TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/04198 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L7HZ

Copies exécutoires

délivrées le : 10 Juillet 2025

à :Maître Jean-luc MEDINA

M^e Dominique POLION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSES

Madame [P] [M]

née le 22 Juillet 2005 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [M]

née le 16 Novembre 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Toutes deux représentées par M^e Dominique POLION, avocat au barreau de L’ESSONNE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 25 juillet 2023, la société Square Invest a donné à bail à Madame [P] [M] un studio meublé situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 495 euros et contre versement d’un dépôt de garantie de même montant.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [D] [M] a rédigé un acte de cautionnement pour les loyers de sa fille dans la limite de la somme de 5 280 euros.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 7 août 2023.

Par courrier en date du 24 octobre 2023 reçu le 25 octobre 2023, Madame [V] [M] a donné congé à son bailleur avec préavis d’un mois.

La société [Adresse 8] a accusé réception du congé et a indiqué que le bail prendrait fin le 25 novembre.

Le 24 novembre 2023 il était procédé à un état des lieux de sortie contradictoire par procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Par mail du 13 novembre, la société Square Invest sollicitait le règlement du loyer du mois de novembre.

Une conciliation a réuni les parties le 26 avril 2024 concernant le règlement de ce dernier loyer et s’est soldé par un constat d’échec.

Par acte d’huissier en date du 17 juillet 2024, .la société [Adresse 8] a assigné Madame [P] [M] et Madame [D] [M] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de les voir condamner à régler les loyers impayés et les dégradations locatives constatées dans l’appartement.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 15 mai 2025.

La société Square Invest représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

CONDAMNER solidairement Madame [P] [M] et Madame [D] [M] à payer à la société [Adresse 8], après déduction du dépôt de garantie de 495 €, la somme de 1.910,80 € décomposée comme suit :

396,00 € au titre de l’impayé de loyer du mois de novembre 2023 au prorata

39,60 € au titre de la clause pénale de 10% prévue au contrat de bail ;

1.463,00 € au titre des réparations locatives ;

507,20 € au titre du constat d’Huissier valant état des lieux de sortie ;

DÉBOUTER Madame [P] [M] et Madame [D] [M] en toutes leurs fins, demandes et prétentions.

CONDAMNER solidairement Madame [P] [M] et Madame [D] [M] à payer à la société SQUARE INVEST la somme de 500 € pour résistance abusive et injustifiée.

CONDAMNER solidairement Madame [P] [M] et Madame [D] [M] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [P] [M] et Madame [D] [M], représentées par leur conseil, ont repris oralement les demandes formées dans leurs dernières écritures et ont sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

A TITRE PRINCIPAL

Voir prononcer la nullité du bail,

Voir prononcer la nullité du cautionnement,

Débouter en conséquence la SAS SQUARE INVEST de l’intégralité de ses demandes.

TRES SUBSIDIAIREMENT

Allouer à la SAS [Adresse 8] une somme qui ne saurait être supérieure à 100 €uros au titre des réparations locatives,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

Voir condamner la SAS SQUARE INVEST au paiement de la somme de 1.000 €uros à titre de dommages et intérêts pour abus d’ester en justice ainsi que la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1.Sur la nullité du bail

Mesdames [V] et [D] [M] soutiennent que le bail serait nul compte tenu des irrégularités suivantes :

Signature par tampon de la société [Adresse 8] sans mention « lu et approuvé »

Bail signé par Madame [K] [Y] et non Monsieur [Y] gérant de la société Square Invest ;

Signature du bail par Madame [D] [M] pour le compte de sa fille [V] pourtant majeure.

Elles n’explicitent pas le fondement de la nullité invoquée.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1128 du Code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat : le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain. La volonté contractuelle se définit comme la volonté consciente de s’engager juridiquement.

Il est établi que Madame [V] [M] ne conteste pas avoir souhaité prendre à bail l’appartement de la société [Adresse 8].

D’autre part, la nullité d’une convention pour absence de consentement, qui vise à protéger l’intérêt de la partie dont le consentement n’a pas été valablement donné, est une nullité relative de sorte que seule la société Square Invest, qui ne conteste pas avoir voulu donner à bail l’appartement à Madame [V] [M], aurait pu l’invoquer.

Il sera donc constaté que le bail conclu entre les parties n’est pas entaché de nullité.

2.Sur la nullité de l’acte de caution

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en son dernier alinéa : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Ainsi la loi impose de remettre à la caution un exemplaire du bail afin que celle-ci soit parfaitement informée de la nature et de l’étendue des obligations qu’elle cautionne.

C’est le plus souvent de manière concomitante à son engagement que l’exemplaire du bail (en copie) sera remis à la caution, qui le reconnaîtra dans l’acte de cautionnement, par une mention manuscrite expresse ou dont la remise sera constatée par le notaire ou encore par une mention manuscrite apposée par la caution sur l’exemplaire du bail demeurant entre les mains du bailleur.

Ce formalisme est exigé ad validitatem, il ne s’agit donc pas d’une simple obligation d’information qui pèse sur le bailleur mais d’une obligation de respecter un formalisme dont les parties ne peuvent s’abstraire et dont le non-respect entraîne la nullité du cautionnement.

En outre, il s’agit d’une nullité de plein droit, non subordonnée à la preuve d’un grief.

En l’espèce, il a été indiqué par Madame [D] [M] dans l’acte de cautionnement qu’elle avait reçu un exemplaire du contrat de location.

Madame [D] [M] ne précisant pas les autres irrégularités de la mention manuscrite de son cautionnement qui respecte les dispositions des articles 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 2297 du code civil et la loi ne faisant pas obligation au bailleur de remettre à la caution un exemplaire de son engagement, il sera constaté que l’acte de cautionnement est valable.

3.Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indique Mesdames [P] et [D] [M] l’état des lieux entrant a été établi contradictoirement et il décrit un bon état de l’appartement.

Il convient de reprendre les dégradations dont le bailleur sollicite la prise en charge par la production d’une facture de travaux réglée le 10 janvier 2024.

Dans la pièce à vivre

Dans l’état des lieux de sortie, il est mentionné 9 traces et 7 trous grossièrement rebouchés dans la pièce à vivre.

Le conseil de la locataire présent à l’état des lieux de sorite indique qu’il ne s’agirait que d’éclat de peinture.

Les photographies montrent sur un mur des traces importantes, sans doute le rebouchage de plusieurs trous.

Le devis est établi pour la somme de 770 euros pour trois murs, il n’est démontré que la nécessité de reprise sur un mur, il convient de diviser par trois ce montant et Madame [P] [M] sera condamnée à régler la somme de 256 euros à ce titre.

Le devis mentionne également le nettoyage et la protection pour un montant de 600 euros, il convient de réduire cette somme à 100 euros compte tenu de la nécessité de ne repeindre qu’un seul mur.

Dans la salle de bain

Dans l’état des lieux de sortie il est noté que le mur derrière la cuvette des WC est dégradé au niveau du chauffe-eau avec de nombreuses traces jaunâtres et noirâtres

Le conseil de la locataire présent à l’état des lieux de sortie indique que les traces étaient déjà présentes lors de l’entrée dans les lieux.

S’agissant de la salle de bain, le constat d’huissier et surtout les photographies qui l’accompagnent ne permettent pas d’établir où sont ces traces, leur réalité et leur étendue.

Il n’y a pas lieu à retenir de sommes sur ce point.

Sur la fixation du bureau

Le devis mentionne également la nécessité de faire fixer le bureau qui n’est pas mentionné ni dans l’état des lieux d’entrée ni dans l’état des lieux de sortie.

Ainsi il apparaît que Madame [P] [M] est débitrice de la somme de 356 euros au titre des dégradations locatives.

4.Sur le coût du constat d’état des lieux de sortie

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il résulte de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins 7 jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

En l’espèce, la société [Adresse 8] ne justifie pas avoir procédé à cette convocation et sera déboutée de sa demande de prise en charge pour moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie.

5.Sur l’arriéré de loyers et le dépôt de garantie

Tout locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, en application des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 4 octobre 2024, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 396 €.

D’autre part les parties s’accordent pour indiquer que le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie versé initialement par la locataire d’un montant de 495 euros.

Enfin, le bailleur sollicite la condamnation de sa locataire à lui régler la somme de 36.60 euros au titre de la clause pénale prévue au bail mais compte tenu du fait qu’il a lui-même retenu le montant du dépôt de garantie il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

6.Sur la compensation judiciaire

Selon l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu de compenser les sommes dues par les parties à l’instance.

Ainsi, Madame [P] [M] est débitrice de la somme totale de 752 euros au titre des dégradations locatives (356 euros) et du loyer impayé du mois de novembre 2023 (396 euros) mais il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie non restitué, soit la somme de 495 euros.

Madame [P] [M] en sa qualité de locataire et Madame [D] [M] en sa qualité de caution seront solidairement condamnées à régler la somme de 257 euros à la société Square Invest.

7.Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu du conflit entre les parties, de l’absence de conciliation et de la modicité du montant du litige il y a lieu que chacune des parties conservent à sa charge les dépens de l’instance.

8.Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

9.Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l’affaire et aucune demande n’a été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [P] [M] en sa qualité de locataire et Madame [D] [M] en sa qualité de caution à régler la somme de 257 euros à la société [Adresse 8] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les parties conserveront à leur charge les dépens de l’instance qu’elles ont réglées ;

REJETTE pour le surplus les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 10 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE