TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00467 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FK7I

AFFAIRE : AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] C/ [M] [W]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera [K] auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [G] [U] régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [M] [W]

née le 05 Mars 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mai 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], pour le compte de la société AQUITANIS, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] a donné à bail à Madame [M] [W] un logement sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 412,29 euros hors charges.

Des loyers demeurant impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] AQUITANIS, représenté par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], a fait signifier à Madame [M] [W] le 28 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 02 décembre 2024. La CAF a été saisie le 18 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 13 février 2025 dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 17 février 2025, AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5], a assigné Madame [M] [W] aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet et à payer les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 3.145,83 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 janvier 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail.

Le bailleur réclame en outre 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 05 mai 2025, AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] était représenté par Madame [G] [U] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Madame [M] [W] a comparu.

Le bailleur maintient ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 5.219,91 euros, en précisant qu’il n’y a pas de surloyer, qu’il n’y a aucun contact avec la locataire et que les paiements n’ont pas repris puisque tous les prélèvements sont rejetés. Le bailleur est opposé à tout délai.

Madame [M] [W] explique qu’elle n’a pu honorer les deux rendez-vous fixés pour le diagnostic social et financier, à cause d’un rendez-vous médical pour son fils puis d’un décès.

Elle indique qu’elle a beaucoup de problèmes, qu’elle perçoit entre 900,00 et 1.050,00 euros par mois et vit seule avec son fils. Elle précise ne pas percevoir de pension alimentaire. Elle indique qu’elle est actuellement en reconversion professionnelle et que la création de son entreprise est en cours. Madame [M] [W] fait observer qu’elle n’a pas le choix que de quitter le logement et précise qu’en cas d’expulsion, elle peut aller chez sa mère. Elle demande des délais.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 11 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, «  Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’État dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire enjoint au locataire de régler ses causes dans un délai de 2 mois de sorte que ce délai sera retenu.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 28 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 28 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 30 avril 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [M] [W] à lui payer la somme de 4.870,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 avril 2025, les frais de poursuites étant exclus (167,31+181,93).

En outre, Madame [M] [W] est condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force est accordé, si besoin. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde-meubles, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Force est de constater que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience puisqu’il ressort du décompte produit que le dernier versement de la locataire date du 13 août 2024, de sorte qu’il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 29 janvier 2025, Madame [M] [W] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, le bailleur maintient ses demandes et sollicite son expulsion, en indiquant qu’il n’y a eu aucun paiement depuis de nombreux mois, et a fortiori avant l’audience.

Madame [M] [W] précise qu’elle vit seule avec un enfant de douze ans dont le père, malade, ne peut contribuer à l’entretien de l’enfant. Elle sollicite des délais et explique être en reconversion professionnelle après avoir connu des difficultés personnelles.

Ce constat caractérise une situation familiale telle qu’il est impératif de lui accorder un délai de 8 mois pour quitter les lieux.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dans un délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [M] [W] succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 05 mai 2023, conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] pour le compte d’AQUITANIE et Madame [M] [W] portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 8], à la date du 28 janvier 2025;

— ORDONNE à Madame [M] [W] de quitter les lieux dans un délai de 8 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DEBOUTE AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] de ses demandes au titre du garde-meuble et de l’astreinte ;

— CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] en deniers ou quittance, la somme de 4.870,67 euros (QUATRE MILLE HUIT CENT SOIXANTE DIX EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du mois du 1er mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTE AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 5] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [M] [W] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la

Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL