1 exp la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES,

1 exp la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 22 JANVIER 2026

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00062 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJ5M

Minute N° 26/07

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt deux Janvier deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Madame Marie-Laure GUEMAS, première vice présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution et magistrat rapporteur

Assesseur : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente et magistrat rapporteur

Greffier : Madame Fanny PAULIN

Lors de la mise à disposition :

Président : Madame Brigitte TURRILLO, vice-présidente délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution

Greffier : Madame Fanny PAULIN

à la requête de :

La société BNP PARIBAS, SA au capital de 2.261.621.342,00 Euros, immatriculée au RCS [Localité 14] sous le n° 662 042 449, dont le siège social est à [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège.

Représenté par M^e Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

La SCI [G], société civile immobilière au capital de 6.800 Euros, inscrite au RCS CANNES sous le numéro 450 413 026, dont le siège social se situe « [Adresse 9] à MOUANS SARTOUX (06370), prise en la personne de sa gérante en exercice, domiciliée es qualité audit siège.

Représenté par M^e Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

En présence :

LE SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES (SIE) [Localité 11], dont les bureaux se situent [Adresse 2] [Localité 12].

CREANCIER INSCRIT en vertu d’une hypothèque légale publiée le 19 septembre 2016 volume 2016 V numéro 3094

Non comparant ni représenté

LE SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS (SIP) [Localité 11], dont les bureaux se situent [Adresse 1] – à [Localité 12].

CREANCIER INSCRIT en vertu d’une hypothèque légale publiée le 16 janvier 2024 volume 2024 V numéro 375, suivie d’un rectificatif publié le 30 janvier 2024 volume 2024 V numéro 803

Non comparant ni représenté

Créanciers inscrits

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 04 décembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 22 Janvier 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant prêt reçu par Maître [M] [B], notaire à Chateauneuf de Grasse, en date du 6 novembre 2003, la SA BNP PARIBAS a, fait délivrer à la SCI [G], par acte de la société ELITAZUR (SCP LALEURE NONCLERCQ-REGINA – LALEURE CARON CHEVALIER) commissaires de justice associés à Cannes, en date du 17 mars 2025, un commandement de payer pour avoir paiement de la somme de 194.791,16 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie, dépendant d’un ensemble immobilier sis sur la commune de [Adresse 13] comprenant un seul corps de bâtiment élevé de 2 étages sur rez-de-chaussée desservi par un escalier central, avec emplacements de stationnement dénommé AZUR MOUANS, figurant au cadastre section BB numéro [Cadastre 3] pour une contenance de 27 a 72 ca, section BB numéro [Cadastre 4] pour une contenance de 08 a 72 ca et section BB numéro [Cadastre 5] pour une contenance de 27 a 82 ca, à savoir les lots n° 23, 66, 27, 68, 89 et 90.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 6 mai 2025 Volume 2025 S numéro 56.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 7 mai 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le créancier poursuivant a fait assigner la SCI [G] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 4 septembre 2025.

Le créancier poursuivant a également, le 16 juin 2025 ,dénoncé le commandement de saisie avec assignation aux créanciers inscrits :

— le service des impôts des entreprises de [Localité 11] créancier inscrit en son inscription d’hypothèque légale publiée le 19 septembre 2016 volume 2016 V n° 3094 ;

— le service des impôts des particuliers de [Localité 11] en son inscription d’hypothèque légale publiée le 16 janvier 2024 volume 2024 V n° 803.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution de ce tribunal le 19 juin 2025.

La SA BNP PARIBAS demande au juge de l’exécution, au visa des articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— valider la procédure de saisie immobilière engagée ainsi que les clauses et conditions du cahier des conditions de vente qui sera déposé au greffe ;

— statuer sur les éventuelles demandes et contestations incidentes ;

— ordonner la vente forcée, en fixer la date, et déterminer, conformément à l’article R 322-15 du code susvisé les modalités de poursuite de la saisie immobilière ;

— en cas de vente amiable, taxer les frais, dire et juger qu’après homologation de la vente par le tribunal, les fonds seront transmis de la caisse des dépôts et consignations à Monsieur le bâtonnier de l’ordre pour permettre la poursuite de la procédure de distribution ;

— autoriser la publication de la vente sur le site internet « les enchèresimmo.com » spécialisé en matière d’enchères immobilières et dire que cette parution comprendra des photographies des biens et les éléments de publicité prévues à l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution ;

— constater que la créance du poursuivant arrêtée au 17 mars 2025 s’élève à la somme de 194.791,16 € en principal, pénalités, frais et accessoires ;

— désigner la société ELITAZUR (SCP LALEURE NONCLERCQ-REGINA – LALEURE CARON CHEVALIER), commissaires de justice associés à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit commissaire de justice pourra se faire assister lors de l’une des visites, d’un expert chargé d’établir ou d’actualiser les rapports amiante, termites, plomb, performances énergétiques et l’attestation Loi CARREZ en cas de nécessité ;

— dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, avocats associés aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

La partie saisie a constitué avocat. L’audience d’orientation a été renvoyée à la demande des parties afin de leur permettre d’échanger pièces et conclusions.

Aux termes de conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de constater qu’il ne s’oppose pas au principe d’une vente amiable sur autorisation judiciaire, de fixer le prix en deçà duquel elle ne pourra pas intervenir à la somme minimum de 380 000 €, de taxer les frais de poursuite de son conseil à la somme de 3115,50 € outre le droit prévu par l’article A 444-191 du code de commerce, calculée sur le prix de vente, à défaut de vente amiable, ordonner la vente forcée dans les termes de l’assignation à l’audience d’orientation dont il a repris intégralement les termes.

De nouvelles conclusions notifiées par R PVA le 3 décembre 2025, la partie saisie sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis, au prix non pas de 380.000 euros comme initialement mais de 360.000 euros, en précisant qu’après réflexion et dans un souci de pour bénéficier d’un peu de flexibilité, il était préférable de fixer le prix à 360 000 €, que le prix de vente couvrira le montant de la créance revendiquée à hauteur de 195 620,31 €.

L’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant a verbalement accepté le prix soit effectivement fixé à cette somme.

Les créanciers inscrits n’ont pas constitué avocat est déclaré de créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 6 novembre 2003 par Maître [M] [B], notaire à [Localité 10] contenant prêt d’un montant de 156 149 €, d’une durée de 180 mois, hors période d’utilisation, la première échéance étend fixée au 6 décembre 2005 et la dernière échéance au 6 novembre 2020. Ce prêt se décompose en 2 tranches, une tranche à concurrence de 109 304,30 € dénommés dans la suite de l’acte sous le vocable « tranchent prêt », destinée au règlement partiel prix de cession du bien immobilier et à concurrence de 46 844,70 € en une seconde tranche dénommée dans la suite de l’acte « tranchent ouverture de crédit » destiné au financement des travaux que l’emprunteur doit effectuer dans le bien immobilier acquis.

Le prêt est garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers en premier en son concurrence pour sûreté de la tranche " ouverture de crédit et par une inscription d’hypothèque conventionnelle ainsi que le cautionnement de [J] [H] épouse [K]. Le taux d’intérêt fixé à 4,49 pour cent.

L’acte comporte les conditions générales et particulières du prêt.

Le prêt est échu depuis le 6 novembre 2020 et n’a pas été à son terme.

Cet acte notarié constitue un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La SA BNP PARIBAS excipe d’une créance liquide et exigible détaillée dans le commandement de payer et repris dans l’assignation d’un montant de 194 791,16 €.

Ces sommes ne sont pas contestées par la SCI [G] qui a constitué avocat.

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la créance de la SA BNP PARIBAS en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 194 791,16 €.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

Sur la demande de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

La SCI [G] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis au prix plancher de 360.000 euros. En dépit de l’absence de production de la moindre pièce permettant de démontrer sa réelle intention de réaliser des biens immobiliers en vue du paiement de sa dette notamment d’un mandat ou de plusieurs mandats de vente. Néanmoins, le créancier poursuivant ne s’oppose pas au principe d’une telle vente.

Il convient par conséquent, en l’absence d’opposition du créancier poursuivant, alors que l’objectif du législateur est de favoriser la vente amiable au détriment de la vente forcée, d’accorder à la partie saisie l’autorisation sollicitée.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer à la somme de 360.000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable sur autorisation de justice et notamment des dispositions de l’article R 322-24 du code des procédures civiles d’exécution, prévoyant que les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente

En application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de poursuite, dûment justifiés à la date de l’audience d’orientation, taxés provisoirement à la somme de 3114,50 euros TTC, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant visés à l’article A 444-191 du code de commerce.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 21 mai 2026 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L311-2 et suivants, R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Mentionne que la SA BNP PARIBAS poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SCI [G] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 194.791,16 € en principal, pénalités, frais et accessoires, arrêtée au 17 mars 2025 ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de la SCI [G] dépendant d’un ensemble immobilier sis sur la commune de [Adresse 13] comprenant un seul corps de bâtiment élevé de 2 étages sur rez-de-chaussée desservi par un escalier central, avec emplacements de stationnement dénommé [Adresse 8], figurant au cadastre section BB numéro [Cadastre 3] pour une contenance de 27 a 72 ca, section BB numéro [Cadastre 4] pour une contenance de 08 a 72 ca et section BB numéro [Cadastre 5] pour une contenance de 27 a 82 ca, à savoir les lots n° 23, 66, 27, 68, 89 et 90 ;

Fixe à la somme de 360.000 euros le prix en deçà duquel ces biens être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables, taxés provisoirement à la somme de 3114,50 euros TTC euros seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et de l’émolument au profit de l’avocat du créancier poursuivant prévue par l’article A 444-191 du code de commerce ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 21 mai 2026 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL ROULLOT-GAMBINI pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION