1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e DIDIER + 1 CCC M^e ROSTAN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 22 JANVIER 2026

[K] [I], [U] [P] épouse [I]

c/

S.A.R.L. ZENITUDE GESTION 1

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01005 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJOJ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 19 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [K] [I]

né le 18 Avril 1990 à [Localité 11] (71)

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [U] [P] épouse [I]

née le 29 Juillet 1991 à [Localité 10] (21)

[Adresse 4]

[Localité 8]

tous deux représentés par M^e Vanessa DIDIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. ZENITUDE GESTION 1, Inscrite au RCS de [Localité 14] sous le numéro 824 412 688, dont le siège social est [Adresse 2], prise en son établissement secondaire, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par M^e Fanny ROSTAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 19 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 8 Janvier, prorogée au 22 Janvier 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 5 décembre 2023, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] ont acquis, dans un ensemble immobilier à destination de résidence de tourisme sis [Adresse 6]) les lots 54 (emplacement de stationnement) et 113 (maison individuelle), ledit acte précisant que le bien, à usage commercial d’hébergement touristique, est loué au profit de la SARL ZENITUDE GESTION 1 aux termes d’un bail commercial établi sous seing privé pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er avril 2021 pour se terminer le 31 mars 2030 moyennant un loyer annuel hors charge et hors taxe qui est actuellement de 6.069 €, payable selon les termes du bail trimestriellement à terme échu, mais actuellement payé mensuellement à terme échu, chaque échéance étant de 556,33 €, TVA à 10% comprise. L’acte indique en outre que les loyers de septembre et octobre 2023 sont en attente de règlement en raison des difficultés en terme de trésorerie du groupe ZENITUDE.

Suivant avenant en date 4 décembre 2023, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] et la SARL ZENITUDE GESTION 1 sont convenus qu’à compter de ce jour, le loyer annuel fixe serait porté à 5.654 € HT et que les bailleurs bénéficieraient d’un droit d’occupation de 3 semaines par an.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 9 avril 2025, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] ont fait délivrer à la SARL ZENITUDE GESTION 1 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.554,87 € correspondant aux loyers impayés des mois de novembre 2024 (518,29 €), décembre 2024 (518,29 €) et mars 2025 (518,29 €).

Par acte de commissaire de justice en date des 23 juin 2025,Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] ont fait assigner la SARL ZENITUDE GESTION 1 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 6 août 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 19 novembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] demandent au juge des référés, au visa des articles 1728 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et de prononcer la résiliation de celui-ci à compter du 9 mai 2025,

— ordonner l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1, et de tous occupants de son chef, de la maison louée et située [Adresse 7], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à leur payer la somme provisionnelle de 1.036,58 €, indexée avec intérêts de droit, représentant les loyers impayés dus à la date de l’assignation,

— condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à leur verser une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer, laquelle indemnité produira intérêt légal dès son exigibilité, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à leur rembourser les charges récupérables de l’année en cours qui sera calculée au jour de son départ effectif,

— condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à leur payer la somme provisionnelle de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 à leur payer la somme de 3.000 € à parfaire sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer (d’un montant de 127,95 €).

Les demandeurs indiquent que le règlement du loyer devait intervenir tous les mois à hauteur de 518,29 € TTC, que la société ZENITUDE GESTION 1 ne s’est pas acquittée des loyers des mois de novembre 2024, de décembre 2024 et de mars 2025 en dépit de plusieurs relances de sorte qu’un commandement de payer lui a été délivré le 9 avril 2025 et que ce commandement est resté infructueux à l’exception du règlement du loyer du mois de mars 2025. Ils soulignent que la dette locative est de 1.036,58 € à la date du 1er mai 2025 et que la locataire est coutumière de retards de paiement, ce qui les met en difficulté puisqu’ils doivent pour leur part assumer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour l’acquisition du bien. Ils s’opposent à tout délai de paiement, les paiements irréguliers de la part de la locataire déstabilisant grandement leur gestion financière du bien, et ils indiquent avoir perdu toute confiance en leur locataire, qui ne cesse de leur promettre une régularisation du paiement des loyers sans la mettre en place et qui ne pourra manifestement pas assumer à la fois le paiement de sa dette et le paiement des loyers courants. Ils soulignent à cet égard qu’ils ne sont pas les seuls propriétaires subissant des difficultés de paiement et que les bailleurs ne peuvent pas continuer à assumer la survie de leur locataire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2025, la SARL ZEINTUDE GESTION 1 demande au juge des référés, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de :

— la juger recevable et bien fondée en ses conclusions,

En conséquence,

— constater sa bonne foi,

— suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer les loyers qui lui a été signifié par exploit de commissaire de justice du 9 avril 2025,

— lui octroyer les plus larges délais pour s’acquitter de l’arriéré locatif,

— prendre acte qu’elle propose de payer, en sus du règlement mensuel de son loyer et de ses charges, la somme mensuelle de 518,29 € en règlement de ladite dette locative,

— débouter Madame [U] [I] née [P] et Monsieur [K] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Madame [U] [I] née [P] et Monsieur [K] [I] à payer à la SARL ZENITUDE GESTION 1 à la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL ZENITUDE GESTION 1indique que les deux lots de copropriété appartenant aux époux [I] sont loués dans le cadre d’un contrat de bail commercial de logement meublés, que les 23 et 24 novembre 2019, le cours d’eau jouxtant la résidence de tourisme a débordé et des infiltrations graves ont eu lieu dans les locaux loués, les rendant totalement inexploitables et que le 1er décembre 2019, un nouvel évènement climatique de grande envergure s’est abattu sur [Localité 13], aggravant les dommages déjà causés aux locaux litigieux. Elle ajoute que, compte-tenu de ces évènements climatiques, elle a été contrainte de fermer sa résidence de tourisme de novembre 2019 à avril 2021 afin de mener des travaux de remise en état et que la crise sanitaire liée à la COVID 19 a aggravé ses pertes d’exploitation. Elle indique que des retards dans le paiement des loyers en ont été la conséquence et qu’elle n’a été en mesure de procéder, dans le délai de 30 jours, qu’à un règlement de 518,29 € correspondant au loyer du mois de mars 2025. Elle sollicite du juge des référés qu’il constate sa bonne foi et lui accorde des délais de paiement, son commissaire aux comptes attestant de sa capacité financière le 12 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, prorogé au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles, et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

En l’espèce, Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] produisent aux débats :

— le contrat à effet du 21 avril 2021 par lequel leur auteur, Madame [R] [G], a donné à bail commercial à la SARL ZENITUDE GESTION 1 la villa lot n°113, numéro de porte B71 pour une durée de neuf années à compter du 21 avril 2021 moyennant un loyer fixe annuel de 6.069 € HT,

— l’acte authentique de vente en date du 5 décembre 2023 par lequel ils en sont devenus propriétaires,

— l’avenant en date en date 4 décembre 2023 aux termes duquel le loyer annuel fixe a été porté à 5.654 € HT.

Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I], par suite du non paiement des loyers de novembre 2024, décembre 2024 et mars 2025, ont fait signifier à la SARL ZENITUDE GESTION 1, le 9 avril 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 1.554,87 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant leur intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale et rappelle à la locataire les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement est incontestablement resté infructueux puisque les parties s’accordent sur le fait que la SARL ZENITUDE GESTION 1 n’a procédé qu’à un versement de 518,29 € dans le délai de 30 jours imparti.

Les bailleurs sont en conséquence fondés à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

La SARL ZENITUDE GESTION 1 ne conteste pas la créance locative ni la régularité du commandement de payer qui lui a été délivré ; elle sollicite toutefois, en application des articles 1343-5 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette

En l’espèce, la bonne foi de la SARL ZENITUDE GESTION 1, qui invoque des circonstances défavorables (évènements climatiques liés à la tempête [Localité 9] en novembre 2019 et crise sanitaire en 2020 et 2021) et qui a toujours procédé à des versements plus ou moins réguliers pour contenir sa dette, n’est pas contestable et il sera observé que le montant de l’arriéré locatif reste modeste. En outre, Monsieur [Y] [E], commissaire aux comptes, atteste qu’elle présente la capacité de payer sa dette locative de « 1.196,58 € sur une durée deux mois ».

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de délais formée par la requise, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL ZENITUDE GESTION 1 des délais de paiement de 2 mois pour apurer les sommes restant dues, en sus du paiement du loyer courant, ces délais étant de nature à préserver les intérêts des bailleurs s’ils sont respectés. Toutefois, il sera dit qu’en cas de manquement de la locataire dans le règlement de l’arriéré ou dans le paiement du loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses entiers effets.

L’arriéré locatif n’est pas contesté. En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, il y a donc lieu de faire droit à la demande provisionnelle de ce chef.

Il convient en conséquence :

— de condamner la SARL ZENITUDE GESTION 1 au paiement d’une provision de 1.036,58 € égale à l’arriéré de loyers arrêté au 23 juin 2025, date de la délivrance de l’assignation,

— d’accorder à la SARL ZENITUDE GESTION 1 un délai de paiement de 2 mois pour s’acquitter de cette somme, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance,

— et d’ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme des échéances mensuelles résultant des délais accordés, ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, les bailleurs seront autorisés à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, son expulsion au besoin de la force publique.

Il convient en outre de dire que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit de la bailleresse, l’indemnité d’occupation provisionnelle due à Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] sera égale au montant du loyer courant soit à la somme mensuelle de 518,29 €, charges en sus sur justificatifs, jusqu’au départ de la locataire et la remise des clés.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] sollicitent la condamnation de la SARL ZENITUDE GESTION 1 à leur verser la somme de provisionnelle de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie à la procédure dont il est saisi. Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] ne démontrent toutefois pas souffrir d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement d’une provision.

Ils seront ainsi déboutés de leur demande provisionnelle de ce chef.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL ZENITUDE GESTION 1 sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 avril 2025. Elle sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens, étant observé que l’échéancier de paiement n’a été proposé par la défenderesse qu’après délivrance de l’assignation introductive d’instance ; une indemnité de 1.000 € leur sera en conséquence allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil ,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 avril 2025 par Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I], bailleurs, à la SARL ZENITUDE GESTION 1, locataire, est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Condamne la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I], ensemble, une provision de 1.036,58 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 23 juin 2025, date de la délivrance de l’assignation ;

Accorde à la SARL ZENITUDE GESTION 1 un délai de deux mois pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 23 juin 2025 d’un montant de 1.036,58 € et l’autorise en conséquence à s’acquitter de cette somme par 2 versements mensuels de 518,29 € (en sus du loyer courant), qui s’imputeront en priorité sur le capital, le premier versement devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et le second versement avant le 5 du mois suivant ;

Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 9 avril 2025 pendant ce délai ;

Dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets si la SARL ZENITUDE GESTION 1 se libère des sommes dues pendant ce délai ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance de l’échéancier ci-dessus accordé et/ou à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance du loyer courant, charges en sus sur justificatifs, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, la clause résolutoire étant alors réputée avoir joué dès le 10 mai 2025, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1 des locaux donnés en location sis [Adresse 5] (villa lot n°113, numéro de porte B71) étant ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de la SARL ZENITUDE GESTION 1, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique, et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, dans l’hypothèse où la clause résolutoire produirait son plein effet, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, soit 518,29 €, à compter du 10 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ; condamne en tant que besoin la SARL ZENITUDE GESTION 1 au paiement de cette indemnité au profit de Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] ;

Condamne la SARL ZENITUDE GESTION 1 aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL ZENITUDE GESTION 1 à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [U] [P] épouse [I], ensemble, une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL ZENITUDE GESTION 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés