TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01199 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJYJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE, dont le siège social est sis 25 avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [I] [T]

né le 30 Avril 1948, demeurant 10 place Edmond Arnaud – Lgt 13 – 2ème étage – 38000 GRENOBLE

AJ totale n°C38185-2025-003198 du 18/03/2025

représenté par Maître Carole TONEGUZZI, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [G] [T]

né le 15 Mars 1936, demeurant 10 place Edmond Arnaud – Lgt 13 – 2ème étage – 38000 GRENOBLE

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 tenue par Monsieur Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Andréa CARVALHO, Auditrice de justice, assisté de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 mars 2016, l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS a donné à bail à Monsieur [I] [T], Monsieur [G] [T] et Monsieur [P] [W] un logement à usage d’habitation situé 10 place Edmond Arnaud – Lgt 13 / Etg 2 – 38000 Grenoble.

Le bail initial a été signé le 1er juillet 2004 par ces mêmes locataires ainsi que Monsieur [C] [T] et Monsieur [Y] [E], qui ont tous deux donné leur congé. Monsieur [P] [W], qui a rejoint la colocation le 16 mars 2016, a donné son congé le 20 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025 l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS a assigné Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [I] [T] et de tout occupant de son chef,Condamner solidairement les locataires à lui payer :La somme de 4.447 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal, Condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner seul Monsieur [I] [T] à lui payer :La somme de 3.315,20 euros à valoir sur l’arriéré des loyers à compter du 1er avril 2024 et arrêté au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 octobre 2025 à la somme de 11.367,28 euros.

Monsieur [I] [T], représenté par son avocat, sollicite que le demandeur soit débouté de ses demandes. Il fait valoir sa bonne foi et le versement sans discontinuer de sa quote-part de loyer. De plus, il estime que la solidarité ne peut s’applique au contrat, celui-ci ne comportant pas certaines mentions obligatoires, outre le fait qu’il n’a fait précéder sa signature de la mention « lu et approuvé ». Il précise avoir des difficultés à comprendre le français, ne sachant ni lire, ni écrire, estimant ainsi ne pas avoir pu prendre correctement connaissance des clauses des conditions générales du bail, en particulier la clause de solidarité.

Monsieur [G] [T], cité dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 28 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 29 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 30 juillet 2024 pour la somme de 5.479,27 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 25 juillet 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, est acquise à compter du 30 septembre 2024. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 23 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 10.876,96 euros. Cependant, il est fait mention dans le décompte d’un transfert de compte à la date du 16 avril 2024 pour un montant de 2.640,15 euros, que le bailleur ne justifie pas et peine à en expliquer l’origine. Aussi ce montant sera déduit de la dette portant la créance à la somme de 8236,81 euros.

La solidarité est prévue au contrat. Monsieur [G] [T] a donné son congé avec effet au 31 octobre 2023. Le contrat de location prévoit, en son article II-3, une durée d’un an pour la solidarité à date d’effet du préavis. Monsieur [G] [T] est donc tenu solidairement de la dette locative jusqu’au 31 octobre 2024.

Ainsi, Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.192,62 euros (solde au 31.10.2024 de 6.832,77 – 2.640,15 euros du 16 avril 2024), outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [I] [T] sera condamné seul au solde restant soit la somme de 4.044,19 euros outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Considérant la bonne foi de Monsieur [I] [T], qui n’a jamais cessé de verser le loyer qu’il estimait devoir, il convient de souligner l’absence de réaction du bailleur. En effet, ce dernier, après avoir constaté le départ successif de tous les colocataires, n’a pas pris la peine d’attirer l’attention de Monsieur [I] [T] sur la persistance de ses paiements, pourtant réguliers et d’un montant fixe. Cette passivité a permis à la dette de s’accumuler jusqu’à atteindre un montant particulièrement élevé.

Bien que la clause de solidarité figure effectivement dans le contrat de location, il apparaît que les signatures et paraphes, hésitants et peu lisibles, révèlent une nécessaire vigilance quant à la compréhension des enjeux contractuels par les parties. Cette situation est d’autant plus préoccupante que les colocataires se sont succédés sans que le bailleur ne prenne d’initiative pour clarifier la répartition des obligations.

Dans ces circonstances, il est équitable d’octroyer à Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] des délais de paiement échelonnés sur 24 mois, et ce malgré la résiliation du bail et l’expulsion des colocataires sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 30 septembre 2024, jusqu’au 31 octobre 2024 pour Monsieur [G] [T] et jusqu’à la libération effective des lieu pour Monsieur [I] [T].

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] seront solidairement condamnés au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 30 juillet 2024.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, liant les parties à la date du 30 septembre 2024,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [I] [T] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances sis au 10 place Edmond Arnaud – Lgt 13 / Etg 2 – 38000 Grenoble,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS, la somme de 4.192,62 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 octobre 2024, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS, la somme de 4.044,19 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à compter du 1er novembre 2024 et arrêtés au 23 octobre 2025, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à L’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’au 31 octobre 2024, date échéance de la solidarité,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que les éventuels versements réalisés par Monsieur [I] [T] à compter du 23 octobre 2025 devront être déduits de la dette locative,

ACCORDE 24 mois de délais à Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] pour s’acquitter de leur dette par le règlement de 23 mensualités, outre une dernière devant solder la totalité de la dette en principal soit :

87 euros par mois pour Monsieur [G] KHELFAOUI255 euros par mois pour Monsieur [I] [L] que les règlements devront intervenir le 10 du premier mois suivant la signification de la présente décision et les autres règlements à la même date les mois suivants,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] seront tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [T] et Monsieur [G] [T] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 30 juillet 2024,

REJETTE la demande de l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION