TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

4ème chambre civile

N° RG 22/03373 – N° Portalis DBYH-W-B7G-KXCC

SG

Copie exécutoire

et copie

délivrées le : 1ER JUIN 2026

à :

la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI

la SELARL CABINET LAURENT FAVET

la SCP LSC AVOCATS

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 1er JUIN 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES FONTAINES DE [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par maître CANTELE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSES

S.A.S. CARS PHILIBERT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RENAUD, avocat au barreau de LYON (Plaidant) et pr Maître Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats au barreau de GRENOBLE, (postulant)

S.A. AXA FRANCE IARD , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-François JULLIEN, avocat au barreau de LYON (plaidant) et par Maître Laurent FAVET de la SELARL CABINET LAURENT FAVET, avocats au barreau de GRENOBLE, (postulant) substitué par maître SCHREIBER, avocat au barreau de LYON

S.A. MMA IARD SA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline CAUZIT, avocat au barreau de LYON (plaidant) et par Maître Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocats au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 15 Décembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 23 Mars 2026 et prorogé au 18 mai 2026 puis au 1er juin 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte authentique du 1er juillet 2011, la SCI les Fontaines de [Localité 1] (assurée par la société Mma Iard) a donné à bail commercial un bâtiment de 600 m² situé sur la commune de [Localité 1] aux [Adresse 5], composé de deux bâtiments construits sur un terrain d’environ 5.000m²) à la société Cars Philibert (assurée par Axa France Iard).

Ce bail devait courir du 1er juillet 2011 jusqu’au 30 juin 2020. Par avenant à effet au 1er juin 2017, les parties ont décidé d’ajouter au lieu donné à bail, la location au profit du preneur de cinq places de parking.

Dans la nuit du 14 au 15 août 2018, un incendie détruisait la totalité de l’intérieur des deux bâtiments détenus. La société Cars Philibert se maintenait dans les lieux et continuait d’entreposer l’intégralité de sa flotte de véhicules d’environ 25 cars sur le parking, installant également plusieurs Algeco.

Par acte d’huissier du 19 septembre 2018, la SCI Les Fontaines de [Localité 1] notifiait à la société Cars Philibert la résiliation du bail commercial et sommait sa locataire de quitter les lieux. Cette sommation était réitérée le 16 octobre 2018, cependant la société Cars Philibert se maintenait dans les lieux.

Par ordonnance du 16 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble ordonnait une expertise judiciaire à la demande de la société Axa France Iard, l’assureur de la société Cars Philibert.

Par jugement du 21 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Grenoble constatait la résiliation du bail en raison de la démolition totale ou partielle des locaux objets du bail, ordonnait à la société Cars Philibert de quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, et la condamnait à payer à la SCI Les Fontaines de [Localité 1] une indemnité d’occupation égale aux loyers à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux.

La société Cars Philibert interjetait appel de la décision avant de se désister de son appel le 24 février 2020 et de quitter les lieux le 3 mars 2020.

Le 4 juin 2020, l’expert judiciaire déposait son rapport définitif aux termes duquel il concluait à l’origine indéterminée de l’incendie.

Par ordonnance du 13 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble se déclarait incompétent sur la demande tendant à voir enlever certains encombrants par une société spécialisée, celle-ci relevant du fond, et faisait droit à la demande d’expertise de la société Axa France Iard relative à la pollution des sols eu égard au risque de pollution.

Le 6 janvier 2022, l’expert déposait son rapport définitif et concluait que la société Cars Philibert avait respecté les autorisations administratives environnementales, à l’absence de pollution du sous-sol, mais à l’existence d’une « pollution surfacique » sur les deux premiers centimètres du dallage du fait de l’incendie.

Le bailleur confiait à la société SEMD des travaux de désamiantage, la démolition et la dépollution du site, au prix de 159.427, 80 euros TTC.

Par acte notarié du 9 septembre 2022, la SCI Fontaine de [Localité 1] cédait le terrain objet du sinistre.

Par actes d’huissier des 21 et 24 juin 2022, la SCI Les Fontaines de [Localité 1] faisait assigner la société Cars Philibert, la compagnie MMA Iard, et la compagnie Axa France Iard devant ce tribunal en responsabilité et indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 23 mai 2023, le juge de la mise en état ordonnait sous astreinte à la société les Fontaines de [Localité 1] d’avoir à communiquer l’acte authentique de vente du terrain ainsi que les annexes de cet acte, le compromis de vente de la parcelle cadastrales AN n°[Cadastre 1], [Adresse 5] et les annexes de cet acte.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge de la mise en état rejetait la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action de la société MMA Iard au motif que cette dernière n’avait pas été précédée d’une tentative de règlement amiable au sens de la convention de règlement amiable des litiges, dite convention CORAL.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 juin 2025, la société les Fontaines de [Localité 1] demande au tribunal de :

— À titre principal, dire que la société Cars Philibert, en tant que locataire, est présumée responsable de l’incendie qui s’est déclaré dans ses locaux, à titre subsidiaire sur le fondement de l’inexécution contractuelle, et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

— Condamner la société Cars Philibert au paiement des sommes de :

—  159.472, 80 euros TTC au titre du préjudice lié à la démolition, dépollution, déblai et désamiantage du site,

—  551.383, 98 euros TTC au titre du préjudice lié à la reconstruction des bâtiments,

—  15.675, 25 HT soit 18.810, 30 euros TTC au titre des honoraires d’architecte, techniques et de mise en conformité.

—  112.422 euros TTC au titre de la perte des loyers indemnités d’occupation provisionnelles et charges arrêtées au 30 juin 2022 Matsport,

—  125.668, 80 euros TTC au titre des loyers et indemnités d’occupation provisionnelles arrêtées au 30 juin 2022 de la société Cars Philibert

—  13.776 euros au titre du prorata de la taxe foncière due par la société Cars Philibert,

—  2.076 euros TTC au titre des charges d’entretien qu’elle a été contrainte d’exposer en l’absence de locataire.

—  1.798 euros TTC au titre des frais exposés dans le cadre de l’occupation du terrain par des gens du voyage.

— En tout état de cause, condamner la société Mma au titre de sa garantie contractuelle au paiement de

—  117.568 euros TTC au titre de la démolition déblai et désamiantage

—  53.860 euros TTC au titre des loyers de la société Cars Philibert

—  32.810, 70 TTC euros au titre des honoraires d’architectes

— Juger qu’elle est bien fondée à exercer une action directe à l’encontre la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Cars Philibert en indemnisation de ses préjudices,

— Condamner la société Axa France Iard à relever et garantir la société Cars Philibert de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

— Ordonner à Axa France Iard que toutes les sommes versées à la société Cars Philibert formeront la garantie du bailleur jusqu’à concurrence des sommes qui lui seraient dues,

— Condamner in solidum la société Cars Philibert et la société Axa France Iard au paiement de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de référé et de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Débouter la société la société Cars Philibert, Axa France Iard et Mma Iard de toutes leurs demandes,

Elle rappelle que deux bâtiments ont été incendiés, l’un étant occupé en qualité de preneur par la société Cars Philibert, l’autre par la société Matsport, mais que l’expertise a permis de déterminer le lieu d’origine du sinistre incendie qui se situe à l’intérieur du bâtiment occupé par la société Cars Philibert, et que la cause de l’incendie est indéterminée. Elle se fonde sur l’article 1733 du code civil pour soutenir qu’il existe une présomption de responsabilité de la société Cars Philibert en sa qualité de locataire du fait de l’incendie. Elle estime que cette dernière n’établit l’existence d’un cas fortuit ou de force majeure, et qu’elle a fait preuve de négligences qui ont permis le sinistre. Subsidiairement, elle estime que la locataire doit répondre des dégradations ou des pertes arrivées pendant sa jouissance, et devait restituer les locaux dans l’état initial et régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour la remise en parfait état des locaux. Elle souligne que la présence d’amiante détectée lors des réunions d’expertise trouve son origine dans les activités de la locataire. Encore plus subsidiairement, elle considère que les manquements et négligences du preneur constituent une faute de nature à engager sa responsabilité extra-contractuelle.

Elle évalue son préjudice à la somme totale de 590.616, 20 euros, constitué par le coût de la démolition et de la dépollution du site, le désamiantage, le coût de la reconstruction, les honoraires d’architecte, la perte des loyers suite à la résiliation du bail de la société Matsport, les indemnités d’occupation impayées, l’occupation du terrain par des gens du voyage.

Elle indique qu’elle était assujettie à la TVA de sorte que les condamnations prononcées doivent inclure la TVA.

Elle estime être bien fondée à exercer une action directe à l’encontre la société Axa en sa qualité d’assureur de la société Cars Philibert en indemnisation de ses préjudices.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 5 mars 2025, la société Cars Philibert demande au tribunal de :

— A titre principal, débouter la société les Fontaines de [Localité 1] ainsi que la société Mma Iard son assureur de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— A titre subsidiaire, sur les préjudices allégués, débouter la société les Fontaines de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires à son encontre ;

— A titre reconventionnel, condamner la société les Fontaines de [Localité 1] à lui verser 30.000 euros pour procédure abusive,

— Condamner la société les Fontaines de [Localité 1] au paiement de 20.000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens

— Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire

— En tout état de cause, condamner la société Axa France Iard à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge,

— Débouter la société Mma de l’intégralité de ses demandes indemnitaires au titre de son recours subrogatoire.

— Débouter la société les Fontaines de [Localité 1] de sa demande en paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens (comprenant les frais d’expertise judiciaire), dirigée contre elle.

Elle estime que l’origine du feu ayant donné lieu au sinistre du 14 et 15 août 2018 est volontaire, de sorte qu’elle n’est pas responsable de l’incendie. Elle expose que le rapport d’expertise judiciaire, malgré l’indication d’une cause indéterminée, ne permet pas d’établir sa responsabilité en tant que locataire. Elle souligne que l’expert a relevé de multiples réserves et que, selon la jurisprudence, le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert et peut les apprécier souverainement. Elle soutient avoir respecté les obligations contractuelles du bail en continuant à payer le loyer jusqu’au troisième trimestre 2018, que le parc de stationnement était resté utilisable et que les installations de la station-service relevaient d’une capacité de stockage inférieure au seuil de déclaration donc non soumises à autorisation administrative.

Sur le plan environnemental, elle affirme que l’expertise en pollution a conclu à l’absence de contamination du sous-sol et à une pollution superficielle qui ne saurait lui être imputée.

Elle soutient que la société les Fontaines de [Localité 1] ne démontre aucune pollution à l’amiante qui lui soit imputable, puisque la présence d’amiante résulte des matériaux de construction et non du sinistre, et que les activités de l’autre locataire, Matsport, ont également pu contribuer à la pollution surfacique identifiée. En conséquence, elle estime qu’aucune indemnité ne peut être réclamée au titre de l’amiante, du désamiantage ou de la dépollution du dallage de l’aire de lavage.

Elle soutient que les coûts de démolition, d’évacuation du matériel carbonisé, de désamiantage et de remise en état ont déjà été pris en charge par les assureurs des parties, que le juge de référé a, par ordonnance du 13 janvier 2021, expressément débouté la la société les Fontaines de [Localité 1] de ses demandes d’enlèvement et que le bail a été résilié dans les conditions prévues par la clause « démolition ».

Concernant les prétentions relatives à la reconstruction du site, elle rappelle que le terrain a été vendu avant toute reconstruction, que la demanderesse a déjà perçu les indemnités d’assurance pour la reconstruction et les honoraires d’architecte, et que, conformément à la jurisprudence, le créancier ne peut prétendre à une indemnisation équivalente à la valeur à neuf d’un bien qu’il a déjà cédé.

Sur le volet locatif, elle indique que le bail conclu avec la société Matsport a été résilié et que le bâtiment a été reloué dès janvier 2020, rendant impossible la réclamation du montant total des loyers perdus. De même, son bail a été résilié à l’initiative du bailleur, les lieux ont été libérés le 3 mars 2020 et tous les loyers dus ont été acquittés, ce qui exclut toute indemnité supplémentaire pour perte d’occupation.

En ce qui concerne l’occupation du site par des gens du voyage, elle précise qu’elle avait verrouillé le portail et que l’huissier avait constaté la sécurisation du site, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.

Enfin, elle demande au tribunal de reconnaître le caractère abusif de la procédure intentée par la société les Fontaines de [Localité 1], en la condamnant à lui verser 30.000 euros pour procédure abusive. Elle conclut au rejet des demandes de subrogation de Mma au motif que les indemnisations déjà versées par les assureurs couvrent intégralement le préjudice. Elle sollicite également que son assureur Axa France Iard garantisse la couverture de toute condamnation éventuelle à son encontre, conformément aux dispositions des articles L.113-5 et L.121-12 du Code des assurances.

Par ses dernières conclusions signifiées le 8 octobre 2025, la société MMA Iard demande au tribunal de :

— Juger la garantie de la société Axa France Iard acquise,

— Juger recevable son action subrogatoire,

— Condamner in solidum la société Cars Philibert et la société Axa France à lui payer la somme de 650.279 euros au titre de son recours subrogatoire,

— Condamner la société Cars Philibert et la société Axa France Iard à la garantir de toute nouvelle somme qu’elle serait amenée à verser dans le cadre de la prise en charge du sinistre incendie du 14/15 août 2018,

— Débouter la société les Fontaines de [Localité 1] de ses demandes dirigées contre elle,

— Condamner la société les Fontaines de [Localité 1], ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 14.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance, distraits au profit de la Selarl Balestas, avocat sur son affirmation de droit.

Elle soutient la responsabilité de la société Cars Philibert en s’appuyant sur l’article 1733 du code civil, qui impose au preneur de répondre de l’incendie sauf à démontrer un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction. Elle rappelle que le rapport d’expertise judiciaire de M. [M], rendu le 4 juin 2020, indique que le feu a pris naissance « dans l’ensemble du volume, dit « Administratif » », localisé dans le bâtiment occupé par la société Cars Philibert, et conclut à une cause indéterminée, sans qualifier l’incident de fortuit ou de force majeure. Elle soutient donc que, faute de preuve d’une exonération, la responsabilité de la société Cars Philibert est engagée.

Elle expose avoir payé à la société les Fontaines de [Localité 1] la somme de 650.279 euros au titre du sinistre déclaré, et se trouver subrogée dans les droits de cette dernière. Elle estime que les demandes d’indemnisation complémentaires formées par la société les Fontaines de [Localité 1] sont injustifiées.

Par ses dernières conclusions signifiées le 2 octobre 2025, la société Axa France Iard demande au tribunal de :

— Débouter la société Les Fontaines de [Localité 1] et la compagnie Mma de leurs demandes, fins et conclusions,

— Débouter la société Les Fontaines de [Localité 1] et la compagnie Mma de leur réclamation au titre du bâtiment Matsports,

— Renvoyer la société Les Fontaines de [Localité 1] et la compagnie Mma à présenter des comptes en lien avec le sinistre et la réalité de sa situation,

— Limiter le recours de la compagnie Mma à la somme de 263.417 euros,

— Condamner la société les Fontaines de [Localité 1] à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Laisser les dépens, et notamment l’expertise de Monsieur [B], à la charge de la société les Fontaines de [Localité 1], à l’exception des frais d’expertise de recherche des causes et circonstance de l’incendie confiée à Monsieur [M].

En premier lieu, elle rappelle qu’elle assure en responsabilité la société Cars Philibert. Elle indique avoir chargé le laboratoire Lavoué d’une expertise préliminaire, qui identifie l’incendie comme très probablement d’origine volontaire, cependant l’expert judiciaire M. [M], a conclu que, bien que la scène fût analysée uniquement à partir de « signes objectifs », aucune piste criminelle n’était retenue et que les causes du feu restaient indéterminées. Elle maintient que la responsabilité de la société Cars Philibert ne peut être engagée dans la mesure où les conclusions du second expert ne sauraient contredire les éléments probants du premier rapport.

Subsidiairement concernant les demandes indemnitaires, elle considère que l’incendie a touché deux bâtiments distincts et fait valoir qu’en application de l’article 1242 alinéa 2 du code civil, la société Cars Philibert ne saurait être responsable des dommages au bâtiment voisin occupé par la société Matsport puisque aucune faute en relation directe avec l’incendie ne peut lui être imputée, et souligne que les demandes indemnitaires ne distinguent pas les deux bâtiments concernés.

Elle observe que l’amiante était, à l’évidence, présente au moment de l’entrée dans les lieux et devait en tout état de cause être enlevée, et que la société les Fontaines de [Localité 1] ne saurait se prévaloir de la présence d’amiante qu’elle n’a pas déclarée au preneur en violation de son obligation pré-contractuelle. Elle estime qu’il n’y a pas de préjudice lié à la reconstruction puisque le terrain a été vendu, les projets de reconstruction ayant été abandonnés, de ce fait, la revendication d’un préjudice lié à la reconstruction est dénuée de sens, conformément à la jurisprudence qui exclut l’indemnisation « valeur à neuf » d’un bien déjà cédé.

Elle estime que les honoraires d’architecte, les pertes de loyers, la taxe foncière et les frais d’occupation ne sont pas justifiés. Elle souligne que le rapport d’expertise environnementale confiée à Monsieur [B] confirme l’absence de pollution du sous-sol et ne relève qu’une légère pollution superficielle, qui a déjà été prise en compte par les assureurs et n’est pas imputable à la société Cars Philibert.

Elle conteste les demandes formulées en TTC alors qu’elle récupère la TVA.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 13 novembre 2025 et a fixé l’affaire à l’audience du 15 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la responsabilité de la société Cars Philibert

1.1- Sur le principe de la responsabilité

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1733 du même code, il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Le locataire ne peut s’exonérer de la responsabilité qui lui incombe qu’à la condition de rapporter la preuve directe et positive que l’incendie provient de l’une des causes énumérées par cet article. (Cf Civ. 10 févr. 1919, DP 1921.1.193)

Ainsi, en raison des termes de l’article 1733 du code civil, l’incendie dont l’origine n’est pas déterminée ne permet pas d’être qualifiée de cas fortuit à l’égard du preneur.

Le cas fortuit suppose un fait étranger au locataire et aux personnes dont il doit répondre. L’acte de malveillance ne constitue donc un cas fortuit que s’il a été commis par un tiers. (Cf Soc. 20 mai 1954: D. 1954. 638)

Par ailleurs, même l’incendie d’origine criminelle doit présenter pour le preneur les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité propres à la force majeure. (Cf : Civ. 3e, 3 avril 2007, n°06-12.681)

La société Cars Philibert et son assureur se fondent sur les conclusions de l’expert qu’ils avaient sollicité, le laboratoire Lavoué, qui a conclu que «l’incendie qui, dans la nuit du mardi 14 au mercredi 15 août 2018, endommagea fortement les locaux du groupe Cars Philibert à [Localité 1] est selon toute vraisemblance d’origine volontaire ».

L’expert judiciaire a quant à lui conclu que « Après analyse de tous ces éléments, et étant donné que la méthodologie utilisée s’appuie exclusivement sur des signes objectifs, la piste criminelle n’est pas retenue. En effet, en l’absence de résultats positifs des analyses de produits accélérant, et de l’absence des enregistrements vidéos, (filmant un ou des véhicules et individus suspects, à l’heure du sinistre), les circonstances et les causes de l’incendie, ne peuvent être déterminées ».

En l’espèce, le premier expert, qui a effectué sa mission de façon non contradictoire, se fonde sur des hypothèses et des déductions, cependant il ne relève aucun élément objectif de nature à déterminer l’origine de l’incendie. Ses conclusions ne sont donc pas de nature à contredire celles de l’expert judiciaire qui a conclu au caractère indéterminé des causes de l’incendie.

Dès lors, la société Cars Philibert n’apporte pas la preuve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou cas de force majeur, et sera déclarée responsable des conséquences dommageables de l’incendie.

1.2- Sur l’étendue de la responsabilité

La société Axa estime que la société Cars Philibert ne peut être tenu responsable que des conséquences dommageables dans l’immeuble loué, à l’exclusion de celles survenus dans l’immeuble voisin loué à la société Matsport. Elle soutient que seul l’article 1242, alinéa 2, du code civil est applicable aux immeubles voisins touchés par l’incendie, de sorte qu’une faute de l’occupant doit être prouvée, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

L’article 1733 du code civil précité ne s’applique que dans les rapports entre bailleur et locataire. (Cf Civ. 3e, 22 juin 1983, n°82-12.236)

Il ne peut donc jouer que si est caractérisée une convention liant le propriétaire du local et l’occupant. (Cf 3e civ., 29 novembre 1989, Bull. n° 220 ; 24 novembre 1993, bull. n°152)

La présomption de responsabilité n’a pas vocation à s’appliquer à l’égard des tiers avec lesquels le preneur n’a pas de rapports locatifs. (Cf 3e civ., 29 novembre 2000, n°98-22065 ; 12 novembre 2003, n° 02-15.094 ; 28 janvier 2016, n° 14-28.812)

Cependant, l’article 1733 du code civil ne limite pas la présomption de responsabilité du locataire aux seuls dommages causés à l’immeuble loué.

En conséquence, le locataire est responsable des dommages affectant les locaux appartenant à son bailleur, non seulement ceux qui lui ont été donnés à bail, mais également dans ceux continus, même donnés à bail à des tiers. (Cf 3e Civ., 27 novembre 2022, n°01-12493 ; 12 novembre 2003, n°02-15094)

Dès lors, la société les Fontaines de [Localité 1] est bien fondée à obtenir réparation des dommages causés à l’immeuble voisin donné en location à la société Matsport.

2- Sur la réparation du préjudice

Le principe de la réparation intégrale du dommage subi par la victime tend à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu, cette réparation devant s’effectuer sans perte ni profit pour la victime.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la société les Fontaines de [Localité 1] d’apporter la preuve de son préjudice.

2.1- Sur l’assujettissement à la TVA des indemnités versées

La société les Fontaines de [Localité 1] soutient que l’évaluation de son préjudice doit inclure le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Elle explique qu’elle est assujettie à la TVA, qu’elle doit donc la collecter pour pouvoir la déduire de ses dépenses.

La compagnie MMA, la compagnie Axa et la société Cars Philibert considèrent que la société les Fontaines de [Localité 1] qui est soumise dans le cadre de son activité à la TVA et qui la « récupère », de sorte qu’elle est mal fondée à formuler ses demandes « toutes taxes comprises ».

En l’espèce, il est constant que la société les Fontaines de [Localité 1] est assujettie au paiement de la TVA, et qu’elle peut donc déduire la taxe qu’elle paye de celle qu’elle collecte. Les dépenses qu’elle engagera pour réparer son immeuble lui reviendront à un prix hors taxe. Par ailleurs, les sommes perçues à titre d’indemnisation ne sont pas assujetties à la TVA. (Cf : BOI-TVA-BASE-10-10-50)

Dès lors, les indemnités auxquelles elle peut prétendre pour indemniser son préjudice doivent être fixées hors taxes. (Cf : 1er civ, 7 janvier 1997, n°94-17860 ; 1er décembre 1998, n°96-21278)

2.2- Sur la démolition et la dépollution du site

Il n’est pas contesté que l’incendie nécessite la reconstruction, et donc la démolition préalable, des bâtiments sinistrés. En effet, M. [J] [M] indique dans son rapport d’expertise que « l’incendie a détruit l’intégralité du bâtiment, occasionnant de ce fait, des dégâts pouvant compromettre la solidité structurelle de l’ouvrage ».

La société les Fontaines de [Localité 1] estime son préjudice à la somme de 159.472, 80 euros TTC, soit 132.894 euros HT, au titre de frais de démolition et de dépollution du site, montant qui correspond à la facture émise le 12 avril 2022 par la société SEMD.

Elle sollicite la condamnation de la compagnie MMA à lui payer la somme de 117.568 euros TTC à ce titre, ce qui correspond à 33.496 euros HT au titre des frais de démolition / déblaiement et 65.311 euros HT correspondant au désamiantage pour l’immeuble occupé par la société Cars Philibert.

La compagnie MMA confirme avoir versé à ce titre à son assuré une somme de 33.496 euros HT euros, dans le cadre du règlement contractuel indemnitaire acceptée par la société les Fontaines de [Localité 1], telle qu’elle avait été évaluée par l’expert M. [M]. Elle s’oppose à la demande de son assuré et souligne que l’expert judiciaire désigné pour évaluation la pollution du site, M. [E] [B], a conclu dans son rapport déposé le 6 janvier 2022, à l’absence de pollution notable du sous-sol, et a une seule pollution surfacique du dallage. Elle estime que le coût de la dépollution du site en sans lien de causalité avec l’incendie et concerne uniquement les rapports entre le bailleur et le preneur.

Concernant la dépollution l’expert, M. [E] [B], a retenu que « au vu des procès-verbaux d’analyse, la pollution surfacique sur l’ensemble de la dalle est vraisemblablement issue du sinistre du fait des hydrocarbures présents (stockage en barils, véhicules…) mais aussi des résidus de combustion issus des matériaux de construction calciné et laissés en place durant plus de trois années. Ces dépassements de seuils nécessitent une décontamination surfacique ne permettant pas en l’état de démolir et de recycler l’ensemble de la dalle », « En synthèse, les impacts significatifs sont identifiés en surface des dallages, ce qui amène à considérer que la pollution générée par l’incendie a été retenue par les revêtements de surface ».

Il est donc suffisamment établi que la pollution de surface constitue une conséquence directe de l’incendie.

Par ailleurs, l’enlèvement du matériel calciné et la dépollution du bâtiment occupé par la société Matsport sont des conséquences directes du sinistre qui doivent donc être indemnisées par le responsable du sinistre et garantie par son assureur.

* Sur le désamiantage :

M. [E] [B] indique dans son rapport d’expertise que « les prélèvements sur résidus / gravats intérieurs excluent la présence d’amiante au sein de ceux-ci ». Pour autant, il n’écarte pas la présence d’amiante ni la nécessité d’un désamiantage. En effet, il précise que « Au vu des procès-verbaux d’analyse, seule la pollution surfacique du dallage est avérée (hormis la présence d’amiante identifiée sur les joints de rivets du bardage à démolir).»

Il convient également de relever que M. [E] [B] mentionne dans les conclusions de rapport d’expertise plusieurs devis de démolition qui comportent une option de désamiantage.

La présence d’amiante dans le bâtiment est donc avérée, ce qui implique un désamiantage lors de sa démolition. La présence d’amiante ne constitue pas en soit un préjudice, mais fait partie du processus de démolition. En effet, il n’est pas établi que le propriétaire se trouvait en contravention avec la réglementation concernant la présence d’amiante et qu’il aurait eu l’obligation, en l’absence d’incendie, de procéder au désamiantage de la structure.

La compagnie Axa soutient que la présence d’amiante n’avait pas été mentionnée au bail, de sorte que la demanderesse est mal fondée à obtenir réparation de ce préjudice du fait de son manquement contractuel. Cependant, le bail mentionne qu’un rapport technique établi par la société Acte 21 le 23 juin 2008 était annexé et indiquait « il n’a pas été repéré de produit ou matériaux contenant de l’amiante. Aucun manquement contractuel ne saurait dès lors être reproché au bailleur sur ce point.

Le devis produit indique :

« Désamiantage : dépose de vis de fixation sur les façades : 4.114 euros (…)

Traitement des produits amiantifères conditionnés sous double enveloppes étanches – déchets de classe 1 et 2 : 9.720 euros »

La somme de 10.134 euros au titre du désamiantage apparaît dès lors justifiée.

* Sur la station de lavage

La société Cars Philibert estime ne pas devoir être tenue pour responsable de la démolition et de l’évacuation du dallage de la station de lavage, alors que dans son devis la société SEMD inclut la démolition et évacuation du dallage de la station de lavage, et de la cuve moyennant 3.540 euros, puisque l’expert a indiqué à plusieurs reprises, qu’il n’y avait aucune dépollution de l’aire de lavage à prévoir, car celle-ci n’était pas polluée.

La société les Fontaines de [Localité 1] considère que l’évacuation et la démolition de l’aire de lavage sont des conséquences directes de l’incendie, puisqu’il a rendu indispensable la remise en état du terrain postérieurement aux activités exploitées par la société Cars Philibert.

La société Cars Philibert ne conteste pas avoir installé la station de lavage.

Le bail dispose dans la clause « améliorations » que « les travaux d’aménagement, d’agencement, de transformation, d’amélioration ou de construction qui seront faits par le preneur ne donneront lieu de la part du bailleur à une quelconque indemnité au profit du locataire ; en fin de bail, le bailleur pourra demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs du preneur, sauf s’il a autorisé les travaux sans préciser d’exigence sur cette remise en état des lieux ».

En l’espèce, la société Cars Philibert ne justifie pas avoir reçu l’autorisation du bailleur, de sorte que ce dernier peut exiger la démolition de l’installation.

La société Cars Philibert sera donc tenu d’indemniser la société les Fontaines de [Localité 1] du coût de la démolition de la station de lavage.

En revanche, cette démolition ne saurait être considérée comme une conséquence de l’incendie puisqu’elle n’a pas été endommagée par ce dernier, et qu’elle résulte des obligations contractuelles du bail, de sorte que la société Cars Philibert aurait dû prendre en charge ce coût même en l’absence de sinistre.

Les assureurs ne seront donc pas tenu à garantir cette dépense, d’un montant de 3.540 euros hors taxes.

La somme de 132.894 euros HT au titre de ce préjudice est donc justifiée. En effet, elle apparaît conforme aux devis qui avaient été transmis à M. [E] [B] dans le cadre de l’expertise.

La compagnie MMA ayant déjà indemnisé la demanderesse à hauteur de 33.496 euros, le préjudice de cette dernière s’élève à 99.398 euros, sommes à laquelle la société Cars Philibert et les assureurs seront condamnés in solidum.

2.3- Sur le coût de la reconstruction des bâtiments et des frais d’architecte

La société les Fontaines de [Localité 1] expose avoir été indemnisée à hauteur de 539.833 euros au titre du préjudice résultant de la reconstruction du bâtiment, et de 20.459 euros au titre des honoraires d’architectes. Elle considère que le coût de la reconstruction des bâtiments est de 1.083.976, 83 euros HT, comme évalué par un architecte, et estime son préjudice à la somme de 551.383, 98 euros TTC.

La compagnie MMA indique que ce calcul n’est pas compréhensible, et que la société les Fontaines de [Localité 1] savait en engageant la présente instance, que les travaux de reconstruction ne seraient jamais réalisés, puisqu’elle avait déjà signé une promesse de vente sur le terrain, prévoyant que le bâtiment sinistré serait démoli avant la vente. Elle estime que le coût de la reconstruction ne constitue pas un préjudice.

La société Cars Philibert fait valoir que lorsqu’un propriétaire cède le bien et ne poursuit pas de projet de reconstruction, le préjudice est limité aux dommages effectivement subis, et pas à la création d’un nouveau bâtiment. Elle explique en outre que le bail ne prévoit pas explicitement une obligation de reconstruction ; il impose seulement la remise en état ou la résiliation du bail.

La compagnie Axa expose que le contrat d’assurance couvre les dommages causés par le feu (pertes de biens, responsabilité du locataire) mais ne prévoit pas la reconstruction d’un bâtiment déjà vendu, alors que la vente du site est intervenue le 9 septembre 2022, avec transmission du permis de construire à l’acquéreur, ce qui démontre que le propriétaire ne poursuit plus de projet de reconstruction, de sorte que la charge financière ne peut être réclamée.

M. [J] [M] indique dans son rapport d’expertise se référe aux évaluations effectuées par les parties. Les annexes du rapport d’expertise ne sont pas communiquées par les parties, cependant l’expert mentionne le procès verbal d’estimation des dommages du mois d’octobre 2018 et qu’il sera nécessaire de la réévaluer.

Les parties produisent un procès verbal signé par les experts représentant les parties, daté du 15 août 2018, qui retenait au titre des travaux de reconstruction :

— Pour le bâtiment qui été occupé par la société Cars Philibert : 326.333 euros, et 248.792 euros après déduction de la vétusté, outre 31.002 euros de suivi et coordination (23.636 euros vétusté déduite), et 6.650 euros de frais d’études et d’ingénierie, soit 279.078 euros après déduction de la vétusté,

— Pour le bâtiment qui été occupé par la société Matsport : 366.730 euros, et 291.041 euros après déduction de la vétusté, outre 34.839 euros de suivi et coordination (27.649 euros après déduction de la vétusté), et 6.650 euros d’études et d’ingénierie, soit 325.340 euros vétusté déduite,

A ce jour, la société les Fontaines de [Localité 1] a revendu l’immeuble sinistré dont il était le propriétaire, de sorte qu’il a abandonné toute idée de reconstruction. En conséquence, son préjudice réside dans la valeur de l’immeuble lors du sinistre, et non dans le coût de sa reconstruction. La valeur à neuf de l’immeuble peut dès lors être écartée, et une déduction pour vétusté peut être opérée ainsi que les frais liés à une reconstruction. (Cf 3e Civ., 3 décembre 2003, n°02-18.033 ; 8 avril 2010, n° 08-21.393)

Le devis communiqué par la société les Fontaines de [Localité 1] n’est pas daté et n’a pas été établi contradictoirement. Les sommes retenues n’apparaissent dès lors pas probantes.

Il y a donc lieu d’exclure d’une part les frais d’architecte, d’étude et d’ingénierie, et d’appliquer une déduction pour la vétusté.

Sur la base de l’évaluation par les experts représentant les parties mentionnées plus haut, la valeur des immeubles peut être évaluée à 539.833 euros HT, somme que lui a déjà versée la compagnie MMA.

Le prix de vente du terrain ne doit pas venir en déduction de ce préjudice, puisque la valeur du bien immobilier était constituée de l’addition de la valeur du terrain à celle des constructions édifiées.

La société les Fontaines de [Localité 1] qui a déjà été indemnisée de ce préjudice par son assureur subrogé dans ses droits ne justifie dès lors d’aucun préjudice, et sa demande à ce titre sera rejetée.

2.4- Sur les indemnités d’occupation dues par la société Cars Philibert

La société les Fontaines de [Localité 1] sollicite l’indemnisation de son préjudice lié à la perte des loyers dus par la société Cars Philibert,qu’elle évalue à 125.668,80 euros TTC. Elle soutient que le bail a été résilié par jugement du 21 octobre 2019, et que la société Cars Philibert a continué à occuper les lieux, de sorte qu’elle estime avoir perdu les loyers, perte qui n’a pas été couverte par l’indemnité versée par son assureur.

La société Cars Philibert conteste cette demande en expliquant avoir réglé intégralement les loyers dus jusqu’à la date de libération des lieux le 3 mars 2020, et que le bail prenait fin le 30 juin 2020, de sorte qu’aucun loyer supplémentaire n’est exigible. Elle rappelle que le jugement du 21 octobre 2019 a fixé une indemnité d’occupation qui couvre la période de résidence post-incendie. Elle précise que le bail ne prévoit aucun paiement de loyers au-delà du 30 juin 2020 et que le contrat d’assurance d’Axa ne couvre que les loyers réellement impayés. Elle indique que les lignes de facturation montrent le règlement du loyer jusqu’au 3 mars 2020, ainsi que le paiement de l’indemnité d’occupation.

Il est constant que par jugement du 19 octobre 2019, ce tribunal a prononcé la résolution du bail existant entre la société les Fontaines de [Localité 1] et la société Cars Philibert à la date du 15 août 2018 et a condamnée cette dernière à régler une indemnité d’occupation égale au montant des loyers.

La société les Fontaines de [Localité 1] dispose donc d’un titre exécutoire à l’encontre de la société Cars Philibert pour le paiement des indemnités d’occupation. Elle ne justifie donc pas d’un préjudice, jusqu’au départ du locataire. Les assureurs ne sont donc pas tenu de garantir les impayés de loyer ou d’indemnité d’occupation alléguées.

En revanche, la société les Fontaines de [Localité 1] peut réclamer à son ancien locataire le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La seule libération des lieux n’équivaut pas à leur restitution au bailleur si les clés ne lui ont pas été remises ou si cette libération ne s’est pas déroulée en sa présence, notamment à l’occasion de la rédaction de l’état de sortie. (Civ.3ème 15 juin 2004, pourvoi 03-14.285 ; 5 novembre 2003, n°01-17530 ; 20 octobre 2016, n°15-19533 ; 14 novembre 2019, n°18-18.857 ; 3 décembre 2020, n°19-22443)

En cas d’absence de restitution régulière des clés, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la reprise effective des lieux par le propriétaire. (Civ.3ème, 17 juillet 1997, n°95-22.070 ; 8 avril 2021, n°10-14247)

La preuve de la remise des clefs incombe au locataire. (Cf 3e civ, 5 février 2013, n°11-22463)

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que la société Cars Philibert a quitté les lieux le 3 mars 2020, cependant la société les Fontaines de [Localité 1] soutient que la société Cars Philibert ne lui a pas remis les clefs à cette date.

La société les Fontaines de [Localité 1] a fait délivrer par huissier à la société Cars Philibert une convocation à un état des lieux de sortie devant se tenir le 17 avril 2020, à laquelle cette dernière ne s’est pas rendu.

Il convient de constater que l’huissier de justice a pu dresser un procès verbal d’état des lieux de sortie le 17 avril 2020, en présence des représentants du bailleur, en pénétrant dans les lieux donnés à bail, après avoir interrogé le conseil du locataire qui lui a indiqué que ce dernier avait quitté les lieux et qu’il pouvait y entrer librement. L’huissier de justice conclut son procès-verbal en indiquant que « à l’issue de ces constatations, nous avons fait refermer le portail du tènement avec une chaîne et avons déclarés les lieux repris au nom et pour le compte de la demanderesse ».

Au regard de ces éléments, il convient de constater la remise des clefs à la date du 17 avril 2020.

La société les Fontaines de [Localité 1] justifie dès lors d’une créance d’indemnité d’occupation jusqu’au 17 avril 2020. Or, elle réclame des indemnités d’occupation entre le 3 mars 2020 et le 30 juin 2022, reconnaissant que la société Cars Philibert était à jour dans les paiements jusqu’à la première date.

Elle ne peut donc prétendre qu’à une indemnité d’occupation du 3 mars 2020 au 17 avril 2020, soit sur la base de 44.884 euros HT de loyer par an, 5.779 euros HT pour 47 jours.

Les indemnités d’occupation ne sont pas assujetties à la TVA. (Cf CE, 9e et 10 ch., 30 mai 2018, n° 402447, « Armor Immo » ; BOI-TVA-BASE-10-10-50 n° 310)

La société les Fontaines de [Localité 1] réclame en outre à la société Cars Philibert le règlement de la taxe foncière.

En l’espèce, le jugement du 21 octobre 2019 a condamné « en tant que de besoin la société Cars Philibert à payer à la société les Fontaines de [Localité 1] une indemnité d’occupation égale au loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ». Les motifs du jugement indiquent « la société preneuse sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé en l’absence d’écritures des parties sur ce point, à celui des loyers courants en exécution du bail du 1er juillet 2011 et de son avenant du 1er juin 2017 ».

Le paiement des charges et de la taxe foncière n’étant pas expressément prévue, elle doit être exclue des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation. Les demandes de la société les Fontaines de [Localité 1] à ce titre seront par conséquent rejetée.

Au regard de ces éléments, la société Cars Philibert sera condamnée à verser à la société les Fontaines de [Localité 1] la somme de 5.779 euros au titre des indemnités d’occupation.

2.5- Sur les pertes de loyers

En application du principe de réparation intégrale, la société les Fontaines de [Localité 1] est bien fondée à obtenir une indemnisation de ses pertes financières constituées par la perte des loyers qu’elle aurait pu percevoir en l’absence de sinistre.

L’article R.145-35, 3°, du code de commerce prévoit que la taxe foncière peut être imputée au locataire. En l’espèce, les baux résiliés suite au sinistre prévoyaient le remboursement de cet impôt par les locataires, de sorte qu’il est justifié de l’inclure dans le préjudice subi par la demanderesse.

* Concernant les locaux donnés à bail à la société Cars Philibert

La société les Fontaines de [Localité 1] est bien fondée à solliciter une indemnisation de son préjudice de perte de loyers du fait de la destruction des locaux donnés à bail à la société Cars Philibert à compter de la fin de l’occupation des lieux par cette dernière, soit le 17 avril 2020.

Elle réclame à ce titre une indemnisation à hauteur de 104.724 euros HT pour les loyers arrêtés au 30 juin 2022, soit 125.668, 80 euros TTC, 13.776 euros au titre de la taxe foncière, 1.730 euros HT soit 2.076 euros TTC pour les dépenses d’entretien et charges courantes normalement supportées par le locataire.

Elle fonde ses demandes sur la base d’un loyer annule de 44.884 euros HT, montant qui n’est pas contesté par les défenderesses.

La compagnie MMA affirme que l’indemnité immédiate versée à la demanderesse, soit 650.279 euros, intègre déjà les pertes de loyers pour le local loué à la société Matsport, soit 31.476 euros HT, et les loyers dus par la société Cars Philibert jusqu’à la date de libération, et que sans facture supplémentaire, aucune somme supplémentaire ne peut être versée. Elle ajoute que la perte de loyer contractuellement due est limitée à 12 mois.

La compagnie Axa soutient que les loyers perdus sont déjà couverts par le jugement d’indemnité d’occupation rendu le 21 octobre 2019. Elle souligne que la société les Fontaines de [Localité 1] avait obtenu l’autorisation de reconstruire le site à l’identique et avait obtenu de ce fait un permis de construire et que, sans sa volonté de multiplier les procédures avec notamment un référé expertise en recherche de pollution pour le moins inutile, elle aurait pu reconstruire le site dans un très bref délai après le dépôt du rapport de Monsieur [M].

En l’espèce, l’expert, M. [E] [B], a conclu son expertise en indiquant que les dépassements des seuils de pollution du site « nécessitent une décontamination surfacique ne permettant pas en l’état de démolir et recycler l’ensemble de la dalle ».

La reconstruction ne pouvait donc pas être immédiate compte tenu de la pollution des sols.

Le premier expert a déposé son rapport le 4 juin 2020, et le second le 6 janvier 2022, après avoir été désigné le 13 janvier 2021.

L’entreprise SEMD a effectué les travaux de dépollution au mois d’avril 2022 et le terrain a été vendu le 30 juin 2022.

Aucun retard ne saurait donc être reproché à la société les Fontaines de [Localité 1] dans la relocation de son bien.

Le préjudice de la société les Fontaines de [Localité 1] doit donc être fixé à la somme de 118.500 euros, étant précisé que si la taxe foncière était mise à la charge du locataire, la demanderesse ne justifie pas avoir exposé les charges qu’elle inclut dans sa demande d’indemnisation.

S’agissant d’une indemnité et non de loyers, il n’y a pas lieu d’ajouter le montant de la TVA, comme indiqué plus haut.

La compagnie MMA n’a versé aucune sommes à ce titre à son assurée.

Il convient de souligner que si la société les Fontaines de [Localité 1] a signé une « lettre d’acceptation sur le montant d’indemnité » le 28 juin 2019, ce document ne comprend aucune renonciation expresse et équivoque de la part de l’assuré à solliciter ultérieurement des sommes complémentaires, de sorte qu’elle ne lui interdit pas de pouvoir contester ultérieurement le montant de l’indemnité. (Cf : 3e civ, 2 février 2017, n°16-13521 ; 11 mai 2022, n°20-240)

Elle verse aux débats les conditions particulière de la police d’assurance conclu avec la société les Fontaines de [Localité 1] le 4 décembre 2008, qui stipule que les pertes de loyers sont garanties à hauteur des frais réels dans le limite d’une année de loyer. Dès lors, elle ne saurait dès lors être condamnée à verser une somme supérieure à 44.884 euros, somme équivalente à une année de loyers.

La société Cars Philibert et la compagnie Axa seront tenues de lui rembourser ses sommes en sa qualité de subrogée dans les droits de la victime.

* Concernant les locaux donnés à bail à la société Matsport

La société les Fontaines de [Localité 1] estime son préjudice lié à la part de loyer de la société Matsport, locataire du bâtiment voisin dont elle était propriétaire et qui a été détruit dans l’incendie, à 125.161 euros HT, soit 150.193, 20 TTC à compter du 1er septembre 2018 jusqu’au 30 juin 2022. Elle se fonde sur un loyer annuel de 30.840 euros et ajoute la taxe foncière de 1.983 euros par an.

La compagnie MMA rappelle qu’elle a pris en charge les pertes de loyers de ce bâtiment à hauteur de 31.476 euros dans la limite d’une année.

La société Cars Philibert s’oppose à cette demande en faisant valoir que l’immeuble a été reloué à compter du mois de janvier 2020, ce que conteste la société les Fontaines de [Localité 1], au motif qu’un courrier de son conseil du mois de janvier 2020 indique que le bâtiment voisin est loué. Cependant, cette interprétation de ce courrier ne constitue nullement une preuve de la relocation du bien, alors qu’il lui aurait été facile de l’établir puisqu’elle a continué a occupé les locaux voisins jusqu’au mois de mars 2020. Par ailleurs, il résulte des rapports d’expertise que les locaux étaient inexploitables.

La société Matsport a sollicité la résiliation du bail le 16 août 2018.

Il convient de préciser que le bail prévoyait le remboursement de la taxe foncière par le locataire.

La perte financière peut être évaluée à hauteur de 125.161 euros HT (2018 : 10.280 euros de loyers ; 2019, 2020 et 2021 : 30.840 euros de loyer et 1.983 euros taxe foncière; 2022 : 15.420 euros de loyers arrêtés au 30 juin et 992 euros de taxe foncière), étant rappelé qu’il n’y a pas lieu d’ajouter le montant de la TVA s’agissant d’une indemnité.

La demande d’indemnisation à l’encontre de la compagnie MMA sera rejetée dès lors que cette dernière justifie avoir versé à son assurée la somme contractuellement prévue, et limitée à 12 mois de loyers.

Le préjudice de la société les Fontaines de [Localité 1] doit par conséquent être fixé à la somme de (125.161 – 31.476) 85.685 euros.

La société Cars Philibert et son assureur seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

2.6- Sur l’occupation du site par des gens du voyage

La société les Fontaines de [Localité 1] expose que le site a fait l’objet de mesures de sécurisations qu’elle a dû prendre après l’incendie, mais que malgré ces mesures, du fait de l’inoccupation du site, celui-ci a été occupé par une trentaine de gens du voyage. Elle soutient que cette situation relève de la responsabilité du locataire qui malgré l’incendie a conservé la garde de la chose puisqu’il avait conservé les clés. Elle réclame une indemnisation de 1.798 euros TTC à ce titre.

En l’espèce, la société les Fontaines de [Localité 1] ne verse aux débats aucun élément de nature à établir son préjudice, ni a fortiori un lien de causalité avec le sinistre. Ses demandes à ce titre seront par conséquent rejetées.

3- Sur les demandes de la compagnie MMA

Selon l’article L.121-12, alinéa 1er, du code des assurances l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

La compagnie MMA demande la condamnation in solidum de la société Cars Philibert et de son assureur, la compagnie Axa, à lui régler la somme de 650.279 euros. Elle explique avoir versé ces sommes à la société les Fontaines de [Localité 1] en indemnisation de son préjudice et se trouver subrogées dans ses droits. Elle sollicite en outre qu’elles la garantissent de toute nouvelle somme qu’elle serait amenée à verser dans le cadre de la prise en charge du sinistre. Elle estime que la société Cars Philibert est responsable du sinistre et que la compagnie Axa, son assureur, n’a pas contesté devoir sa garantie et n’a pas opposé de réserves.

Elle précise que le surplus de l’indemnité, correspondant à l’indemnité différée, n’aurait été prise en charge que sur justification de factures acquittées par son assurée si les travaux de reconstruction avaient été entrepris, ce qui n’a pas été le cas.

En l’espèce, la société les Fontaines de [Localité 1] ne conteste pas avoir reçu la somme de 650.279 euros, soit un paiement de 590.616, 20 euros et 59.662, 80 euros par délégation, correspondant aux honoraires du cabinet Roux, en qualité d’expert de l’assuré.

La société Cars Philibert conclut subsidiairement que son assureur la compagnie Axa lui doit sa garantie.

La compagnie Axa estime que les demandes de la compagnie MMA sont en grande partie infondées puisqu’elle n’opère pas de distinction entre les dommages à l’immeuble qui était occupée par la société Cars Philibert, et celui occupé par la société Matsport.

Cependant, comme indiqué plus haut, il n’y a pas lieu d’opérer de distinction dès lors que la société Cars Philibert est responsable des dommages sur les deux immeubles propriété de la société les Fontaines de [Localité 1].

La compagnie Axa estime en outre que la Compagnie MMA réclame à tort les honoraires d’expert d’assuré pour un montant de 59.662,80 euros puisque dans le cadre des conventions entre assureurs, il existe un principe de renonciation à recours concernant les honoraires d’expert d’assuré.

En l’espèce, la compagnie Axa ne précise pas de quelle convention il s’agit ni si la compagnie MMA en est signataire.

Au regard de ses éléments, il sera fait droit aux demandes de la compagnie MMA à hauteur de la somme sollicitée, soit 650.279 euros.

4- Sur les demandes reconventionnelles de la société Cars Philibert

4.1- Sur la garantie par la compagnie Axa

L’article L. 113-5 du code des assurances dispose prévoit que lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

La société Cars Philibert demande à être garantie par la compagnie Axa des condamnations qui seraient prononcées à son encontre. Elle explique qu’au moment du sinistre, elle était assurée par la société Axa France IARD, par un contrat « Multirisques » en vigueur depuis le 1er janvier 2018, pour une durée d’un an avec tacite reconduction, qui couvrait les locaux qu’elle louait à [Localité 1] au titre du risque incendie.

En l’espèce, il est constant que la compagnie Axa est l’assureur de la société Cars Philibert.

Elle ne conteste pas la demande de son assurée, de sorte qu’il convient d’y faire droit.

4.2- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Cars Philibert estime que la société les Fontaines de [Localité 1] a commis une résistance abusive et sollicite une indemnisation de 30.000 euros à ce titre. Elle reproche à la demanderesse d’avoir intenté une action judiciaire alors que l’enveloppe de ses préjudices avait été couverte par les assureurs, et qu’elle a réalisé une opération immobilière flatteuse en vendant le terrain à un tiers.

L’obtention de dommages-intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve d’une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice du droit de se défendre en justice.

En l’espèce, dès lors que la société les Fontaines de [Localité 1] triomphe partiellement en ses demandes, son action ne saurait être qualifiée d’abusive. (Cf : Com., 3 mars 2021, n° 18-15.207 ; Soc., 15 juin 2022, n° 21-11.461)

La demande de la société Cars Philibert à ce titre sera par conséquent rejetée.

5- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société Cars Philibert, la compagnie MMA et la compagnie Axa qui succombent en leur défense seront tenues par tiers aux dépens, qui comprendront ceux des procédures de référé et la rémunération des experts.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société les Fontaines de [Localité 1] la totalité des sommes qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que les défenderesses seront chacune condamnées à lui verser la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement à juge unique, par jugement contradictoire prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la société Cars Philibert civilement responsable des conséquences de l’incendie survenu le 15 août 2018 dans l’immeuble situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE in solidum, la société Cars Philibert, la société MMA Iard et la société Axa France Iard à régler à la SCI les Fontaines de [Localité 1] la somme de 99.398 euros au titre de son préjudice lié à la démolition et la dépollution de l’immeuble,

CONDAMNE la société Cars Philibert à verser à la SCI les Fontaines de [Localité 1] la somme de 3.540 euros au titre de la démolition de la station de lavage,

CONDAMNE la société Cars Philibert à verser à la SCI les Fontaines de [Localité 1] la somme de 5.779 euros au titre des indemnités d’occupation,

CONDAMNE in solidum, la société Cars Philibert, la société MMA Iard et la société Axa France Iard à régler à la SCI les Fontaines de [Localité 1] la somme de 118.500 euros, dans la limite de 44.884 euros pour la société MMA Iard, au titre de son préjudice financier lié à la perte de loyers de l’immeuble qui était loué à la société Cars Philibert,

CONDAMNE in solidum, la société Cars Philibert et la société Axa France Iard à régler à la SCI les Fontaines de [Localité 1] la somme de 85.685 euros au titre de son préjudice financier lié à la perte de loyers de l’immeuble qui était loué à la société Matsport,

CONDAMNE in solidum la société Cars Philibert et la société Axa France Iard à verser à la société MMA Iard la somme de 650.279 euros en sa qualité de subrogée dans les droits de la SCI les Fontaines de [Localité 1],

CONDAMNE in solidum la société Cars Philibert et la société Axa France Iard à garantir à la société MMA Iard des sommes prononcées à son encontre,

CONDAMNE la société Axa France Iard à garantir la société Cars Philibert des condamnations pour lesquelles elles ont été condamnées in solidum,

CONDAMNE in solidum, la société Cars Philibert, la société MMA Iard et la société Axa France Iard aux dépens par tiers, qui comprendront les dépens des procédures de référés et la rémunération des experts,

CONDAMNE la société Cars Philibert, la société MMA Iard et la société Axa France Iard à verser chacune à la SCI les Fontaines de [Localité 1] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

LE GREFFIER LE JUGE