Min N° 25/00468

N° RG 25/00397 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2LH

Syndic. de copro. SIS [Adresse 15]

C/

M. [S] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 17]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Matthieu GUERIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [E]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Matthieu GUERIN

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [E]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [E] est propriétaire des lots n° 67 et 175 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé Auvergne-Artois, situé [Adresse 13], à [Localité 16].

Saisi par le syndicat des copropriétaires, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de constat d’échec de conciliation le 12 janvier 2024.

Invoquant la défaillance du propriétaire dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat coopératif des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic en exercice, Mme [Y] [F] [D], en sa qualité de présidente du conseil syndical, a, par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, fait assigner M. [S] [E] à l’audience du 07 juin 2024 du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic coopératif, recevable en ses demandes ;

— condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 1 276,81 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation jusqu’à parfait règlement ;

— condamner M. [S] [E] au paiement de l’intégralité des frais de procédure, en application de l’article 10-14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son entier préjudice, en application des articles 1231-6 et 1240 du code civil ;

— condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 31 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Lagny-sur-Marne s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Meaux et a dit que l’affaire serait transmise à ladite juridiction, ainsi qu’une copie de la décision, les dépens étant réservés.

Les parties ayant été régulièrement convoquées, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 mars 2025 du tribunal judiciaire de Meaux.

Lors de cette dernière audience, le tribunal, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, a sollicité le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, à transmettre à la juridiction, d’ici au 26 mars 2025, dernier délai, les attestations de non-recours des assemblées générales litigieuses.

À cette même audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Il souligne que les procès-verbaux des assemblées générales n’ont pas été contestés et que la somme sollicitée résulte de l’absence de paiement des régulations de charges de M.[S] [E], et non, comme il semble le faire valoir, d’une facture. Il conclut au bien-fondé de l’ensemble de ses demandes

M. [S] [E], comparant en personne et développant un mémoire présenté lors de l’audience, demande au tribunal de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevables en ses demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande

— subsidiairement, si le tribunal jugeait bien-fondée la créance, ordonner la consignation desdites sommes et subordonner tout paiement définitif à la production de documents probants ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler toute somme indûment perçue et le condamner à lui payer la somme de 1 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir le nom du demandeur à l’instance n’est pas le même que celui utilisé lors de la tentative de conciliation. Il en déduit que le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, est irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir.

Sur le fond, il soutient que les sommes qui lui sont réclamées ne résultent pas de sa consommation d’eau et des charges, mais d’une surconsommation. Il ajoute qu’aucune facture d’eau conforme n’est produite par les demandeurs, qui justifieraient de sa consommation d’eau, aucun prestataire agréé n’ayant procédé au relevé des sous-compteurs d’eau. Il conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande, et à sa condamnation à lui payer une somme de 1 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, n° 15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, M. [S] [E] soutient que le nom du syndicat des copropriétaires dans le constat d’échec de la tentative de conciliation et celui de l’assignation sont différents.

S’il est exact que le procès-verbal du conciliateur de justice mentionne que le syndicat des copropriétaires qui agit, par le biais de son syndic en exercice, est celui d’une résidence dénommée « le jardin d'[14] », force est cependant de constater que l’adresse donnée est bien au [Adresse 2].

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas la personnalité morale, sa désignation est sans emport sur la présente procédure dès lors que son adresse est exacte, ce qui n’est pas contesté par le défendeur. Seul son syndic possède la personnalité morale et M. [S] [E] ne conteste pas que Mme [Y] [F] [D], en sa qualité de présidente du conseil syndicale, était déjà syndic coopératif à la date de la tentative de conciliation, et dans le cadre de la présente procédure.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, est en droit d’agir à son encontre et il convient de le déclarer recevable en ses demandes.

2. Sur la demande en paiement au titre des charges

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant que M. [S] [E] est propriétaire des lots 67 et 175 de l’immeuble sis respectivement au [Adresse 3] [Localité 1] ;

— un décompte couvrant la période du 01er janvier 2020 au 13 janvier 2025,

— l’appel de fonds du 01er octobre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2023 ayant approuvé les comptes d’exercice pour l’exercice du 01er juillet 2022 au 30 juin 2023 et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Par ailleurs, M. [S] [E] produit lui-même :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2020 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01er juillet 2020 au 30 juin 2021 (résolution 22.1) et le budget prévisionnel de l’exercice du 01er juillet 2021 au 30 juin 2022 (résolution 23.1) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 septembre 2022 ayant approuvé la révision du budget prévisionnel de l’exercice du 01er juillet 2022 au 30 juin 2023 (résolution 9.1) et le budget prévisionnel de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Le décompte fait ressortir une créance de 1 276,88 euros. Elle inclut cependant des frais qui seront étudiés ci-dessous, et qu’il convient d’exclure des seules charges. Elle s’établit ainsi à 1 248,93.

M. [S] [E] soutient que cette créance résulte d’un défaut de sous-compteur présent dans l’immeuble et que les relevés de ce sous-compteur ne sont pas fiable compte tenu de la société qui a vérifié l’index. Cependant, il résulte des éléments qui précèdent que les sommes qui lui sont sollicités consistent en des charges, lesquelles ont été votées par l’assemblée générale des copropriétaires. Or, il ne fait pas valoir avoir contesté ces décisions dans les temps utiles. Dès lors, il n’est pas fondé à contesté le mode de relevé de son sous-compteur d’eau puisque l’approbation des comptes par l’assemblée générale a rendu certaine, liquide et exigible sa créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 1 248,93 euros, cette somme au titre des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 13 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus et après régularisation de charges de l’année 2024).

M. [S] [E] sera dès lors condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière depuis le 19 avril 2024.

M. [S] [E] sera débouté de sa demande tendant à ordonner la consignation desdites sommes et subordonner tout paiement définitif à la production de documents probants dès lors que la présente décision tranche le litige au fond.

3. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 , sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de contentieux, d’un montant total de 27,95 euros, ne peuvent être retenus. En effet, aucun justificatif des frais de relance pour impayé des 14 octobre 2020, 18 mars 2021, 22 juin 2021, 24 novembre 2021, 07 décembre 2021, 20 décembre 2021 et 27 septembre 2022 ne sont justifiés.

En conséquence, les frais de recouvrement non retenus à son encontre, soit pour un total de 27,95 euros, doivent dès lors être recrédités sur son compte.

4. Sur la demande en dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [S] [E] de ses obligations dans la mesure où son défaut de paiement a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que ce n’est que pour l’exercice 2023, sur une courte période correspondant à une augmentation des charges d’eau, que M. [S] [E] a manqué à ses obligations.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Enfin, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [S] [E] aurait agi de mauvaise foi alors qu’il a échangé avec le syndicat des copropriétaires à plusieurs reprises pour comprendre pourquoi les sommes sollicitées l’étaient.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 code de procédure civile, M . [S] [E], succombant principalement à l’instance, il convient de le condamner aux entiers dépens.

M. [S] [E] étant condamné aux dépens, il sera également condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. M. [S] [E], pour les mêmes motifs, sera débouté de sa demande à ce titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11]), pris en la personne de son syndic coopératif en exercice, Mme [Y] [F] [D], recevable en ses demandes ;

CONDAMNE M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ([Adresse 7] [Localité 4], la somme de 1 248,93 euros au titre des charges de copropriété, régularisations de charges et appels de charges et fonds travaux arrêtés au 13 janvier 2025 (1er trimestre 2025 inclus et après régularisation de charges de l’année 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront échus pour une année entière depuis le 19 avril 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11]) de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de M. [S] [E], soit pour un montant de 27,95 euros, doivent être recrédités sur son compte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] ([Adresse 7] [Localité 4] de sa demande en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [S] [E] de sa demande tendant à ordonner la consignation desdites sommes et à subordonner tout paiement définitif à la production de documents probants ;

CONDAMNE M. [S] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [S] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE