AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.D.C. LES BASTIDES DE LA CHENAIE,

pris en son Syndic, la SAS AGEFIM CONSULTANTS – OXIA, pris en la personne de son représentant légal en exercice

c\ [N] [R], [S] [R]

JUGEMENT DU 07 Avril 2026

DECISION N° 26/46

N° RG 24/04077 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P335

DEMANDERESSE

S.D.C. LES BASTIDES DE LA CHENAIE,

pris en son Syndic, la SAS AGEFIM CONSULTANTS – OXIA, pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Mme [Z] [I], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [N] [R]

et

Madame [S] [R]

demeurant ensemble : [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Tous deux non comparants et représentés par M^e Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

Expéditions délivrées

au SDC

à M^e BINIMELIS

le

Grosses délivrées

au SDC

à M^e BINIMELIS

le

À l’audience publique du 03 Mars 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a assigné Monsieur [N] [R] et Madame [S] [R], propriétaires du lot n°127 dans cette résidence et redevables d’un arriéré de charges, devant le tribunal de céans afin de les voir condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de:

—  4.202,94 euros, au titre de l’arriéré de charges dues au 2 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, frais en sus ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier et de recouvrement.

A l’audience du 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires LES BASTIDES DE LA [Adresse 6] est représenté par Madame [Z] [I], salariée juriste du syndic, dûment mandatée, qui se réfère aux écritures déposées.

Monsieur [N] [R] et Madame [S] [R], sont, quant à eux, représentés par leur conseil qui sollicite que la juridiction déboute le syndicat de toutes ses demandes et prétentions et le condamne au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.

SUR QUOI

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de la fiche propriétaire du bureau des hypothèques établissant la qualité de copropriétaires des défendeurs,

— un relevé individuel de charges du 2 mars 2026

— des appels de charges et de fonds travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2023 et du 26 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— la fiche de régularisation des charges annuelles 2022 pour le lot 127 ;

— une copie des écritures du [Localité 2] Livre du 1er janvier au 31 décembre 2022 pour le lot 127 ;

— le contrat de syndic.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Les défendeurs soutiennent que la créance du syndicat est inexistante. En effet :

— > ils ont versé en février 2020 la somme de 1.385,21 euros et le syndic leur a annoncé, de ce fait, par courriel, qu’ils n’étaient plus redevables que de la somme de 214,36 euros ;

— > une reprise de solde pour un montant de 2.363,62 euros a été inscrite au débit de leur compte le 1er janvier 2023, au changement de syndic, sans justification, alors que le solde des charges dues au 31 décembre 2022 est de 250,93 euros ;

— > des frais de relance, de mise en demeure et de diverse nature ont été facturés indument en 2019 pour un montant de 905 euros, de 897,04 euros en 2022 et de 425,42 euros en 2023 et 2024, soit un total de 2.227,46 euros.

Les époux [R] communiquent aux débats le relevé de compte du 30/12/2018 au 01/04/2020, étant observé que le syndicat ne produit, quant à lui, qu’un relevé de compte démarrant au 1er janvier 2023 avec un report inscrit au débit de 2.363,62 euros.

Il ressort du relevé produit par les défendeurs que ceux-ci ont versé régulièrement des sommes en paiement de leurs charges, parfois en dessous des appels d’échéance et qu’ils ont effectué, notamment, un versement de 1.385,21 euros le 12/02/2020. Dans le même temps, sur l’ensemble de la période, 1.042,84 euros de frais (de relance, de recouvrement et d’avocat) leur ont été imputés.

Ils produisent également un courriel du syndic en date du 27/04/2020 qui indique :

Il résulte de ce mail qu’à la suite de leur versement de 1.385,21 euros, le syndic s’est engagé à déduire de leur décompte la facture de l’avocat d’un montant de 680 euros. Le syndic a indiqué qu’au 27/04/2020, les époux [R] étaient débiteurs de la somme de 214,36 euros.

Dans ses explications orales à l’audience, le représentant du syndic admet que la facture de l’avocat d’un montant de 680 euros n’a pas été déduite du décompte.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (…)".

Sont donc imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, outre le courriel du syndic annonçant la réfaction de la facture de l’avocat, il convient de constater que les diligences du syndic pour recouvrer les charges impayées ressortent de sa mission générale. Ainsi les frais d’un montant de 1.042,84 euros facturés aux époux [R] entre le 30 décembre 2018 et le 1er avril 2020 ne sont pas justifiés et ne devaient pas être portés au débit de leur compte.

Il convient de constater par ailleurs que le syndicat ne justifie pas du relevé de compte des époux [R] entre le 1er avril 2020 et le 1er janvier 2022, ce qui ne permet pas à la juridiction d’effectuer son contrôle sur la somme reportée le 1er janvier 2022 au débit du compte de 1.104,74 euros et, au 1er janvier 2023, de 2.362,62 euros.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées à un copropriétaire sont exigibles, ce qui lui interdit de recourir à la pratique du report à nouveau (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.766, JurisData n° 2018-010382). En conséquence, le syndic doit justifier des provisions dues par le copropriétaire depuis l’origine de la dette.

Il résulte donc de ce qui précède que le syndicat ne peut justifier des sommes qu’il réclame à Monsieur [N] [R] et à Madame [S] [R].

Il sera donc débouté de sa demande principale et, partant, de l’ensemble de ses autres demandes.

Il sera condamné aux dépens et à verser à Monsieur [N] [R] et à Madame [S] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de toutes ses demandes.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à verser à Monsieur [N] [R] et à Madame [S] [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] BASTIDES DE LA [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT