Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00782 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HXE

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[B] [O]

[Y] [X] épouse [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[H] [J] et d'[G] [K], auditeurs de justice  ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Mme [P] [D], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [O],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [Y] [X] épouse [O],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00782 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HXE et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 28 octobre 2024, l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] sur un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 463,16 euros et d’une provision pour charges de 182,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1895,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] le 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 juin 2025, l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat a ensuite assigné M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion des défendeurs de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme en principal de 3177,45 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 2 juin 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 2 juin 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner les défendeurs au paiement solidaire de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 2 octobre 2025, l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2025, s’élève désormais à 5019,85 euros. L’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant. Il indique que la demande d’APL des locataires est en cours.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Cependant, ces derniers ont formulé une demande de délais de paiement à hauteur de 400,00 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1895,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [O] et Mme [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 660,81 euros, du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, une clause de solidarité (article II.5) comprenant expressément le paiement des indemnités d’occupation est insérée au bail. Dès lors, M. [O] et Mme [O] seront condamnés à payer ces indemnités solidairement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 30 septembre 2025, M. [O] et Mme [O] lui devaient la somme de 5019,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (50,76 euros).

Par ailleurs, une clause de solidarité (article II.5) est insérée au bail, de sorte que les locataires sont tenus de respecter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [O] et Mme [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 4969,06 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3151,53 euros (après déduction des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa premier de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes.

En l’espèce, les défendeurs ont formulé une demande de délais de paiement à hauteur de 400,00 euros en plus du loyer courant.

Cependant, ces derniers ne sont pas en mesure de respecter ce plan d’apurement, dès lors qu’ils n’ont pas été capable de reprendre le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement de M. [B] [O] et de Mme [Y] [O] née [X] sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] et Mme [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 28 octobre 2024 entre l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat, d’une part, et M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10] est résilié depuis le 1er mai 2025 ;

ORDONNE à M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 660,81 euros (six cent soixante euros et quatre-vingt-un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] à payer à l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat la somme de 4969,06 euros (quatre mille neuf cent soixante-neuf euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 30 septembre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2025 sur la somme de 3151,53 euros (trois mille cent cinquante et un euros et cinquante-trois centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] de leur demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE l’établissement public industriel et commercial Pas de Calais Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [O] et Mme [Y] [O] née [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 juin 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,