TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/01658 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LYJC

Copie exécutoire

délivrée le : 16 Avril 2026

à :

M^e Gabriel SABATIER

SELARL [Localité 2]-[Localité 3] MANGIONE

Copie certifiée conforme

délivrée le :16 Avril 2026

à :

M^e GASSMANN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [A] [Y] épouse [B]

née le 06 Novembre 1980 à [Localité 4] (10)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-38185-2023-5245 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [Z] [B]

né le 09 Décembre 1985 à [Localité 5] (93)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 05/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

demeurant ensemble [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Anaïs GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSES

Madame [W] [M] épouse [S]

née le 28 Avril 1950 à [Localité 6] (38)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [N] [M] épouse [T]

née le 16 Juin 1938 à [Localité 7] (38)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 05 Février 2026 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 16 Avril 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par un contrat du 7 mars 2018, Madame [W] [S] a donné à bail à Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] un appartement situé [Adresse 4].

Le bien loué compose l’actif successoral des parents de Madame [W] [S] et Madame [N] [T] qui sont décédés. Le partage entre les deux héritières n’a pas été fait.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois ans expirant au 6 mars 2021, reconduit tacitement jusqu’au 6 mars 2024.

Par courrier recommandé du 6 septembre 2020, Madame [W] [S] a fait délivrer un congé pour reprendre ledit bien à Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B].

Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] ont déposé une demande de logement social.

Par courrier recommandé du 5 septembre 2023, Madame [O] [S] a fait délivrer un congé pour vendre ledit bien, à Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B], au 6 mars 2024.

Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] n’ont pas quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] ont fait assigner Madame [W] [S] et Madame [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de voir: – Constater le caractère frauduleux du congé pour vente délivré le 5 septembre 2023,

— Condamner Madame [W] [S] et [N] [T] à payer la somme de 3.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Condamner Madame [W] [S] et [N] [T] à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises avant d’être retenue le 5 février 2026.

A l’audience, Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales et sollicite en outre l’indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 5.000 euros.

Au soutien de leurs prétentions, ils fondent leurs demandes sur l’état d’insalubrité du logement et entendent tirer la preuve des divers rapports établie par les agences compétentes. De plus, ils invoquent la nullité du congé pour vente du fait de l’impossibilité pour le bailleur de vendre le bien en l’état et l’indivisibilité matérielle des lieux.

Madame [W] [S], représentée par son avocat, sollicite de voir débouter Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] de leurs prétentions, ordonner leur expulsion, et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation majorée de 10%, ainsi qu’à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Madame [W] [S] sollicite également de voir rejeter les demandes de sa sœur Madame [N] [T].

A l’appui de ses demandes, Madame [W] [S] entend démontrer la validité du congé, la décence du logement et fait valoir que Madame [N] [T] aurait laissé la charge de la gestion à sa sœur en conscience.

Madame [N] [T], représentée par son avocat, sollicite de voir déclarer valide le congé délivré, ordonner l’expulsion de Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B], et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Subsidiairement elle souhaite voir condamner Madame [W] [S] à la relever et garantir de toutes mises à sa charge au titre de la gestion du bien, ordonner la production sous astreinte d’un état de gestion du bien et condamner à verser la somme de 16.800 euros au titre de la moitié des loyers encaissés, outre 1.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Elle expose au soutien de ses prétentions qu’elle n’a pas été consultée concernant la mise en location de ce bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité du conge

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

En l’espèce, Madame [W] [S] a délivré, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 septembre 2023, un congé pour vente à Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B], devant produire effet au 6 mars 2024, correspondant au terme du bail conclu le 7 mars 2018.

Ce congé comporte une offre de vente valable pendant deux mois, au prix de 160 000 euros pour le logement loué, ainsi qu’une indication relative à une éventuelle vente de l’immeuble dans son ensemble au prix de 280 000 euros.

Par courrier du 27 septembre 2023, les locataires ont manifesté leur intérêt pour l’acquisition du bien tout en sollicitant une diminution du prix, évoquant des travaux à hauteur de 13 000 euros et des démarches d’évaluation. Toutefois, aucune pièce n’est produite à l’appui de ces affirmations et aucune offre ferme n’a été formulée dans le délai de validité de l’offre.

Les demandeurs contestent par ailleurs la validité du congé en invoquant l’insalubrité du logement et l’inaction de la bailleresse.

Cependant, il ressort des pièces produites en défense que Madame [W] [S] justifie de nombreuses interventions, étayées par des factures concordantes, notamment à la suite du rapport [E] du 15 décembre 2020, lequel ne retenait pas de situation d’insalubrité et relevait l’absence d’opposition de la bailleresse aux travaux préconisés.

Les photographies produites par les demandeurs, non datées, ne permettent pas d’apprécier l’état du logement postérieurement aux travaux réalisés.

Il résulte également des pièces que la bailleresse a soutenu les démarches nécessaires à la réalisation des travaux, y compris en facilitant un relogement temporaire lorsque cela s’avérait nécessaire, tandis que certaines réparations n’ont pu aboutir en raison du défaut de diligence des locataires.

Au total, Madame [W] [S] justifie de travaux et interventions pour un montant significatif sur la période 2019-2024, sans qu’aucun élément ne permette de remettre en cause leur réalité ni de caractériser une inertie fautive.

S’agissant de la situation d’insalubrité alléguée, il est constant que le congé a été délivré antérieurement à toute intervention administrative.

Ce n’est qu’à la suite d’une nouvelle saisine des locataires qu’un rapport de l’Agence régionale de santé, consécutif à une visite du 20 décembre 2023, notifié le 24 janvier 2024, a conduit à un arrêté préfectoral du 31 octobre 2024.

Le rapport établi à cette occasion relève principalement un défaut d’éclairement des pièces, sans remettre en cause les travaux réalisés. Les variations d’agencement du mobilier visibles sur les pièces produites et de l’usage des pièces sont, en outre, de nature à altérer l’appréciation, telles que les photos en procédures le démontrent ainsi que l’attestation du locataire précédent.

Il s’en déduit qu’aucune situation d’insalubrité juridiquement caractérisée ne peut être retenue à la date de délivrance du congé. Sa survenance postérieure à la délivrance d’un congé pour vendre, est sans incidence sur l’effet du congé délivré antérieurement. Il est en outre établi que les mesures relatives au risque d’exposition au plomb ont été levées à la suite des travaux réalisés.

Il ressort donc des éléments du dossier que la bailleresse a accompli les diligences nécessaires à l’entretien du logement et qu’elle ne pouvait, à la date du congé, avoir connaissance d’une telle situation.

Dans ces conditions, la décision de vendre le logement, voire l’immeuble dans son ensemble, ne saurait être regardée comme frauduleuse ni dépourvue de sérieux. Tenant compté également du fait que Madame [W] [S] était dans l’attente d’une réponse de sa sœur, [N] [T], en qualité de cohéritière, sur ses volontés quant à la succession, pour mettre en vente le bien.

Aucun élément ne permet de caractériser une fraude ou une mauvaise foi dans la délivrance du congé, lequel respecte les conditions légales applicables. En outre, aucune preuve de ce que le prix serait excessif et dissuasif à l’égard des locataires n’est rapportée par les demandeurs.

Il convient, en conséquence, de valider le congé délivré le 5 septembre 2023.

Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 mars 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des dispositions de l’Article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation que, lorsqu’un logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, le paiement du loyer est suspendu à compter de la date d’effet de cette mesure, soit le premier jour du mois suivant la notification dudit arrêté.

Cette suspension s’étend à toute indemnité d’occupation, laquelle constitue la contrepartie de la jouissance des lieux.

En l’espèce, un arrêté d’insalubrité a été notifié le 12 novembre 2024.

Dès lors, si le congé délivré le 5 septembre 2023 est valide et a produit effet à la date du 6 mars 2024, le maintien dans les lieux des occupants ne saurait donner lieu à la fixation d’une indemnité d’occupation après l’entrée en vigueur de l’arrêté d’insalubrité.

Il y’a donc lieu de limiter l’indemnité d’occupation du 6 mars 2024 au 1er décembre 2024.

Sur le préjudice moral et de jouissance

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ainsi que d’un préjudice moral.

Cependant, il résulte de ce qui précède que la bailleresse justifie avoir accompli les diligences nécessaires pour remédier aux désordres signalés, au moyen d’interventions et travaux régulièrement étayés par les pièces produites.

Aucune inertie fautive ni mauvaise foi ne peut ainsi être retenue à son encontre.

Si les locataires ont pu être confrontés à des désagréments liés à l’état du logement, ces seuls éléments ne suffisent pas à caractériser un manquement imputable à la bailleresse de nature à engager sa responsabilité.

Au demeurant, il ressort des éléments du dossier que certains désordres ont pu être, pour partie, liés aux conditions d’occupation du logement ou aux choix d’aménagement opérés par les locataires, comme le démontre le rapport d’expertise amiable du 17 octobre 2025.

En l’absence de faute démontrée et de préjudice certain en lien avec un manquement du bailleur, les demandes formées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ne peuvent prospérer.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Est réputée non écrite toute clause : h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 7 mars 2018 entre les parties, prévoit une indemnité de 10 % en cas de défaut de paiement.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de Madame [W] [S] tendant à son application seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [N] [T]

Aux termes des dispositions des articles 815-12 et 815-13 du code civil, l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion, tout en pouvant prétendre à une rémunération de son activité. Par ailleurs, l’indivisaire qui a exposé des dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis ou qui en a amélioré l’état peut obtenir indemnisation selon l’équité, au regard notamment de la plus-value procurée.

En l’espèce, Madame [N] [T] ne justifie pas avoir participé à la gestion du bien indivis ni avoir contribué, de quelque manière que ce soit, à sa conservation ou à son amélioration.

Il ressort au contraire des pièces versées aux débats qu’elle n’a accepté la succession que tardivement, par courrier du 29 mai 2023, et ce à la suite d’une sommation délivrée par commissaire de justice le 14 avril 2023, après avoir initialement adopté une position de refus.

Dans ces conditions, et en l’absence de toute implication démontrée dans la gestion du bien ou dans sa remise en état, Madame [N] [T] ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées pour solliciter le remboursement des loyers perçus.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B], partie perdante, devront solidairement supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B], partie tenue aux dépens, seront solidairement condamnés à verser une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros pour Madame [W] [S] et 500 euros à Madame [N] [T].

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vendre signifier à Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] le 5 septembre 2023 et à effet au 6 mars 2024,

CONSTATE que Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] sont occupant sans droit ni titre depuis le 6 mars 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés du logement sis à [Adresse 4], à compter de la présente décision soit le 16 avril 2026,

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [W] [S] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNE solidairement Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] à verser à Madame [W] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 6 mars 2024 et jusqu’au 1er décembre 2024,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] à verser à Madame [W] [S] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] à verser à Madame [N] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [B] et Monsieur [Z] [B] aux dépens, comprenant le cout du congé pour vendre.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 16 AVRIL 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Fabien QUEAU