TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

6ème chambre civile

N° RG 23/04594 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LLSU

N° JUGEMENT :

EN/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

la SCP LSC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 05 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.N.C. BENO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

S.A.S. EDELWEISS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 20 Février 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Eva NETTER, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 22 Mai 2025 prorogé au 05 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Eva NETTER, Juge

Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente

Marie FABREGUE, Juge

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 28 mai 2021, la SNC BENO a vendu à la SAS EDELWEISS un bien immobilier composé de trois lots au sein de la copropriété LE REFUGE DU DIABLE située sur la Commune des DEUX ALPES.

Par acte de commissaire de justice délivré le 07 septembre 2023, la SNC BENO a fait assigner la SAS EDELWEISS devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 11.132,37 euros au titre de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 28 mai 2024, la SNC BENO sollicite du tribunal de :

CONDAMNER la SAS EDELWEISS à restituer à la SNC BENO, la somme de 11.132,37 euros outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023, date de la mise en demeure ;REJETER toute demande de la société EDELWEISS ;CONDAMNER la société EDELWEISS à payer à la société BENO la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;REJETER toute demande de la société EDELWEISS ;CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Au soutien de la demande formée in limine litis par la société EDELWEISS, la SNC BENO indique que la demande qu’elle introduit est assise sur les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil.

Au soutien de sa demande en paiement, la SNC BENO fait valoir que l’acte authentique de vente signé entre les parties prévoit que si les travaux de chaufferie prévus dans la copropriété n’ont pas été votés au plus tard le 30 mai 2022, la somme de 20.000 euros séquestrée par la société BENO pour le règlement des travaux de copropriété doit être libéré au profit de la SNC BENO, de sorte que les travaux n’ayant pas été votés à cette date, il convient de condamner la société EDELWEISS à lui verser la somme de 11.132,37 euros. La SNC BENO précise que l’assemblée générale a finalement voté l’engagement de la propriété au montant des travaux lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 16 avril 2021, soit postérieurement à la date butoir prévu à l’acte de vente.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 26 août 2024, la SAS EDELWEISS sollicite du tribunal de :

In linine litis, JUGER l’assignation délivrée par la SNC BENO irrecevable pour défaut de fondement juridiqueAu fond,CONDAMNER la SNC BENO au besoin sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder à la libération du solde du séquestre à hauteur de 9.880,02 € qui demeure entre les mains de Maître [F],REJETER la demande de la SNC BENO de se voir restituer la somme de 11.132,27 € rejeter,REJETER toute demande de condamnation et conclusions contraires,CONDAMNER la SNC BENO au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,CONDAMNER la SNC BENO au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité de l’assignation, la SAS EDLEWEISS indique que l’assignation ne fait état d’aucune référence à aucun texte législatif ou règlementaire, ce qui ne lui a pas permis de connaître l’objet du litige. Elle ajoute que la SNC BENO a régularisé ce point par voie de conclusions, de sorte qu’elle n’entend plus soutenir sa demande d’irrecevabilité.

Au soutien de ses demandes, la SAS EDELWEISS fait valoir que la SNC BENO s’était engagée à prendre en charge la quote-part du montant des travaux de chauffage. Elle indique que le principe des travaux de chauffage a été voté lors de l’assemblée générale de la copropriété LE REFUGE DU DIABLE lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021, que l’acte notarié de vente conclu entre la SNC BENO et la SAS EDELWEISS prévoyait que la SNC prendrait en charge le montant des travaux de chaufferie, que ces travaux de chauffage ont été définitivement déterminés dans son quantum par l’assemblée générale du 29 juillet 2022 ce qui a permis de déterminer une quote-part du montant des travaux de chauffage de la copropriété pour la SNC BENO. Elle précise que les honoraires de maîtrise d’œuvre doivent être mis à la charge de la SNC BENO dans la mesure où la résolution a été adoptée antérieurement à la vente, rendant ces honoraires exigibles à l’encontre de la SNC BENO. Elle ajoute qu’elle n’est pas maître du calendrier de la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte qu’il ne peut lui être opposé le fait que les travaux ont été votés le 29 juillet 2022, soit postérieurement au délai du 30 mai 2022 prévu à l’acte de vente. Elle soutient que la SNC BENO est de mauvaise foi puisqu’elle s’est engagée à supporter le coût des travaux et que le délai a été dépassé de deux mois seulement, alors que la SNC BENO ne pouvait ignorer qu’un tel dépassement était envisageable compte-tenu des dates des assemblées générales.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il est rappelé que les demandes de « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la nullité de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile dispose : " Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. "

L’article 56 alinéa 2 du code de procédure civile dispose : " L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ".

En l’espèce, l’assignation délivrée le 07 septembre 2023 ne comporte aucun moyen de droit, la société demanderesse se contentant d’avancer des moyens de faits, sans citer aucun fondement juridique.

Pour autant, la société EDELWEISS n’invoque aucun grief. Elle n’explique pas en quoi cette absence initiale de fondement légal lui a causé un grief. Elle reconnaît d’ailleurs que la société demanderesse a régularisé ce point par voie de conclusions. Elle précise dans ses motifs qu’elle n’entend plus soutenir sa demande, tout en laissant une telle demande dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Ainsi, et à défaut de grief, il convient donc de débouter la société EDELWEISS de sa demande in limine litis tendant à ce que le tribunal juge l’assignation irrecevable.

Sur la demande en paiement

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose : " A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. "

En application de l’article 14-1, II, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les sommes afférentes aux dépenses de travaux hors budget « sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 6-3 précise que : « Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux ».

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la vente du bien immobilier est intervenue par acte authentique signé le 28 mai 2021.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société EDELWEISS, le principe même des travaux de rénovation du système de chauffage n’a pas été validé lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021.

En effet, il est expressément indiqué dans le procès-verbal de cette assemblée générale du 16 avril 2021 que « la prochaine assemblée générale se tiendra le samedi 23 avril 2022 à 9h. Une assemblée générale extraordinaire aura lieu afin de valider les travaux de rénovation du système de chauffage » (PV d’AG du 16 avril 2021, point d’information n°20, page 12).

De fait, les votes qui sont intervenus lors de l’AG du 16 avril 2021, c’est-à-dire antérieurement à la vente, concernaient la désignation de maîtres d’œuvre en vue de procéder à des études préliminaires uniquement. Le syndicat des copropriétaires a adopté lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021 une résolution prévoyant de désigner un maître d’œuvre afin de procéder aux études préliminaires à l’opération de réparation du système de chauffage, pour un montant de 17.535 euros (honoraires de maîtrise d’œuvre) et une autre résolution prévoyant de désigner en qualité de maître d’œuvre la société BET FLUIDE afin de procéder aux études préliminaires à l’opération de rénovation du système de chauffage que la copropriété entend engager, pour un montant d’honoraires de maîtrise d’œuvre s’élevant à 14.665 euros TTC. (Assemblée générale du 16/04/2021, pages 9 et 10).

Ces votes ne concernent donc pas le principe ni le coût des travaux de chaufferie finalement effectués, mais seulement le principe et le coût des études préliminaires à ces travaux.

Si la société EDELWEISS soutient que la quote-part des honoraires de la maîtrise d’œuvre est à mettre à la charge exclusive de la SNC BENO dans la mesure où la résolution a été votée alors que la SNC BENO était encore propriétaire, il convient de rappeler que le critère posé par la loi n’est pas celui de la date du vote mais celui de la date d’exigibilité des sommes appelées, en se référant aux dates d’exigibilité votées par l’assemblée générale.

Pour autant, il est expressément convenu entre les parties, aux termes de l’acte authentique de vente, que : « L’ACQUEREUR supporte les charges de copropriété à compter du jour de l’entrée en jouissance et le coût des travaux votés à compter du 16 avril 2021 à l’exclusion de ceux concernant les travaux de chauffage dans la copropriété et ce jusqu’au 30 mai 2022 restant à la charge du VENDEUR. Le VENDEUR supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés jusqu’au 16 avril 2021 à l’exclusion de ceux concernant les travaux de chauffage dans la copropriété jusqu’au 30 mai 2022 » (acte de vente, page 30).

La quote-part relative aux honoraires de 17.535 euros et 14.665 euros de études préliminaires confiées aux maîtres d’œuvre et votées lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021 (résolution 15 et 16), doivent donc être supportés par la SNC BENO conformément à l’accord trouvé entre les parties en ce sens.

En revanche, s’agissant des travaux de rénovation finalement effectués, tant le principe que le montant de ces travaux de chaufferie n’ont été votés que lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2022.

En effet, lors de cette assemblée générale, a été adoptée une résolution prévoyant la suppression du chauffage collectif au fioul, une résolution prévoyant la réalisation des travaux de conversion énergétique avec passage en chauffage individuel électrique, ainsi que des résolutions portant sur des éléments en lien avec ces travaux (résolutions 17 à 22, PV d’AG du 29/07/2022). Il est expressément prévu et voté lors de l’assemblée générale que les appels de fond seront exigibles à compter du 1er août 2022 voire postérieurement (1er septembre 2022 et 1er octobre 2022).

La société EDELWEISS ne peut pas sérieusement prétendre que le principe de ces travaux a été voté lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021 et que seul le quantum a été voté lors de l’AG du 29 juillet 2022 alors que, d’une part, il est inscrit dans le procès-verbal de l’AG du 16 avril 2021 qu’une « assemblée générale extraordinaire aura lieu afin de valider les travaux de rénovation du système de chauffage » (PV d’AG du 16 avril 2021, point d’information n°20, page 12) et, d’autre part, que l’acte de vente conclu entre les parties aborde l’hypothèse du « cas où les travaux de chaufferie n’auraient pas été votés dans le courant de l’année 2021 et au plus tard le 30 mai 2022 ». Le principe des travaux de chaufferies n’a donc pas été voté lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021 et la société EDELWEISS en avait connaissance.

Ainsi, si les honoraires de maîtrise d’œuvre pour études préliminaires ont été votées lors de l’AG du 16 avril 2021, le principe et le coût des travaux de chaufferie n’ont été votés que lors de l’AG du 29 juillet 2022, soit postérieurement à la vente définitive intervenue le 28 mai 2021.

Les parties au contrat de vente ont réglé entre eux qui, entre le vendeur et l’acquéreur, devait supporter le coût de ces travaux de chaufferie. Aux termes de l’acte authentique de vente, il a été convenu qu’au cas où les travaux de chaufferie n’auraient pas été votés dans le courant de l’année 2021 et au plus tard le 30 mai 2022, la somme de 20.000 euros constituant la partie séquestrée pour le règlement des travaux de copropriété serait intégralement libérée au profit de la SNC BENO (acte authentique, pages 8-9).

Force est de rappeler que les travaux de chaufferie ont été votés lors de l’assemblée générale du 29 juillet 2022, soit postérieurement au délai butoir convenu entre les parties.

La SNC BENO est donc en droit, du fait de l’accord contractuel trouvé avec la SAS EDELWEISS, d’obtenir la restitution des sommes qu’elle a avancées au titre des travaux de chaufferie puisqu’elle n’a pas à en supporter la charge.

La SAS EDELWEISS n’est pas fondée à invoquer la mauvaise foi de la SNC BENO en ce qu’une telle mauvaise foi n’est pas rapportée et que la SAS EDELWEISS était suffisamment informée des travaux non encore votés mais prévus ainsi que du calendrier à respecter pour obtenir de la SNC BENO de supporter la charge de ces travaux.

Le fait que la SAS EDELWEISS ne soit pas maître du calendrier de la convocation de l’AG est inopérant. Il appartenait à la SAS EDELWEISS de solliciter une assemblée générale extraordinaire pour s’assurer que le vote puisse intervenir avant la date butoir du 30 mai 2022.

D’ailleurs, la SNC BENO n’est pas non plus maître du calendrier de la convocation de l’AG, de sorte que si elle tire un avantage financier du fait que ce vote soit intervenu postérieurement au délai butoir convenu entre les parties, sa mauvaise foi ne peut pas être invoquée puisqu’elle n’est pas maître dudit calendrier et n’a pas œuvré pour se dédouaner de ses engagements contractuels.

Aussi, et contrairement à ce que soutient la société défenderesse, la SNC BENO ne s’est pas engagée à prendre en charge le montant des travaux de chaufferie sans condition et indifféremment de la date de l’AG : la SNC BENO s’est engagée à supporter le coût des travaux votés jusqu’au 30 mai 2022 uniquement (acte authentique, page 30 : « Le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés jusqu’au 16 avril 2021 à l’exclusion de ceux concernant les travaux de chauffage dans la copropriété jusqu’au 30 mai 2022 »).

L’engagement de la SNC BENO à supporter le coût des travaux de chaufferie était donc limitée dans le temps. D’ailleurs, les parties ont expressément prévu l’hypothèse où le vote des travaux n’interviendrait pas dans le délai butoir en précisant que dans le cas où les travaux de chaufferie n’auraient pas été votés au plus tard le 30 mai 2022, la partie séquestrée pour le règlement des travaux de copropriété serait intégralement libérée au profit de la SNC BENO (acte authentique, pages 8-9).

Le décalage de date de l’assemblée générale n’est donc pas indifférent à l’engagement contractuel de la SNC BENO.

Pour l’ensemble de ces raisons, la SNC BENO n’a pas à supporter le coût de la quote-part des travaux votés lors de l’AG du 29 juillet 2022 relativement aux lots cédés à la société EDELWEISS.

Par conséquent, il convient de condamner la société EDELWEISS à restituer à la SNC BENO la somme de 11.132,37 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil (pièce 2 de la SNC BENO).

La société EDELWEISS sera déboutée de sa demande tendant à ce que la société BENO soit condamnée à libérer le solde du séquestre, puisque la société BENO pourra récupérer le solde de son séquestre compte-tenu de ce qui précède.

Sur la demande en dommage et intérêts pour résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Cette responsabilité délictuelle nécessite l’existence d’une faute, d’un préjudice ainsi que d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la société EDELWEISS n’est pas fondée à solliciter la mauvaise foi et la résistance abusive de la SNC BENO, qui est fondée en sa demande en paiement. La société EDELWEISS sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts, aucune résistance abusive n’étant caractérisée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens exposés.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire, aucune demande n’ayant en outre été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

DÉBOUTE la SAS EDELWEISS de sa demande d’irrecevabilité de l’assignation délivrée par la SNC BENO le 07 septembre 2023 ;

CONDAMNE la SAS EDELWEISS à restituer à la SNC BENO la somme de 11.132,37 euros portant intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 ;

DÉBOUTE la SAS EDELWEISS de l’ensemble de ses demandes ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens exposés ;

DÉBOUTE les parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE