REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/02155 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MDHH

AFFAIRE : S.A.S. LEBON ET [Y] C/ S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA MANCHE

Le : 22 Mai 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SCP LSC AVOCATS

la SCP MBC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 22 MAI 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. LEBON ET [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle KESTENES-PSILA de la SCP MBC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. DE LA MANCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 12 Novembre 2024 pour l’audience des référés du 05 Décembre 2024 ; Vu le renvoi au 23 janvier 2025 et au 13 mars 2025;

A l’audience publique du 13 Mars 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 1990, la SCI DE LA MANCHE a donné à bail commercial à la SAS LEBON ET [Y] un ensemble immobilier situé à ST JEAN DE MOIRANS lieudit La Manche comprenant divers bâtiments à usage de bureaux, ateliers de transformation de papier et de stockage, avec un accès aux parkings et aux espaces verts. La destination des lieux loués est « Transformation et négoce de papier ».

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1990 et s’est poursuivi au-delà du terme par tacite reconduction.

Le 7 août 2020, la SAS LEBON ET [Y] a notifié par acte extra-judiciaire à la SCI DE LA MANCHE une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2021 aux mêmes conditions et charges, sauf application des nouvelles dispositions de la loi du 18 juin 2014.

Par acte signifié le 28 octobre 2020, la SCI DE LA MANCHE a accepté le renouvellement dudit bail commercial mais a demandé à ce que le loyer soit porté à une somme plus importante.

Par jugement du tribunal judiciaire de GRENOBLE du 20 novembre 2023, le loyer du bail renouvelé à la somme de 208 840 € à compter du 1er avril 2021.

Le 25 novembre 2022, la SAS LEBON ET [Y] a mis en demeure la SCI DE LA MANCHE d’effectuer les travaux de réfection de la toiture.

Le 25 janvier 2024, la SAS LEBON ET [Y] a mis en demeure la SCI DE LA MANCHE d’effectuer les réparations suivantes :

— les conséquences de l’orage de grêle du 16 juin 2019,

— le remboursement des travaux du quai à l’arrière de l’usine,

— le sapin à l’entrée de l’usine (arbre mort qui présente un danger de par sa taille),

— le portail devenu vétuste,

— le perron de l’usine,

— le toit,

— les problèmes des masses électriques,

— l’évacuation des eaux usées des vestiaires principaux impossible,

— changement d’un chauffe-eau,

— remise aux normes/conformité demandées par l’APVE du TGBT de l’armoire électrique principale,

— fuite et absence de chauffage des toilettes et vestiaires hommes actuellement condamnés.

Par courrier de son conseil du 29 mai 2024, la SCI DE LA MANCHE a répondu à la mise en demeure considérant que par application des stipulations contractuelles, l’entretien et la réparation, comme le remplacement de ces postes incombaient à la SAS.

Par lettre simple du 4 septembre 2024, la SAS LEBON ET [Y] a demandé une nouvelle fois la réalisation des travaux à la SCI DE LA MANCHE.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la SAS LEBON ET [Y] a assigné la SCI DE LA MANCHE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRENOBLE.

Dans ses dernières conclusions en réponse, rappelées à l’audience, le conseil de la SAS LEBON ET [Y] sollicite du juge des référés que soit :

— déclaré recevable et bien fondée la présente instance engagée par la société LEBON ET [Y] ;

— jugé que la SCI LA MANCHE n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme des locaux au bail ;

— jugé que la SCI LA MANCHE n’a pas respecté son obligation d’entretien telle que visée à l’article 606 du Code civil ;

— condamné la SCI LA MANCHE à engager, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois les travaux nécessaires à la réparation des désordres constatés tels que listés,

o Nez de la dernière marche du perron de l’entrée, elle est cassée,

o Portail d’entrée : très mauvaise état, très nombreux points de rouille,

o Magasin : fuites importantes de la toiture en bac acier, l’eau coule en permanence, elle est recueillie dans un seau,

o Magasin produits finis : importantes fuites de la toiture, l’eau coule en permanence de la toiture,

o Mêmes constatations sur une troisième zone du magasin, l’eau coule en permanence de la toiture,

o Magasin 2, mêmes constatations, importantes fuites au plafond,

o Zone de stockage papier à plat. Tout le long du mur de jonction entre l’atelier et le magasin bobines, soit sur environ 30 m de longueur, constatation de la rouille sur le bardage et des fuites importantes,

o Zone couture : un seau récupère l’eau pluviale qui coule des duites en toiture, puis cette eau est évacuée dans le réseau d’évacuation du bâtiment,

o Dans l’ensemble du bâtiment, de nombreuses rigoles sont mises en place afin de récupérer les fuites en toiture et de les reverser dans des seaux ou des tuyaux d’évacuation,

o Zone set master : des seaux et des bâches tendues au plafond récupèrent les infiltrations, les machines sont protégées par des cartons,

o Les mêmes constatations sont réalisées dans l’ensemble du bâtiment, dans la chaufferie, la mezzanine, la zone mécanique, le poste de soudure, l’atelier fraiseuse, la zone fenwick,

o Local stockage bobines : l’isolation sous toiture a été endommagée par un orage de grêle en 2019. Elle n’a jamais été réparée et de nombreuses plaques sont manquantes.

— jugé que la société LEBON ET [Y] sera autorisée à suspendre le paiement de son loyer dû au titre du bail commercial liant les parties et ce à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à cessation complète des troubles occasionnés par les désordres affectant l’immeuble ;

— débouté la SCI DE LA MANCHE de l’intégralité de ses moyens et demandes.

— condamné la SCI DE LA MANCHE à payer à la société LEBON ET [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné aux entiers dépens dont le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice.

En substance, la SAS prétend avoir relancé à plusieurs reprises la SCI de la MANCHE afin que celle-ci réalise notamment la réfection de la toiture fragilisée à la suite d’un orage de grêle datant de 2019, sans obtenir de réaction de sa part alors que la loi Pinel l’y oblige et que la SCI aurait perçu des indemnités de son assureur pour ces désordres. La SAS précise que Monsieur [M] [Y] est gérant de la SCI et assureur de la SAS LEBON ET [Y].

En défense, la SCI DE LA MANCHE a sollicité, dans ses dernières conclusions responsives et récapitulatives reprises à l’audience :

— juger que les demandes de la SAS LEBON ET [Y] sont prescrites ;

— juger que le renouvellement intervenu sans réserve à la demande du preneur le prive de sa faculté d’invoquer les éventuels manquements antérieurs du bailleur ;

— juger, en conséquence, les demandes de la SAS LEBON ET [Y] irrecevables ;

— juger que la SAS LEBON ET [Y] ne prouve pas de manquements imputables à la SCI DE LA MANCHE ;

— juger que la SAS LEBON ET [Y] ne démontre pas être dans l’impossibilité d’exploiter son fonds du fait de la Bailleresse ;

— débouter en conséquence la SAS LEBON ET [Y] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;

Reconventionnellement,

— condamner la SAS LEBON ET [Y] d’avoir à justifier de tous les travaux, réparations, entretiens et interventions réalisés par ses soins durant la période du 1er juillet 1990, date d’effet du bail du 9 novembre 1990, au 31 mars 2021, au titre des postes suivants:

o Local bobines,

o Quai à l’arrière de l’usine,

o [H] à l’entrée de l’usine,

o Le portail,

o Le perron de l’usine,

o La toiture,

o Les installations électriques,

o Les évacuations des eaux usées,

o L’entretien du chauffe-eau,

o La plomberie.

et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, 8 jours après la signification del’Ordonnance à intervenir ;

— condamner la SAS LEBON ET [Y] à payer à la SCI DE LA MANCHE la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI fait valoir que les demandes de la SAS sont irrecevables, d’une part et sur le fondement de l’article L145-60 du code de commerce en raison de leur prescription. D’autre part, lors du renouvellement du bail, la SAS n’aurait soulevé aucun manquement contractuel antérieur de la part de la SCI de sorte qu’elle n’est plus recevable à les invoquer dans la présente instance. Enfin, en se fondant sur la loi Pinel intervenue le 18 juin 2014, elle estime ne pas être tenue à la réalisation des travaux que lui impute la SAS. Reconventionnellement, elle entend obtenir de la part de la SAS les justificatifs des travaux entrepris avant le renouvellement du bail commercial.

Assignée par remise de l’acte à domicile, la SCI DE LA MANCHE était représentée à l’audience.

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription des demandes de la SAS LEBON ET [Y]

En vertu de l’article L145-60 du code de commerce, les actions relatives à la durée du bail commercial, son renouvellement, au refus de renouvellement, à la sous-location, au loyer, à l’état des lieux, aux charges locatives et aux impôts, à la résiliation, à la déspécialisation et à la procédure, se prescrivent par deux ans.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent dans un délai de 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il est constant que la demande de la SCI de la MANCHE ne relève pas des dispositions du chapitre V du titre 1er du Code de commerce, à savoir les dispositions des articles L 145-1 à L 145-60 du Code de commerce, mais celle du droit commun ou les stipulations du bail lui-même, ne sont pas soumises à cette courte prescription. La demande visant à voir le bailleur contraint d’exécuter des travaux de mise en conformité et de réfection du toit relève des dispositions de droit commun résultant du code civil et des dispositions d’ordre public de la loi PINEL.

Le délai applicable est en conséquence celui du droit commun et la date de connaissance des désordres atteignant les lieux loués doit être fixée à la date de la première mise en demeure de la SAS LEBON ET [Y] à la SCI de la MANCHE, soit le 22 novembre 2022.

Dans ces conditions, les demandes de la SAS LEBON ET [Y] ne sont pas prescrites.

Sur la demande de travaux sous astreinte

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article R. 145-35 du code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel du 18 juin 2014, et publié au journal officiel du 5 novembre 2014 dresse la liste des travaux qui ne peuvent être mis à la charge du locataire et notamment les grosses réparations, lesquelles s’entendent de celles qui concernant la structure et la solidité générale de l’immeuble et les travaux liés à la vétusté ou la mise en conformité avec la réglementation relevant des grosses réparations.

La SAS prétend que les désordres ont été portés à la connaissance de la SCI postérieurement au renouvellement du bail, de sorte que la loi Pinel s’applique et les travaux listés sont à la charge de la SCI de la MANCHE.

La SCI de la MANCHE s’y oppose, prétendant que le renouvellement du bail a eu pour effet de priver la SAS des manquements qui préexistaient antérieurement, à savoir les désordres invoqués par la SAS LEBON ET [Y].

En l’espèce, le contrat de bail commercial initial a été conclu le 9 novembre 1990 et contient une clause selon laquelle les grosses réparations sont à la charge du preneur. Les parties ont souscrit au renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2021. Dès lors, ledit bail renouvelé est soumis aux nouvelles dispositions du décret n°2014-1317 publié le 5 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel, qui est par ailleurs d’ordre public.

Dans ces conditions, les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté des locaux loués doivent être mis à la charge du bailleur.

Il est constant que les infiltrations de la toiture ont été signalées par la SAS à la SCI. Une première mise en demeure a été adressée à la SCI le 25 novembre 2022 qui l’enjoint d’avoir à réaliser les travaux de toiture. La SAS LEBON ET [Y] a consulté un professionnel qui lui a indiqué que l’étanchéité des locaux nécessiterait une réfection totale à court terme (pièce n°3). La SAS LEBON ET [Y] a sollicité son bailleur et l’a mise en demeure de réaliser les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 janvier et 4 septembre 2024. (pièces n°4 et 7). Un rapport du comité social d’entreprise du 8 octobre 2024 mentionne que des infiltrations sont toujours présentes et que le système de chauffage des vestiaires et commodités n’est toujours pas en état, ce qui pose problème pour l’utilisation des locaux (en pièce n°9).

Enfin, la SAS produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 avril 2024 décrivant l’état de fuites de la toiture, et la présence de plusieurs seaux disposés dans tout le bâtiment, outre la mise en place de bâches tendues au plafond, destinés à récupérer l’eau pluviale. (pièce n°5)

Ces éléments permettent d’attester de la vétusté de la toiture et nécessite en conséquence l’intervention du bailleur au titre des grosses réparations.

Dans ces conditions, la SCI sera condamnée à l’isolation et à la réparation de la toiture de l’entièreté du local loué et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard courant à compter du 71ème jour après la signification de la présente ordonnance.

Cependant, il y a lieu d’exclure des travaux sous astreinte d’une marche de perron cassée et d’un portail d’entrée en mauvais état dont la qualification ne relève pas, à ce stade des débats devant le juge des référés, juge de l’évidence, de grosses réparations incombant à la SCI de la MARCHE. Dans ces conditions, la demande de la SAS LEBON ET [Y] relative à la réparation de la marche du perron et du portail d’entrée sera rejetée.

Sur la demande de suspension de paiement des loyers

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

En application des dispositions de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que la zone magasin et la zone entrepôt sont impactées par diverses fuites provenant de la toiture des bâtiments, raison pour lesquelles il incombe à la SCI de réaliser des travaux permettant de faire cesser ces désordres. Néanmoins, la SAS LEBON ET [Y] se maintient toujours dans les locaux et continue d’exercer son activité de transformation et de négoce de papier. Dès lors, il n’est pas établi que la SAS ne puisse plus utiliser les différents bâtiments loués, et n’a pas formé de demande subsidiaire portant sur un arrêt de paiement partiel du loyer, correspondant aux surfaces impactées.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de la SAS tendant à cesser de payer les loyers dû à la SCI au titre du bail commercial.

Sur la demande reconventionnelle d’avoir à justifier les travaux

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de justification des travaux porte sur la période antérieure au renouvellement du bail intervenue le 1er avril 2021, et est sollicitée pour la période du 1er juillet 1990, date d’effet du bail du 9 novembre 1990, au 31 mars 2021.

Que ce soit en application des dispositions de droit commun, ou en application des dispositions spécifiques au bail commercial, la demande apparaît sérieusement contestable, en ce qu’elle apparaît manifestement prescrite.

Elle est en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI DE LA MANCHE, qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS LEBON ET [Y] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. La SCI DE LA MANCHE sera donc condamnée à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons recevables les demandes de la SAS LEBON ET [Y] comme non prescrites ;

Condamnons la SCI DE LA MANCHE à réaliser de travaux d’isolation et de réparation de la toiture de l’entièreté des bâtiments loués par la SAS LEBON ET [Y], sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du 71ème jour après la signification de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande de la SAS LEBON ET [Y] tendant à voir suspendre son paiement des loyers à la SCI DE LA MANCHE ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la SCI DE LA MANCHE tendant à ce que la SAS justifie de tous les travaux, réparations, entretiens et interventions réalisés par ses soins la période du 1er juillet 1990, date d’effet du bail du 9 novembre 1990, au 31 mars 2021, au titre des postes suivants ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI DE LA MANCHE ;

Rejetons le surplus des demandes de la SAS LEBON ET [Y] ;

Condamnons la SCI DE LA MANCHE à verser à la SAS LEBON ET [Y] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI DE LA MANCHE aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE