Le défendeur soutient que la résolution devait donc être votée non pas conformément à la majorité de l’article 26a de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 mais à celle prévue par l’article 24f. Il ajoute que la majorité énoncée au visa de cet article était en réalité acquise lors du vote, puisque 196/471 millièmes de tantièmes ont voté en faveur de la résolution n°3.

En réponse à ce dernier argument, [H] [S] conteste l’application des dispositions de l’article 24f, qui concerne selon elle les adaptations du règlement de copropriété à une évolution strictement juridique de la situation et non factuelle, comme c’est le cas en l’espèce, Monsieur [W] ayant tenté de s’approprier frauduleusement le chemin partie commune en installant un portail à son entrée, sans accord de la copropriété.

L’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; »

Aux termes de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. »

L’article 24f de cette même loi prévoit quant à lui que :

« Sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi :

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe. »

Le but de l’article 24f est donc de mettre le règlement en harmonie avec la législation et la règlementation en vigueur.

La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prescrit la mention dans le règlement de copropriété des parties communes à jouissance privative, mention à laquelle « l’existence » de ces dernières est « subordonnée ».

Les articles 206, II et 209, II de la loi Élan exigeaient une simple mise en conformité incitative de tous les droits nés antérieurement à son entrée en vigueur pour toutes les copropriétés créées avant le 1er juillet 2022, sans obligation de mise à jour cependant.

En l’espèce, le droit n’est pas né antérieurement à la loi ELAN, puisque cette modification d’une partie commune en une partie commune à jouissance privative – que le règlement doit énumérer le cas échéant (L. n° 65-557, 10 juill. 1965 , art. 8, I ) – résulte précisément de la résolution querellée, en créant un droit nouveau au profit de Monsieur [W].

Or, l’administration et l’usage des parties communes sont de la compétence naturelle du syndicat en vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Par conséquent, c’est par principe que l’assemblée générale du syndicat doit être sollicitée lorsqu’il s’agit de se prononcer sur des restrictions ou des extensions à l’usage des parties communes par les copropriétaires.

Les clauses de règlement de copropriété qui aménagent la jouissance et l’usage des parties communes, qu’elles soient extensives ou restrictives, ne peuvent être modifiées qu’à la majorité des deux tiers prévue à l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’elles impliquent une modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes et créent un droit réel indissociable de la propriété du lot, en concédant un droit de jouissance

En effet, le droit de jouissance exclusive est un droit réel et en conséquence, la concession d’un tel droit sur les parties communes s’analyse en un acte de disposition.

La jurisprudence admet de longue date que la décision de l’assemblée conférant un droit de jouissance exclusive sur une partie commune doit être prise à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (Cass. 3e civ., 3 oct. 1978).

Par conséquent, le vote de cette résolution devait bien respecter les dispositions des articles 26 et 26-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que l’affirme Madame [S], s’agissant dans le cas d’espèce de l’évolution d’une situation factuelle et non une simple adaptation du règlement de la copropriété à l’évolution de la législation.

Les dispositions de vote prévues à l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables en l’espèce.

Il est acquis aux débats que les conditions visées à l’article 26 de la loi susvisée n’étant pas remplies, le Syndicat de la copropriété a fait procéder à un second vote au visa de l’article 26-1 de ce même texte selon la résolution n°3, objet de la présente contestation.

Il est également constant que le vote de cette résolution a été effectué à hauteur de 196 voix. Le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (soit 196/367 voix), représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 26-1 susvisé, la même assemblée devait donc se prononcer à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’occurrence, les voix de tous les copropriétaires représentent un total de 471 voix. Il est constant que Madame [A], dernière copropriétaire récemment décédée, n’a de fait pas participé à l’assemblée générale, ni ses ayants-droits qui n’ont pas été convoqués. Il n’est pas précisé si le syndic avait eu connaissance du décès avant l’envoi des convocations pour l’assemblée générale querellée.

Or, à la suite du décès du copropriétaire, le syndic, dès lors qu’il n’a pas eu connaissance du décès et qu’il n’a été informé, ni du transfert de propriété comme en dispose l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars décret n°67-223 du 17 mars 1967, ni de l’existence d’une indivision, est en droit d’adresser la convocation au copropriétaire décédé (CA Paris, 23e ch. B, 10 mai 2007, n° 06/15800).

En tout état de cause, il ne peut être fait abstraction des voix de cette copropriétaire dans le calcul de la majorité énoncée à l’article 26-1 de la loi susvisée.

Dès lors, le vote de la résolution n°3 ayant recueilli 196 voix sur les 471 contenues par l’ensemble de la copropriété, les conditions de l’article 26-1 n’étaient pas remplies puisque la majorité des voix de tous les copropriétaires (soit 235,5 voix) n’était pas atteinte.

Il n’est pas contesté que la résolution n°4 découle de la résolution n°3.

Par conséquent, il convient de prononcer l’annulation des résolutions n° 3 et 4 de l’assemblée générale du 3 mai 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Sur la demande formée par Madame [S] :

Madame [S] sollicite l’octroi à ce titre de la somme de 5.000 euros, sans réellement exposer le préjudice subi du fait de la procédure, ni la faute commise par le Syndicat de la copropriété au visa de l’article 1240 du Code civil.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle formée par le Syndicat de la copropriété :

L’action de la requérante étant accueillie, à savoir l’annulation de résolutions d’une assemblée générale, aucun abus de droit d’agir en justice ne saurait être retenu.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de dommages et intérêts du Syndicat de la copropriété pour procédure abusive.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat de la copropriété VILLA CHANTEMERLE, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de [H] [S] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens. Une somme de 3.000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que le Syndicat de la copropriété sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Prononce l’annulation des résolutions numéros 3 et 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence VILLA CHANTEMERLE en date du 3 mai 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires VILLA CHANTEMERLE de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne le Syndicat des copropriétaires VILLA CHANTEMERLE à verser à Madame [H] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires VILLA CHANTEMERLE au paiement des entiers dépens,

Rappelle que [H] [S] est dispensée de toute participation aux dépenses engagées par le Syndicat de la copropriété au titre des frais et condamnations prononcées à l’encontre de la copropriété ;

Juge n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE