COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/178

N° RG 23/00740

N° Portalis DB2O-W-B7H-CUM5

DEMANDEUR :

S.A.S. SMAS TOURISME

représentée par son président M. [B] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Madame [C] [D] épouse [N]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e CLAPPIER, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY et M^e Laura SOULIER, de la SCP RSG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […] […], juge

Assesseur : […] […], vice président

Assesseur : […] […], vice présidente

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […] […],

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 juin 2025, […] […], Juge Rapporteur, assisté de […] […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le : 12/09/2025

Expédition délivrée le :

à : M^e MURAT et M^e MILLIAND

à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N], ci-aprés désignés “les consorts [N]”, sont propriétaires d’un appartement numéroté [Adresse 4] et d’un casier à ski situés au sein de la résidence [Adresse 5], située à [Localité 8].

Par acte sous-seing privé prenant effet à compter du 01 juillet 2010, les consorts [N] ont donné à bail commercial à la Sas Privilège Hôtels & Resorts l’appartement et le casier à ski précités, ce pour une durée de 09 années, soit jusqu’au 30 juin 2019, et moyennant un loyer divisé entre une partie en numéraire et une partie en nature.

La Sas Privilège Hôtels & Resorts a cédé son fonds de commerce à la Sas Smas Tourisme à compter du 01 janvier 2015.

Par avenant du 10 janvier 2019 le bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de 09 années à compter du 01 juillet 2019, soit jusqu’au 30 juin 2028, le loyer en numéraire comprenant désormais une partie fixe et une partie variable.

Par acte du 09 mai 2023, les consorts [N] ont fait délivrer à la Sas Smas Tourisme un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire pour un montant de 5 418,35 euros.

Par acte du 08 juin 2023, la Sas Smas Tourisme a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et, subsidiairement, de contestation des loyers réclamés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 06 juin 2025. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, la Sas Smas Tourisme demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1218, 1219, 1709, 1719, 1722 et 1235 du Code civil, de l’article L.132-2 du Code du tourisme et des articles 834, 835 et 700 du Code de procédure civile, de :

▸ à titre principal : annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire,

▸ à titre subsidiaire :

— prendre en compte le décompte des sommes litigieuses tel qu’établi dans son dispositif,

— échelonner les éventuels paiements à réaliser sur 12 mensualités égales,

▸en tout état de cause :

— exclure l’exécution provisoire de droit,

— condamner solidairement M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Philippe Murat.

Au soutien de ses prétentions, la Sas Smas Tourisme fait valoir que les loyers réclamés concernent uniquement les périodes d’entraves administratives corrélatives à la Covid-19 qui l’ont empêchées d’exercer son activité commerciale, qu’en dehors de ces périodes elle a toujours réglé les loyers, que les loyers réclamés ne sont pas dus compte tenu des termes du bail, de l’exception d’inexécution eu égard à la violation de l’obligation de délivrance et de l’impossibilité de jouir du bien loué pendant la pandémie de la Covid-19 et que le commandement de payer ne comporte pas de décompte probant.

La Sas Smas Tourisme explique que les stipulations contractuelles doivent être appliquées car elles prévalent sur le droit commun, qu’en conséquence les arrêts rendus le 30 juin 2022 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ne sont pas applicables, que la clause 5.4 du bail commercial stipule que le paiement du loyer sera suspendu soit en cas d’événement de force majeure interrompant l’activité touristique, soit en cas d’événements exceptionnels affectant la résidence et rendant impossible toute occupation des locaux, que les mesures législatives prises du fait de la Covid-19 constituent une entrave administrative rendant impossible l’exécution du bail commercial compte tenu de la fermeture imposée des résidences de tourisme et de l’interdiction de circulation des personnes et que cette entrave administrative est un événement exceptionnel affectant la résidence et rendant impossible toute occupation des locaux lui permettant de ne pas payer les loyers.

La Sas Smas Tourisme expose également que les consorts [N] ont manqué à leur obligation de délivrance, qu’ils ont mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi en refusant de trouver une solution amiable eu égard aux circonstances exceptionnelles et en tentant de mettre un terme à la relation contractuelle sans régler d’indemnité d’éviction et que son obligation de payer les loyers a été temporairement privée de cause pendant les confinement de sorte que, selon elle, les loyers ne sont pas dus pendant la période Covid.

La Sas Smas Tourisme indique que la résiliation judiciaire aurait des conséquences manifestement excessives, que les manquements allégués sont inhérents à un contexte exceptionnel, qu’il y a une disproportion entre les sommes réclamées et les conséquences financières d’une résiliation du bail, que le juge a la faculté de refuser d’appliquer une clause résolutoire et qu’une contestation sérieuse peut empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la Sas Smas Tourisme sollicite l’échelonnement sur 12 mois du paiement des sommes réclamées.

En tout état de cause, la Sas Smas Tourisme sollicite l’exclusion de l’exécution provisoire de droit eu égard aux faits et fondements juridiques invoqués par les défendeurs.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, les consorts [N] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 1240, 1218, 1919, 1722, 1728 et 1195 du Code civil, de l’article L.145-41 du Code de commerce, de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 700 du Code de procédure civile, de :

▸ à titre principal : débouter la Sas Smas Tourisme de l’ensemble de ses demandes,

▸ à titre reconventionnel :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de l’inaction de la Sas Smas Tourisme dans le mois suivant la signification du commandement de payer,

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 09 juin 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, constater la résiliation du bail commercial à compter du 09 juin 2023 aux torts exclusifs de la Sas Smas Tourisme en raison de son manquement à son obligation de paiement des loyers,

— en tout état de cause, ordonner en conséquence l’expulsion de la Sas Smas Tourisme, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— se réserver compétence pour liquider ladite astreinte,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières appartenant exclusivement à la Sas Smas Tourisme se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de ladite société, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

— condamner la Sas Smas Tourisme à leur payer la somme de 5 260 euros au titre des échéances de loyers impayées échues,

— débouter la Sas Smas Tourisme de sa demande de délais de paiement,

— condamner la Sas Smas Tourisme à leur payer la somme de 1 402,26 euros à titre d’indemnité d’occupation trimestrielle jusqu’au départ des lieux,

— condamner la Sas Smas Tourisme à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, ce compris la somme de 157,41 euros au titre du coût de la signification du commandement de payer, ainsi que les dépens prévus à l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée,

— ordonner l’exécution provisoire.

Pour conclure au rejet des demandes de la Sas Smas Tourisme, les consorts [N] invoquent que le commandement de payer contient un décompte de la somme à devoir, qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose de formalisme pour établir le quantum des sommes dues par le preneur à bail, qu’ils justifient des sommes reçues, que le décompte versé par la requérante dans son assignation comporte des erreurs et qu’elle ne justifie pas des paiements qu’elle évoque en contestation. Ils ajoutent que la clause n°5.4 du contrat de bail sur la suspension du loyer n’est pas applicable à la période de crise sanitaire, que la requérante en fait une interprétation erronée et que les jurisprudences qu’elle cite ne peuvent pas être transposées aux faits de l’espèce.

En outre, les défendeurs expliquent que la Sas Smas Tourisme était en impayé avant et après les périodes de restriction, que le seul défaut de paiement des loyers constitue un manquement contractuel, qu’il s’agit d’un manquement grave, que la requérante a bénéficié des aides de l’Etat, qu’elle ne justifie pas de ce que ces aides auraient été dérisoires, qu’elle ne justifie pas non plus d’éléments comptables ou financiers permettant de mesurer l’impact de la crise sanitaire sur son activité, qu’elle ne produit pas ses comptes d’exploitations, qu’aucune disposition n’a suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux pendant la pandémie et qu’il en va de même s’agissant de la possibilité de réviser unilatéralement le contrat.

Les consorts [N] arguent également que les arguments tirés de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution, de la force majeure et de l’imprévision sont inapplicables.

A titre reconventionnel, les consorts [N] exposent que le commandement de payer est resté infructueux plus d’un mois après sa délivrance, que la clause résolutoire est donc acquise, que l’impayé de la Sas Smas Tourisme s’étend au-delà de la période de Covid et que la résiliation intervient de plein droit sans qu’il n’y ait lieu d’effectuer une analyse sur une éventuelle disproportion de la résiliation. Ils ajoutent que la demande d’échelonnement confirme l’absence de disproportion entre la demande de résiliation et les sommes dues. Subsidiairement, pour le cas où le commandement de payer serait annulé, ils estiment que le preneur a manqué à son obligation contractuelle de paiement du loyer, ce qui justifie, selon eux, la résiliation à ses torts exclusifs.

Enfin, les consorts [N] sollicitent le paiement des échéances impayées, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer trimestriel pratiqué en ce qu’ils disent que la Sas Smas Tourisme occupe les locaux sans droit ni titre depuis le 09 juin 2023 et que cela leur cause un préjudice direct et certain.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

I. Sur la contestation de la Sas Smas Tourisme du commandement de payer visant la clause résolutoire

Pour contester le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 mai 2023, la Sas Smas Tourisme conteste l’exigibilité (A) et le décompte des loyers réclamés (B).

A. Sur l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire du virus Covid-19

La Sas Smas Tourisme invoque l’application de la clause 5.4 du bail commercial (1), l’exception d’inexécution compte tenu de la prétendue violation par les bailleurs de leur obligation de délivrance (2) et la disparition temporaire de la cause (3).

1. Sur l’application de la clause 5.4 du bail commercial

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1192 du Code civil dispose qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la clause 5.4 du bail commercial (pièce n°2 du demandeur) renouvelé par avenant signé entre les parties le 10 janvier 2019 (pièce n°4 du demandeur), stipule que “de convention expresse entre les parties, le paiement du loyer sera suspendu en cas d’événement de force majeure interrompant l’activité touristique (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle) ou d’événements exceptionnels affectant la résidence dont le preneur ne serait pas responsable et rendant impossible toute occupation des locaux.”

Cette clause précise, qui ne nécessite pas d’interprétation, vise en conséquence soit un événement de force majeure interrompant l’activité touristique soit un événement exceptionnel affectant la résidence et rendant impossible toute occupation des locaux. La Sas Smas Tourisme invoque la deuxième hypothèse de suspension des loyers, reconnaissant que la première hypothèse, celle de la force majeure, “fait l’objet d’un important débat juridique”.

Or, si les mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 constituent un événement exceptionnel dont aucune des parties n’est responsable et qui a inévitablement eu des répercussions sur l’exploitation commerciale du bien donné à bail commercial, la Sas Smas Tourisme ne caractérise pas en quoi lesdites mesures était un événement affectant la résidence, c’est à dire un événement intrinsèque à la résidence elle-même.

Dès lors, la deuxième hypothèse de la clause 5.4 ne peut recevoir application pour justifier d’une suspension du paiement des loyers.

2. Sur l’exception d’inexécution compte tenu de la violation par les bailleurs de leur obligation de délivrance

Il résulte de la combinaison des articles 1719 et 1728 du Code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, en contrepartie de quoi le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

L’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en oeuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [N] ont, conformément au bail commercial, délivré à la Sas Smas Tourisme un appartement et un casier à ski que cette dernière a pu exploiter sans difficulté avant la pandémie du virus Covid-19 dans le cadre de son activité de résidence de tourisme.

Les mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 notamment la fermeture des résidences de tourisme et l’interdiction de recevoir du public qui ont eu des répercussions sur l’activité de la Sas Smas Tourisme ne sont pas constitutives d’une inexécution de l’obligation de délivrance qui n’implique pas de garantir la bonne commercialité des biens loués.

Les consorts [N] ont exécuté correctement leur obligation de délivrance. La Sas Smas Tourisme ne démontre pas le manquement contractuel qui aurait été commis par les défendeurs et qui justifierait une exception d’inexécution.

Dès lors, la Sas Smas Tourisme ne pouvait se soustraire au paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution.

3. Sur la disparition temporaire de la cause du contrat

La Sas Smas Tourisme fonde son moyen sur les anciens articles 1108 et 1131 du Code civil.

Une réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations est intervenue par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Elle a notamment eu pour conséquence de faire disparaître la cause des conditions de validité du contrat et il résulte de l’article 9 de l’ordonnance précitée que ses dispositions s’appliquent aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur, soit après le 01 octobre 2016.

Or, si le bail commercial initial a été conclu antérieurement à cette réforme (pièce n°2 de la demanderesse), l’avenant par lequel ledit bail a été renouvelé, qui constitue un nouveau contrat et en vertu duquel les sommes litigieuses sont réclamées, est, quant à lui, postérieur (pièce 4 de la demanderesse), de sorte que la réforme s’applique à ce second contrat et que, par conséquent, il ne peut être invoqué les anciens articles 1108 et 1131 du Code civil et la disparition de la cause.

Au surplus, quand bien même la notion de cause trouverait à s’appliquer en l’espèce, sa disparition entraînerait, en tant que condition de validité du contrat, la caducité du bail commercial et non la seule suspension du paiement des loyers pendant une durée déterminée. De plus, il ne saurait être considéré que la cause du contrat a disparu dès lors que les défendeurs continuaient de mettre les biens objet du bail commercial à disposition de la Sas Smas Tourisme.

Dès lors, la disparition temporaire de la cause du contrat ne justifie pas une suspension du paiement des loyers.

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Il résulte de ce qui précède que la Sas Smas Tourisme était tenue de payer les loyers pendant la crise sanitaire du virus Covid-19.

B. Sur le décompte des loyers réclamés contenu dans le commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit viser la clause résolutoire du bail commercial et indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu ce qui implique la justification et le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges.

En l’espèce, l’article 5.5 intitulé “clause résolutoire” du bail commercial du 13 décembre 2009 (pièce n°1 du défendeur) stipule que “il est expressément convenu comme condition essentielle des présentes qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution de l’une seule des clauses du bail, et un mois après commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause délivré par acte extra judiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur”.

Le commandement de payer les loyers commerciaux du 9 mai 2023 (pièce n°3 du défendeur) vise la clause résolutoire du bail commercial qui est reproduite et mentionne le détail des loyers dus en tenant compte des règlements partiels de la Sas Smas Tourisme et des sommes déduites pour travaux. Il y a donc lieu de considérer que le décompte est précise et a permis à la Sas Smas Tourisme de prendre l’exacte mesure de l’injonction qui lui a été faite sans qu’il eut été nécessaire de joindre au commandement de payer un document comptable.

Il sera démontré, ci-dessous, que le commandement de payer contient une erreur de 39,25 euros au titre du solde du loyer du 4ème trimestre 2019. Ceci étant, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Cette erreur n’est quoi qu’il en soit pas de nature à empêcher la Sas Smas Tourisme de comprendre les sommes qui lui sont réclamées.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le commandement de payer visant la clause résolutoire est régulier. La Sas Smas Tourisme ne démontre pas que les consorts [N] auraient mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire, d’autant plus que le montant des loyers réclamés est justifié exception faite de l’erreur de 39,25 euros.

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En conséquence, la Sas Smas Tourisme sera déboutée de sa demande de nullité du commande de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 mai 2023.

II. Sur les demandes reconventionnelles des consorts [N].

A. Sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, les consorts [N] sollicitent l’exécution de l’obligation de paiement des loyers du bail commercial incombant à la Sas Smas Tourisme, le loyer étant payable trimestriellement à terme échu les 28 février, 31 mai, 31 août et 30 novembre de chaque année (pièce n°2 de la demanderesse). Or, il résulte du commandement de payer que les consorts [N] invoquent des impayés s’agissant des loyers suivants : 4ème trimestre 2019, 2ème et 3ème trimestres 2020, 1er, 3ème et 4ème trimestres 2021 et 1er trimestre 2022 (pièce n°3 des défendeurs). Force est de constater que les loyers réclamés ne concernent pas tous la période de la crise sanitaire du virus Covid-19. Les parties sont d’accord sur le montant du loyer à compter du 1er trimestre 2020 qui est de 1 347,91 euros.

S’agissant du loyer du 4ème trimestre 2019, les consorts [N] expliquent qu’il serait de 1 347,81 euros, faisant application de la majoration de loyer prévue par l’avenant du 10 janvier 2019 (pièce n°2 des défendeurs). Or, ledit avenant stipule que “le loyer annuel HT en numéraire de l’appartement sera majoré de 3% HT à effet du 1er décembre 2019” soit à compter du 1er trimestre 2020. Le loyer du 4ème trimestre 2019 est donc le loyer en vigueur au 30 novembre 2019, soit la somme de 1 308,56 euros (pièce n°4 des défendeurs) qui a été réglé par virement le 2 décembre 2019 par la Sas Smas Tourisme (pièce n°4 des défendeurs). Le loyer du 4ème trimestre 2019 a donc été payé par la société demanderesse.

S’agissant des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2020 et 1er et 3ème trimestres 2021, la Sas Smas Toursime reconnaît dans ses écritures les montants réclamés par les consorts [N]. Cette reconnaissance est corroborée par les justificatifs des paiements partiels réalisés par la Sas Smas Tourisme (pièce n°22 de la demanderesse) et par les règlements reçus par les consorts [N] (pièce n°4 des défendeurs). Il sera donc retenu les montants suivants : 1 156,32 euros pour le 2ème trimestre 2020, 22,10 euros pour le 3ème trimestre 2020, 1 347,81 euros pour le 1er trimestre 2021 et 1 347,81 euros pour le 3ème trimestre 2021.

S’agissant du loyer du 4ème trimestre 2021, la société Sas Smas Tourisme reconnaît dans ses écritures un règlement partiel de 449,27 euros (pièce n°22 de la demanderesse) qui est corroboré par le justificatif de paiement de la société demanderesse et le règlement reçu par les consorts [N] (pièce n°4 des défendeurs). Ceci étant dans son tableau récapitulatif, la société Sas Smas Tourisme fait une erreur dans le calcul du solde qui est de 898,38 euros (1 347,81 euros – 449,27 euros = 898,38 euros) comme cela est mentionné dans le commandement de payer et non de 542,76 euros.

S’agissant du loyer du 1er trimestre 2022, les consorts [N] justifie d’un règlement partiel de la Sas Smas Tourisme de 360,14 euros en produisant un extrait de leur compte bancaire qui est conforme à la situation de compte établi par la société demanderesse pour ce trimestre (pièce n°4 des défendeurs). La société Sas Smas Tourisme fait état d’un règlement partiel de 989,54 euros mais ne produit aucune pièce pour en justifier. Il sera donc retenu un montant de 449,27 euros pour le 1er trimestre 2022 après déduction du règlement partiel et de la somme due au titre des travaux.

La Sas Smas Tourisme reste donc devoir la somme de 5 221,69 euros.

En conséquence, la Sas Smas Tourisme sera condamnée à payer à M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N] la somme de 5 221,69 euros au titre de l’arriéré de loyer.

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, la Sas Smas Tourisme ne justifie aucunement sa demande de délais de paiement, se contentant de solliciter un échelonnement du paiement en 12 mensualités, et les seuls éléments versés aux débats sur la situation financière de la débitrice sont des comptes d’exploitation dont le dernier exercice mentionné est celui de l’année 2021 (pièce n°29 de la demanderesse), de sorte que la présente juridiction n’est pas en mesure d’apprécier la situation de la Sas Smas Tourisme.

Par conséquent, la Sas Smas Tourisme sera déboutée de sa demande de délais de paiement

B. Sur l’application de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la Sas Smas Tourisme le 9 mai 2023. La Sas Smas Tourisme n’a réglé aucun des loyers listés dans le décompte considérant que ceux-ci n’étaient pas exigibles compte tenu de la suspension des loyers pendant la crise sanitaire du virus Covid-19, prétention pour laquelle elle a été déboutée.

La Sas Smas Tourisme invoquant tout à la fois, dans son titre 2.2, des éléments relatifs à la résiliation judiciaire et à l’application de la clause résolutoire, il convient de souligner que l’exigence d’une inexécution suffisamment grave ne concerne que le cas de la résiliation judiciaire aux termes de l’article 1224 du Code civil.

Par ailleurs, conformément à l’article 768, alinéa 2, du Code de procédure civile, “ (…) le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.”

Or, si la Sas Smas Tourisme évoque, d’une part, une contestation sérieuse de la validité du commandement de payer et, d’autre part, l’octroi de délais suspendant les effets de la clause résolutoire, il s’avère, outre le fait que la contestation sérieuse ne concerne que la procédure de référé et que la demanderesse ne tire aucune conclusion de ces éléments, que le dispositif de celle-ci est vierge de toute demande visant à suspendre les effets de la clause résolutoire. La seule demande d’octroi de délais est formulée subsidiairement, pour le cas où elle serait condamnée à payer les sommes réclamées aux bailleurs.

Dès lors, le tribunal n’est pas saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il sera constaté la résiliation du bail commercial par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ce à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, soit à compter du 10 juin 2023.

Il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de la Sas Smas Tourisme, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’appartement [Adresse 4], lot n°231, et de son casier à ski situés [Adresse 7], à [Localité 8], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Eu égard à l’ensemble des éléments du dossier, cette obligation de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration du délai d’un mois à compter de la présente décision jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Par ailleurs, il sera dit n’y avoir lieu de déroger à la compétence de principe du juge de l’exécution en matière de liquidation d’astreinte.

Enfin, les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution encadrant le sort des meubles, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des biens et facultés mobilières appartenant à la Sas Smas Tourisme et il sera renvoyé à l’application de ces articles.

III. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est due au bailleur dès lors que le preneur s’est maintenu dans les lieux après la fin du titre locatif. Elle doit correspondre à la valeur locative du bien.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le bail commercial a pris fin par effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 10 juin 2023. Or, il résulte des pièces versées par la Sas Smas Tourisme elle-même qu’à cette date, le loyer trimestriel s’élevait à la somme de 1 402,26 euros (pièce n°30 de la demanderesse, facture relative à l’échéance couvrant la période du 01 juin au 31 août 2023).

Dès lors, et puisque cette somme ne fait l’objet d’aucune contestation par la Sas Smas Tourisme, il y aura lieu de la condamner à payer aux consorts [N] la somme de 1 402,26 euros par trimestre au titre de l’indemnité d’occupation, ce à compter du 10 juin 2023 et jusqu’au départ des lieux.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.”

En l’espèce, il n’est pas justifié d’éléments rendant l’exécution provisoire de la présente décision incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à l’écarter.

2. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La Sas Smas Tourisme, partie succombante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de la présente instance.

La signification du commandement de payer étant antérieure à la présente instance, son coût ne peut être peut être considéré comme faisant partie des dépens visés à l’article 695 du Code de procédure civile. Il sera donc dit que le coût de la signification du commandement de payer est exclu des dépens.

Il sera également dit que la Sas Smas Tourisme sera tenue de supporter l’émolument prévu par l’article A.444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

3. Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La Sas Smas Tourisme, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux consorts [N] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la Sas Smas Tourisme de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 09 mai 2023,

CONDAMNE la Sas Smas Tourisme à payer à M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N] la somme de 5 221,69 euros au titre des arriérés de loyers du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2022,

DÉBOUTE la Sas Smas Tourisme de sa demande de délais de paiement,

CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu le 01 juillet 2010, puis renouvelé le 10 janvier 2019, liant M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N] d’une part et la Sas Smas Tourisme d’autre part, portant sur l’appartement numéroté [Adresse 4], lot n°231, et son casier à ski, situés dans la résidence [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], à la date du 10 juin 2023 par effet de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE l’expulsion de la Sas Smas Tourisme, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’appartement [Adresse 4], lot n°231, et de son casier à ski situés dans la résidence [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

ASSORTIT cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

DIT n’y avoir lieu de déroger à la compétence de principe du juge de l’exécution en matière de liquidation d’astreinte,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur le sort des biens et facultés mobilières appartenant à la Sas Smas Tourisme et RENVOI à l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la Sas Smas Tourisme à payer à M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N] la somme de 1 402,26 euros par trimestre au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 10 juin 2023 ce jusqu’au départ des lieux,

CONDAMNE la Sas Smas Tourisme au paiement des entiers dépens,

DIT que le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 09 mai 2023 est exclu des dépens,

DIT que la Sas Smas Tourisme sera également tenue de supporter le coût de l’émolument prévu par l’article A.444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée,

CONDAMNE la Sas Smas Tourisme à payer à M. [O] [N] et Mme [C] [D] épouse [N] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […] […], Président et Madame […] […], Greffière

La Greffière Le Président