REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/01363 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQTY

AFFAIRE : [L], [J] [H] épouse [L] C/ S.A.S. J.L.M

Le : 27 Novembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CDMF AVOCATS

la SELARL TAXÈNE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 27 NOVEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [L]

né le 02 Novembre 1985 à [Localité 12] (SEINE-ET-MARNE), demeurant [Adresse 7]

Madame [M] [J] [H] épouse [L]

née le 14 Août 1985 à [Localité 10] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 9]

représentés par Maître Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. J.L.M, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Géraldine PALOMARES de la SELARL TAXÈNE AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 01 Août 2025 pour l’audience des référés du 28 Août 2025 ; Vu le renvoi au 9 octobre 2025;

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 20 novembre 2025 et prorogé au 27 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DES FAITS :

Selon acte notarié du 23 août 2024, Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] ont acquis auprès de la société JLM, marchand de biens, une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 11] pour le prix comptant de 425 000 €.

Monsieur et Madame [L] ont pris possession des lieux et ont constaté que la toiture de l’habitation était vieillissante ainsi que la présence d’infiltrations d’eau dans différentes pièces de la maison.

Madame [M] [L] a mandaté le cabinet Global Expertises afin qu’il réalise une expertise unilatérale de la maison. Le rapport d’expertise a été rendu le 10 octobre 2024, l’expert conclu à des défaillances sur les tuiles de la maison ainsi qu’à un état général dégradé de la toiture.

Le 15 décembre 2024, les époux [L] ont fait dresser un devis de réfection complète de la toiture, auprès de la Société Esy Toiture, pour un montant total de 21.217,91€ TTC.

Selon courrier du 16 décembre 2024 adressé au notaire qui a instrumenté la vente, Monsieur et Madame [L], se prévalant de la garantie légale des vices cachés, ont demandé une indemnisation à hauteur de 21.217,91€ pour financer les travaux.

La protection juridique des époux [L], a mandaté le Cabinet Elex afin que soit diligentée une expertise amiable contradictoire. L’expertise s’est déroulée le 28 mars 2025 en présence des époux [L] et d’un représentant de la Société JLM. L’expert a noté que la société JLM a fait intervenir peu de temps avant la vente une entreprise, la société Batilife, pour procéder notamment à des réparations de fuites d’eau sur la toiture de la maison litigieuse, selon facture de 936,60 € TTC datée du 17 juillet 2024.

Le rapport d’expertise amiable, établi le 1er avril 2025, relève que certaines tuiles sont en fin de vie, présentent des décolorations, des éclats, des fissurations et des effritements, et devraient donc faire l’objet d’un remplacement dans un délai court.

Selon courrier recommandé du 23 mai 2025, Monsieur et Madame [L] ont mis en demeure la société JLM d’avoir à prendre en charge les travaux de réfection totale de la toiture pour le montant de 21.217,91 € TTC.

Par exploit de commissaire de justice, en date du 1er août 2025, Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] ont fait assigner la Société JLM en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— Ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile au contradictoire, d’une part, de Monsieur et Madame [L], et d’autre part de la société JLM.

— Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec mission de :

1. Convoquer les parties et se rendre sur place au [Adresse 8]);

2. Se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utile ;

3. Relever et décrire les désordres allégués par Monsieur et Madame [L], les décrire et en rechercher les causes et origines ;

4. Donner son avis technique, dans la mesure du possible, sur la ou les causes des dommages, anomalies et non-conformités relevés ;

5. Dire si ces dommages, anomalies ou non-conformités proviennent d’une erreur de conception, d’un vice du matériau, d’une erreur dans leur mise en œuvre, d’une cause étrangère ou toute autre cause ;

6. Fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la Juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

7. Déterminer les travaux propres à remédier aux désordres et malfaçons et en chiffrer le coût ;

8. Faire les comptes entre les parties ;

9. Donner son avis sur les préjudices subis par Monsieur et Madame [L] et les chiffrer, notamment s’il n’est pas possible de remédier aux désordres ;

10. En cas d’urgence, préconiser à Monsieur et Madame [L], à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux à faire exécuter.

Par conclusions en réponse, la Société JLM demande au juge des référés de :

Vu l’article 1642 du code civil et la décision de la Cour de cassation du 21 mars 2019,

— Débouter Monsieur et Madame [L] de leur demandeur aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire,

— Condamner les mêmes au paiement de la somme de 1.500 euro au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Ainsi, pour qu’une mesure d’instruction soit ordonnée, il suffit que la mesure demandée soit légalement admissible, que le litige ait un objet et un fondement suffisamment caractérisés, que sa solution puisse dépendre de la mesure sollicitée, que la prétention du demandeur ne soit pas manifestement vouée à l’échec et repose sur des éléments sérieux.

En l’espèce, il résulte des échanges entre les parties, produits aux débats de part et d’autre, que la société JLM a fait intervenir la société BATILIFE le 17 juillet 2024 pour des fuites sur la toiture (facture du 17 juillet 2024, pièce numéro 6 des époux [L]), peu de temps la signature de l’acte authentique de vente aux époux [L] le 23 août 2024, mais après le compromis de vente signé par les parties en mai 2024.

Le rapport de l’expertise unilatéral rendu par le cabinet Global Expertise, en date du 10 octobre 2024, moins de deux mois après la vente, relève des désordres sur la toiture pouvant causer des fuites, ainsi que des tuiles manquantes.

Le devis dressé par la Société Esy Toiture le 15 décembre 2024 préconise aux époux [L] la réfection de l’ensemble de la toiture.

Aussi, le rapport d’expertise amiable contradictoire, rendu le 1er avril 2025 par le cabinet Elex, relève des fuites explicables par des désordres liés à la toiture de la maison des époux [L] dont les tuiles sont vieillissantes et pour certaines fissurées.

Compte tenu du délai d’apparition des fuites dans les mois qui ont suivi la vente, les époux [L] justifient de désordres pouvant constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil et de nature à engager la responsabilité du vendeur, et ce nonobstant les réparations effectuées en juillet 2024, celles-ci ne pouvant laisser présumer une connaissance par les acquéreurs de l’ampleur du vice allégué. Le caractère apparent de celui-ci avant la vente n’est ainsi pas manifeste et il n’appartient pas au juge des référés, saisi d’une demande d’expertise, de dire si les vices allégués étaient apparents à la date de la vente.

La Société JLM soutient que la demande d’expertise tendrait non pas à la réparation d’une fuite mais à la réfection totale de la toiture. Cet argument est sans emport, l’expert désigné en référé donnant simplement son avis sur les désordres, leurs causes et leurs conséquences, les demandeurs demeurant libres ensuite de formuler les demandes qu’ils entendent, à charge pour le tribunal saisi du fond de trancher si elles sont justifiées ou non.

La Société JLM relève également que toute action contre elle serait manifestement vouée à l’échec dès lors que l’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, excluant toute responsabilité du vendeur.

Toutefois, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est susceptible d’être écartée si l’acquéreur démontre que son vendeur connaissait le vice et si le vendeur est un professionnel de l’immobilier. Or la société JLM a vendu en qualité de marchand de biens, de sorte que sa qualité de professionnel est susceptible d’être invoquée pour écarter l’application de cette clause.

En outre, il résulte des pièces produites et des explications des parties que l’existence de fuites en toiture puisse avoir été connue de la société JLM avant la vente.

S’il n’appartient évidemment pas au juge des référés de statuer sur le bien-fondé de l’action, il n’en demeure pas moins que les époux [L] justifient de l’éventualité d’un procès qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

Il en résulte que Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire qui sera ordonnée au contradictoire des parties défenderesses.

Les dispositions de l’article 240 du code de procédure civile ayant été abrogées à compter du 1er septembre 2025, il y a lieu de donner en outre mission à l’expert de tenter de concilier les parties.

La mesure d’expertise se fera aux frais avancés de Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] qui ont intérêt à sa réalisation.

2- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante.

Les dépens seront donc mis à la charge de Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H].

Il n’apparaît pas inéquitable, en l’état du litige, de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Par conséquent, la demande présentée par la société JLM sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] et de la Société JLM ;

Désignons pour y procéder :

BARRILLIOT Jean Philippe

[Courriel 13]

entreprise SOCAM [Adresse 2]

domicile [Adresse 5]

[Localité 4]

Tél. portable [XXXXXXXX01]

Tél. fixe 0475659314

Lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, de :

1. Convoquer les parties et se rendre sur place au [Adresse 6] à [Localité 11] ;

2. Se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utile ;

3. Relever et décrire les désordres allégués par Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H], dans leur assignation et ses pièces, les décrire et en rechercher les causes et origines ;

4. Donner son avis technique, dans la mesure du possible, sur la ou les causes des dommages, anomalies et non-conformités relevés ;

5. Dire si ces dommages, anomalies ou non-conformités proviennent d’une erreur de conception, d’un vice du matériau, d’une erreur dans leur mise en œuvre, d’une cause étrangère ou toute autre cause, notamment la vétusté et/ou un défaut d’entretien ;

6. Donner tous éléments permettant de déterminer si les vices affectant la toiture, s’ils existent, étaient apparents à la date de la vente pour des acquéreurs profanes ;

7. Fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la Juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

8. Déterminer les travaux propres à remédier aux désordres et malfaçons et en chiffrer le coût ;

9. Proposer un compte entre les parties ;

10. Donner son avis sur les préjudices subis par Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] et les chiffrer ;

11. En cas d’urgence, préconiser à Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H], à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux à faire exécuter ;

12. Tenter de concilier les parties ;

Fixons à QUATRE MILLE EUROS (4 000 €) le montant de la somme à consigner par Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] avant le 15 janvier 2026 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Grenoble (38) et disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque;

Disons que dès l’acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

Disons que l’expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 15 juillet 2026 ;

Disons que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;

Disons que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d’expertise au tribunal judiciaire de Grenoble (38) ;

Rejetons les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [I] [L] et Madame [M] [L] née [J] [H] aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE