TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00960 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMGB

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7] C/ [B] [K]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier, en présence, lors des débats, de Lisa CHANAVAT, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Madame [Z] [F], régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [B] [K]

né le 30 Août 1987 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION de [Localité 7] (OPH) a donné à bail à Monsieur [B] [K] un logement, sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385,26 euros hors provisions sur charges.

Le 25 février 2025, le bailleur faisait signifier une sommation interpellative à Madame [T] [I] au [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte de Commissaire de justice en date du 1er avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] a assigné Monsieur [B] [K] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail conclu et ordonner son expulsion et constater la mauvaise foi du locataire au sens de l’article L. 412-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que le délai de deux mois octroyé par le commandement de quitter les lieux sera par conséquent supprimé et le condamner à lui verser à compter de la résiliation et jusqu’au jour de son départ une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail et à payer les frais éventuels de déménagement et de garde-meubles et aux paiement des frais et dépens de la présente instance qui comprendront les frais de procédure y compris la sommation signifiée à Madame [I] et le condamner au paiement de la somme de 1 885,07 euros arrêtée au 28 février 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir et le condamner au paiement de la somme de 200 euros avec interêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 02 juin 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION de [Localité 7] était représenté par Madame [Z] [F] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Monsieur [B] [K] était non comparant et non représenté bien que cité à sa personne.

Le bailleur maintient ses demandes initiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la résiliation du bail

Le contrat de bail signé expose que la sous-location en tout ou en partie des locaux désignés au présent contrat est interdite même à titre gratuit, en meublé ou non et ce en application de l’article L. 442-8 du Code de la construction et de l’habitation sous réserve de l’application du II de l’article L. 442-8-1 du même code.

En cas de sous-location consentie dans les conditions de l’article susvisé, le locataire devra en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception avec copie du contrat de sous-location au plus tard dans le mois de sa signature. Le locataire devra se rapprocher du bailleur pour connaître les modalités précises de sous-location.

Aux termes de l’article L. 442-8 du Code de la construction et de l’habitation, « Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €. Le premier alinéa n’est pas applicable aux logements-foyers mentionnés à l’article L. 633-1. Par dérogation au premier alinéa du présent article, les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 peuvent louer, meublés ou non, des logements intermédiaires au sens de l’article L. 302-16 à des personnes morales de droit public ou privé en vue d’une sous-location à leurs agents ou salariés. Les conditions relatives au niveau de ressources prévues au 2° du même article L. 302-16 et les conditions relatives au loyer prévues au 3° dudit article L. 302-16 sont applicables aux contrats de sous-location ».

Aux termes de l’article L. 442-8-1 du Code de la construction et de l’habitation, « II.-Par dérogation à l’article L. 442-8, les locataires des organismes mentionnés à l’article L. 411-2 peuvent, après information de l’organisme bailleur, sous-louer :

— une partie de leur logement à des personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles avec lesquelles ils ont conclu un contrat conforme à l’article L. 442-1 du même code.

Le coût de la ou des pièces principales sous-louées est calculé au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement ».

Aux termes de l’article 1728 du Code civil dispose que “le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le bailleur produit une attestation de Monsieur [R] [N] en date du 18 décembre 2024 aux termes de laquelle, il explique être entré en contact en juillet 2024 par l’intermédiaire du site internet « Le bon coin » avec Monsieur [B] [K], qui se présentait comme le propriétaire d’un appartement sis [Adresse 1] et qu’il lui avait versé la somme de 470 euros par mois du 16 septembre 2024 au 18 décembre 2024, date de l’attestation. Était jointe une attestation d’hébergement établie par Monsieur [B] [K] au profit de Monsieur [N] en date du 14 octobre 2024. Bien que ce document ne revête pas la signature manuscrite de Monsieur [B] [K], il convient de déduire de ces éléments que le bien faisait l’objet d’une sous-location au moins partielle.

Le bailleur produit encore une attestation interpellative en date du 25 février 2025 aux termes de laquelle, le Commissaire de justice instrumentaire qui s’est présenté dans le logement et y a rencontré Madame [T] [I], a constaté que la résidente indiquait ne pas avoir de lien familial avec Monsieur [B] [K] et résider dans les lieux avec son époux et leurs deux enfants. Elle indiquait qu’elle n’était pas locataire de l’office et qu’elle ne disposait d’aucun contrat de bail mais qu’elle versait l’argent à Monsieur [B] [K]. Le bailleur produit également une attestation d’hébergement en date du 4 décembre 2024 et signée de Monsieur [B] [K] au profit de Madame [I] et portant sur le logement litigieux. Est produit un reçu de la société AIRBNB faisant état d’un paiement de 31 nuits avec Monsieur [B] [K] en qualité de hôte pour un montant de 991,93 euros soit 30 euros par nuit outre les frais de service et taxes. Elle a, par ailleurs, indiqué par courriel adressé au Commissaire de justice que les derniers versements avaient été faits en espèce à un intermédiaire.

Le bailleur produit une attestation aux termes de laquelle Monsieur [W] indique servir d’intermédiaire pour Monsieur [B] [K] et avoir ainsi reçu paiement de l’époux de Madame [I] de la somme de 650 euros au titre du loyer de janvier 2025 concernant le bien litigieux.

Il sera relevé que si Madame [I] résidait dans le logement depuis au moins le 6 octobre 2024 date telle qu’indiquée sur le reçu d’AIRBNB précité tandis que Monsieur [R] [N] a attesté y résider également de septembre à décembre 2024, cette apparente incohérence ne saurait amoindrir la preuve de ce que Monsieur [B] [K] a sous loué au moins partiellement le bien loué à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7].

Ainsi, il résulte des éléments produits que Monsieur [B] [K] a donné en location au moins partiellement le bien immobilier qui lui était donné à bail par L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] et que le bien faisait l’objet d’annonces dans au moins deux médias, « LE BON COIN » et « AIRBNB ». Il sera relevé que le montant de la location mensuelle ainsi consentie est supérieur au montant du loyer consenti à Monsieur [B] [K], tandis que ces sous-locations n’apparaissent pas ponctuelles, mais au contraire régulières depuis septembre 2024 et jusqu’à au moins février 2025.

Cette sous-location est contraire aux obligations du bail, précision faite qu’elle n’entre pas dans les exceptions prévues au contrat de bail. Ainsi, la mise en location du bien caractérise un manquement aux obligations du locataire suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail qui constitue une sanction proportionnée à la gravite de la faute.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [K].

Aux termes de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel, «Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] sollicite la suppression du délai de deux mois, arguant de ce que la sous location du bien caractérise la mauvaise foi et ce d’autant que le bailleur indique qu’en outre le loyer n’est plus réglé et qu’il restait devoir la somme de 1 885,07 euros au 28 février 2025, alors qu’il percevait au titre de la sous-location une somme mensuelle supérieure au montant de son loyer.

Au regard des arguments du bailleur, caractérisant de fait la mauvaise foi, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois et de dire que Monsieur [B] [K] devra quitter le logement dès la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [K] sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges révisable au même titre qu’un loyer, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux (remise des clefs).

Sur les loyers et charges impayés

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] produit un décompte arrêté au 04 mars 2025 et en l’absence de contestation, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [K] à lui verser la somme de 1 885,07 euros au titre des loyers et charges impayées au 04 mars 2025 et postérieurement au loyer et charges à compter du 05 mars 2025 et jusqu’à la date du présent jugement.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il convient de condamner Monsieur [B] [K], succombant, à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision au regard de la gravité des conséquences d’une expulsion.

Sur les dépens

Monsieur [B] [K] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation interpellative et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal ,statuant publiquement ,par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— PRONONCE la résiliation du bail en date du 2 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] a donné à bail à Monsieur [B] [K] un logement, sis [Adresse 2] à [Localité 8];

— SUPPRIME le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ORDONNE à Monsieur [B] [K] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’ à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer avec charges, à titre d’indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux (remise des clés) ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [K] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] la somme de 1.885,07 euros (MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayées au 04 mars 2025 et postérieurement au loyer et charges à compter du 05 mars 2025 et jusqu’à la date du présent jugement ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] et de sa demande relative à la prise en charge des frais de déménagement et de garde-meubles au regard de leur caractère éventuel

— CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE Monsieur [B] [K] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation interpellative et de l’assignation ;

— DIT n’y avoir à l’ exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L VOYER G. KERBAOL