MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 24 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01637 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QYHW

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 4

JUGEMENT DU 24 Septembre 2025

PRESIDENT

M^me LERMIGNY, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté(e) de

Madame CHAOUCH, greffier lors des débats

Madame RIQUOIR, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 25 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

S.C.I. LES JARDINS DE LA MANNE, RCS 820 331 593, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 472

M. [O] [B], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 472

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ZENITUDE [Localité 14], RCS [Localité 14] 812 192 102, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 49, M^e Camille KOERING, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

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EXPOSE DU LITIGE

La Résidence “[13]” est une résidence de tourisme 4 étoiles soumise aux articles L321-1 et suivants du code de tourisme, de sorte qu’elle est exclusivement destinée à accueillir pour une courte durée des locataires d’appartements meublés dans un environnement collectif nécessitant une harmonisation de chacun des lots et une gestion collective par un exploitant unique pour l’ensemble de la résidence.

La SCI Les Jardins de la Manne est propriétaire d’un appartement de type 2 correspondant aux lots cadastrés Section [Cadastre 8] AV n°[Cadastre 2], Section [Cadastre 8] AL n°[Cadastre 4] et Section [Cadastre 8] AL n°[Cadastre 5], correspondant au lot n°46, acquis sur adjudication à la barre du tribunal. Monsieur [O] [B] est propriétaire d’un appartement de ype 1 correspondant au lot n°[Cadastre 3], sous les mêmes références cadastrales, acquis le 1er février 2019 de Madame [W].

La SARL Zénitude [Localité 14] est l’expIoitant unique de la résidence en application des dispositions précitées, et un contrat de bail commercial la lie à chaque propriétaire. Le loyer est de 521,88 € pour le lot de la SCI Les Jardins de la Manne et 312,11 € pour le lot de Monsieur [B].

La SARL Zénitude [Localité 14] s’étant irrégulierement acquittée du paiement du loyer à compter du mois d’avril 2020, les bailleurs, après un premier courrier recommandé de mise en demeure du 8 juillet 2020, ont, par lettre recommandée en date du 1er octobre 2020, proposé une résiliation amiable du bail et ont mis en demeure la SARL Zénitude [Localité 14] de régulariser I’arriéré de loyers.

Par lettre du 15 octobre 2020, la SARL Zénitude [Localité 14] a indiqué que la proposition était refusée et a proposé soit qu’ils acceptent de signer le protocole d’accord transactionnel, soit qu’ils renoncent à leur créance locative en contrepartie de la résiliation amiable du bail commercial en cours.

La SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] ont refusé cette modification du contrat.

La SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] ont fait délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2020, I’arriéré s’élevant alors respectivement à 2.506,02 euros et 1 498,12 euros.

Aucune régularisation de I’arriéré n’étant intervenue, la SARL Zénitude [Localité 14] et Monsieur [B] ont saisi le juge des référés d’une demande en paiement d’une provision équivalente au montant des loyers impayés.

Par ordonnance en date du 24 août 2021, le juge des référés a :

— condamné la SARL Zénitude Toulouse à payer a titre provisionnel à la SCI Les Jardins de la Manne la somme de 2.619,21 euros au titre des loyers impayés jusqu’en mai 2021,

— condamné la SARL Zénitude [Localité 14] à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [B] la somme de 1347,85 euros au titre des loyers impayés jusqu’en mai 2021,

— rejeté l’ensemble des autres demandes,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Laissé chaque partie supporter la charge des dépens par elle exposés.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 mars 2022, la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B], gérant de société, ont assigné la SARL Zénitude Toulouse devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

Vu Ies articles 1103 et suivants du code civil,

Condamner la SARL Zénitude Toulouse à verser à la SCI Les Jardins de la Manne une somme de 9.194,90 € au titre de I’arriéré de loyers arrêtés au mois de mars 2022, sauf à parfaire,

Condamner la SARL Zénitude [Localité 14] à verser à Monsieur [O] [B] une somme de 5.748,62 € au titre de I’arriéré de loyers arrêtés au mois de mars 2022, sauf à parfaire,

Condamner Ia la SARL Zénitude [Localité 14] à verser des dommages et intérêts à hauteur de 2.000 € à chacun des demandeurs en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,

La condamner aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 2.500 € à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Zénitude Toulouse a fait délivrer son congé par acte extra-judiciaire à la SCI Les Jardins de la Manne le 16 mars 2023 et à Monsieur [O] [B] le 18 avril 2023 avec effet au 31 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles L321-1 et suivants du code du tourisme,

Vu l’article D321-2 du code du tourisme,

Vu l’article L145-7-1 du code de commerce,

Vu l’article 802 du code de procédure civile,

Déclarer conformes à l’article 802 du code de procédure civile et recevables les présentes écritures,

Débouter la SARL Zénitude [Localité 14] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions,

Dire nul et de nul effet le congé notifié par la SARL Zénitude Toulouse à la SCI Les Jardins de la Manne le 16 mars 2023,

Dire nul et de nul effet le congé notifié par la SARL Zénitude [Localité 14] à Monsieur [O] [B] le 18 avril 2023,

Condamner la SARL Zénitude Toulouse à verser à la SCI Les Jardins de la Manne une somme de 33 824,74 € au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au mois de juin 2025, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du mois d’avril 2020,

Condamner la SARL Zénitude [Localité 14] à verser à Monsieur [O] [B] une somme de 18.618,93 € au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au mois de juin 2025, sauf à parfaire, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter du mois d’avril 2020,

Condamner la SARL Zénitude [Localité 14] à verser des dommages et intérêts à hauteur de 200 € par mois à chacun des demandeurs en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive, depuis l’arrêt du paiement des loyers au mois de juillet 2020 et jusqu’à la reprise des paiements,

Condamner la SARL Zénitude [Localité 14] à reprendre le paiement régulier des loyers, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

La condamner aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 3.500 € à chacun des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 7 novembre 2023, la SARL Zénitude [Localité 14] sollicite de la juridiction de :

Sur les demandes initiales principales

Vu les articles 1104, 1218 et 1722 du Code civil

A titre principal :

Dire et juger que la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] mal-fondés en leurs demandes de condamnation au paiement des arriérés de loyers correspondants à 100% des loyers de mai 2020, juin 2020, novembre 2020, décembre 2020 et janvier à mai 2021 compte tenu de la violation de leur obligation de bonne foi dans l’exécution des contrats de bail commercial lors des mois de confinement et de couvre-feu.

En conséquence :

Débouter la SCI Les Jardins de la Manne de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 16 879,04 €, outre intérêts au taux légal courant à compter du mois d’avril 2020.

Débouter Monsieur [B] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 10 020,68 €, outre intérêts au taux légal courant à compter du mois d’avril 2020.

Fixer le montant dû à la SCI Les Jardins de la Manne à la somme de principalement 9 966,11 €, correspondant à une franchise des loyers exigibles durant les mois de confinement et de couvre-feu, subsidiairement 10 224,55 €, correspondant aux ratios appliqués aux loyers des autres bailleurs durant lesdits mois.

Fixer le montant dû à Monsieur [B] à la somme de principalement 5 474,51 €, correspondant

à une franchise des loyers exigibles durant les mois de confinement et de couvre-feu,

subsidiairement 5 942,68 €, correspondant aux ratios appliqués aux loyers des autres bailleurs durant lesdits mois.

Débouter la SCI Les Jardins de la Manne de sa demande de condamnation à paiement des loyers à venir sous astreinte de 500 € par infraction constatée.

Débouter Monsieur [B] de sa demande de condamnation à paiement des loyers à venir sous

astreinte de 500 € par infraction constatée.

L’autoriser à se libérer des éventuelles sommes qu’elle pourrait être condamnée à payer la la SCI Les Jardins de la Manne et à Monsieur [B] au titre de l’arriéré locatif moyennant 24 mensualités de même montant.

Débouter la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] de leurs demandes de condamnation à dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les débouter de leurs demandes fondées sur les articles 695 et 700 du code de procédure civile

Sur les demandes additionnelles

Vu les articles 1210 du Code civil

Vu les articles L. 145-4 et L. 145-7-1 du Code de commerce

Vu l’article D. 321-2 du Code du tourisme

Dire et juger valables les congés respectivement signifiés le 16 mars 2023 à la SCI Les Jardins de la Manne et le 18 avril 2023 à Monsieur [B].

En conséquence :

Débouter la SCI Les Jardins de la Manne de sa demande d’annulation dudit congé.

Débouter Monsieur [B] de sa demande d’annulation dudit congé.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu les articles 1231-1, 1195, alinéa 2 et 1722 du code civil

Vu l’article 22 des contrats de bail de commercial

Condamner la SCI Les Jardins de la Manne à lui verser une somme de principalement 4 688,57 €, subsidiairement 4 430,13 €, en réparation du préjudice subi par la concluante du fait de l’exercice déloyal de ses droits de bailleur par la demanderesse durant les mois de confinement et de couvre-feu.

Ordonner la compensation des sommes qui seront respectivement dues.

Condamner Monsieur [B] à lui verser une somme de principalement 2 808,99 €, subsidiairement 2 340,82 €, en réparation du préjudice subi par la concluante du fait de l’exercice déloyal de ses droits de bailleur par le demandeur durant les mois de confinement et de couvre-feu.

Ordonner la compensation des sommes qui seront respectivement dues.

Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI Les Jardins de la Manne et elle-même à effet au, principalement 23 novembre 2020, subsidiairement 2 février 2021, très subsidiairement et en tout état de cause, 8 novembre 2022.

Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [B] et elle-même à effet au, principalement 23 novembre 2020, subsidiairement 2 février 2021, très subsidiairement et en tout état de cause, 8 novembre 2022.

Ordonner toutes les conséquences de droit.

En tout état de cause

Condamner la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] à lui payer une somme de 4 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Les condamner in solidum aux frais et dépens.

Par ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 juin 2025, la SARL Zénitude [Localité 14] sollicite de la juridiction de :

Vu l’article 803, alinéa 3 du code de procédure civile

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 10 avril 2024

Vu les conclusions n° 6 notifiées par la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B]

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 10 avril 2024.

Ordonner la réouverture des débats.

Fixer à une nouvelle audience de mise en état.

L’inviter à notifier des conclusions en réplique.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens seront développés dans la motivation du jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 avril 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 juin 2025 et mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décison, le moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

La SARL Zénitude [Localité 14], au visa des dispositions de l’article 803 alinéa 3 du code de procédure civile, sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 10 avril 2024 et demande à ce que soit ordonnée la réouverture des débats afin de pouvoir répliquer aux conclusions n° 6 notifiées par les demandeurs le 17 juin 2025. Elle expose que la réplique aux écritures adverses s’impose et, avec elle, la révocation de l’ordonnance de clôture, car la lecture des dernières écritures adverses fait apparaître que les montants actualisés réclamés ne sont pas corrects, son service comptable ayant identifié plusieurs erreurs qui exigent de notifier des conclusions responsives et récapitulatives n° 3.

La SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B], se fondant sur l’article 802 du code de procédure civile, exposent que les présentes écritures ont pour seul but de produire un décompte actualisé des arriérés de loyers et seront donc déclarées recevables.

En l’espèce, la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] ont transmis leurs dernières conclusions le 11 juin 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture qui a été rendue le 10 avril 2024, sachant que le défendeur avait conclu en dernier le 7 novembre 2023.

Il convient de relever que, si les demandeurs ont transmis de nouvelles écritures le 11 juin 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture, c’est uniquement pour réactualiser le montant des arriérés. En effet, sur le fond, ils reprennent exactement les mêmes moyens et arguments que ceux énoncés dans leurs précédentes conclusions du 2 avril 2024, lesquelles réactualisaient déjà les précédentes conclusions du 4 décembre 2023.

Les écritures transmises le 11 juin 2025 n’étant que des conclusions de réactualisation des loyers, recevables même après l’ordonnance de clôture, il n’y a pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.

Par ailleurs, alors même que la société Zénitude [Localité 14] a transmis des conclusions le 23 juin 2025 à 10h46, dans lesquelles elle sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture du 10 avril 2024, tout en demandant la réouverture des débats afin de pouvoir répliquer aux conclusions adverses du 11 juin 2025, soutenant le fait que son service comptable a identifié plusieurs erreurs concernant les montants actualisés réclamés qui exigent selon elle de notifier des conclusions responsives, elle ne fait état d’aucune circonstance particulière qui l’aurait empêchée de discuter les montants réactualisés du 11 juin 2025 avant le 25 juin 2025, date de l’audience de plaidoirie.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de la SARL Zénitude [Localité 14] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture et à la réouverture des débats à une nouvelle audience de mise en état et de déclarer recevables les conclusions des demandeurs en date du 11 juin 2025.

— Sur les arriérés de loyers

— Sur le moyen en défense tiré de la force majeure

En application de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

La SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] exposent qu’au mois de mai 2021, le montant des arriérés de loyer était de 6.063,62 € pour la SCI Les Jardins de la Manne et de 3.938,37 € pour Monsieur [B], que la SARL Zénitude Toulouse jouit normalement des locaux et que, pour autant, elle n’a pas repris le paiement des loyers, de sorte que les arriérés s’établissent comme suit au mois de mars 2022 inclus, en déduisant les provisions:

— SCI Les Jardins de la Manne : 14.214,76 € – 2.619,21 € = 11.595,55 €

— Monsieur [B] : 8.532,18 € – 1.348 € = 7.184,18 €

Ils soulignent qu’aucune somme n’a été versée depuis le mois d’octobre 2021 et aucun loyer depuis le mois de juin 2020, que la situation perdure et que la SARL Zénitude [Localité 14] continue de ne rien verser. Ils précisent que, selon décompte actualisé en juin 2025 inclus, soit le plus proche possible de la date d’audience, il reste dû la somme de 33 824,74 € concernant la SCI Les Jardins de la Manne et la somme de 18.618,93 € concernant Monsieur [B].

Ils sollicitent la condamnation de la SARL Zénitude [Localité 14] à leur verser ces sommes, sauf à parfaire à la date du jugement à intervenir.

Ils soutiennent que la force majeure ne peut être invoquée par la SARL Zénitude [Localité 14] dans la mesure où d’une part, cette dernière a réglé les loyers d’autres copropriétaires, ce qui démontre qu’elle n’était pas dans l’impossibilité de régler au sens de la force majeure, d’autre part, les dispositions des ordonnances du 25 mars 2020 n’ont pas prévu la suspension ou l’annulation des loyers commerciaux mais uniquement l’absence d’intérêts, frais ou sanctions financières, l’Etat ayant, en contrepartie, mis en place de nombreux systèmes et aides qui permettent d’exclure une impossibilité totale de règlement du loyer.

La SARL Zénitude [Localité 14] fait valoir qu’alors même que la résidence [Adresse 12] n’a pas pu être exploitée du 11 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020 du fait des très strictes mesures de confinement, les demandeurs ont perçu 100% du loyer de mars 2020 et 50% du loyer d’avril 2020, qu’ils réclament paiement du solde des loyers que les autres bailleurs ont consenti à réduire à hauteur de 70% afin de sauver la résidence et donc, par ricochet, les biens des demandeurs, qu’ils ne sollicitent pas la résiliation de leur contrat de bail, ce qui leur permettra d’exiger, chaque mois jusqu’au 31 décembre 2023, le règlement complet des loyers, bénéficiant ainsi d’un traitement injustement privilégié par rapport à l’ensemble des autres copropriétaires et qu’ils ont délibérément attendu le 8 juillet 2020 pour la mettre en demeure de payer, l’empêchant ainsi de résilier les baux à l’expiration de la première période triennale intervenant le 31 décembre 2020.

D’une part, elle considère que ces manœuvres témoignent d’une exécution de mauvaise foi des contrats de bail dans la mesure où, face au bouleversement manifeste temporaire de l’équilibre des contrats, les demandeurs ont été les seuls parmi les 246 copropriétaires à ne pas vouloir temporairement adapter les conditions d’exécution de leur contrat et que leur refus d’adapter le montant des loyers aux circonstances exceptionnelles et imprévisibles des baux est d’autant plus condamnable que les deux demandeurs ont acquis les lots de copropriété à des prix largement inférieurs à ceux auxquels les autres copropriétaires, la SCI Les Jardins de la Manne l’ayant acquis sur adjudication et donc à prix bradé.

D’autre part, elle explique qu’elle n’a aucune responsabilité dans la survalorisation des lots puisqu’elle a repris la gestion de la résidence dans le cadre de la procédure de sauvegarde du premier exploitant, la société Easy Student, que la résistance adverse est d’autant plus condamnable que l’effort consenti par les bailleurs n’avait vocation qu’à être temporaire, la SARL Zénitude [Localité 14] ayant le même intérêt que les bailleurs à une reprise normale de l’exploitation commerciale et donc à l’exécution des contrats de bail dans leur intégralité.

Elle en conclut que la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] ont bel et bien fait preuve de mauvaise foi, tant à son égard qu’à l’égard des autres bailleurs, en n’ayant jamais proposé de contribuer à l’effort financier consenti par tous durant les mois de gestion drastique de la pandémie de covid, et en réclamant 100% du montant des loyers abandonnés à hauteur 70% par les autres bailleurs.

Elle ajoute qu’elle a fait preuve de bonne foi contractuelle, qu’elle a tout tenté afin de régler amiablement, et dans l’intérêt de tous, la difficulté majeure et imprévisible née de la pandémie, en sollicitant et obtenant les aides gouvernementales auxquelles elle avait droit – lesquelles se sont avérées insuffisantes pour couvrir les charges d’exploitation -, en négociant avec l’association des copropriétaires une adaptation temporaire équitable des conditions d’exécution du bail commercial et en proposant aux demandeurs de signer le protocole d’accord accepté par les autres copropriétaires.

Elle verse aux débats l’attestation de Monsieur [T], président de l’association des copropriétaires de la résidence, lequel souligne combien « les propriétaires qui demandent immédiatement le règlement intégral de leurs loyers vont à l’encontre de l’intérêt commun des copropriétaires, car si nous agissons tous de la sorte, la société Zenitude [Localité 14] risque la procédure de sauvegarde voire le dépôt de bilan, alors qu’il est important pour la pérennité de nos biens que l’exploitation ne soit pas interrompue » et que « Le gestionnaire nous a tenu régulièrement informés de ses difficultés et des dispositions qu’il a prises pour préserver sa société (mise en place d’activité partielle, recours aux prêts garantis par l’Etat, fermeture de bâtiments, développement des longs séjours…). Nous avons accès en temps réel aux informations sur le chiffre d’affaires, les taux d’occupation de la Résidence, le prix moyen des chambres ».

Il est constant en l’espèce et non discuté par les parties que :

— une cession des baux commerciaux conclus entre la SAS Easy Student et les 208 bailleurs de la résidence du [13] ainsi que des actifs immobilisés y afférents au bénéfice de la société Zénitude Toulouse a été autorisée par ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Toulouse à la procédure de sauvegarde ouverte au bénéfice de la société Easy Student du 7 juillet 2015 et que, à la suite de cette cession, un avenant au contrat de bail commercial a été signé le 10 juillet 2015 entre Zénitude Toulouse, exploitant et l’association des copropriétaires bailleurs (cf avenant au bail commercial Madame [E] [W], propriétaire du lot n°246 de la résidence [13]). Cet avenant précise que par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 15 janvier 2015, la société Easy Student a été placée sous procédure de sauvegarde judiciaire et que, suite à la défaillance de cette société, les copropriétaires bailleurs réunis au sein de l'[Adresse 9] (COPASC) ont recherché un nouveau gestionnaire et ont choisi la SARL Zénitude Toulouse et prévoit que le preneur exploitera la résidence, l’immeuble étant destiné à l’usage exclusif de résidence de tourisme, que la durée du bail est de 9 ans et sera augmentée du nombre de mois courant depuis sa date de prise d’effet jusqu’au 31 décembre de la même année et que la société Zénitude Toulouse devra régler le loyer à compter du 1er octobre 2015 dans les termes de l’article 8 de l’avenant (loyers versés mensuellement à terme échu à compter du 1er janvier 2017),

— les loyers sont impayés depuis le mois d’avril 2020, ces impayés coïncidant avec la période de crise sanitaire liée au Covid 19,

— par lettre recommandée en date du 1er octobre 2020, les bailleurs ont proposé une résiliation amiable du bail et ont mis en demeure le preneur de régulariser I’arriéré de loyers.

— par lettre du 15 octobre 2020, la SARL Zénitude [Localité 14] a indiqué que la proposition était refusée et a proposé soit qu’ils acceptent de signer le protocole d’accord transactionnel, soit qu’ils renoncent à leur créance locative en contrepartie de la résiliation amiable du bail commercial en cours,

— la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] ont refusé cette modification du contrat,

— la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] ont fait délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2020, I’arriéré s’élevant alors

respectivement à 2.506,02 € et 1 498,12 €.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait raisonnablement être prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. La force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu’il rende impossible l’exécution de l’obligation. Or l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Force est de constater en premier lieu que les lieux loués sont bien à usage touristique.

Il convient ensuite d’ajouter que s’il est incontestable que l’activité de tourisme a été fortement impactée par la pandémie de Covid 19 et l’ensemble des mesures sanitaires, la SARL Zénitude [Localité 14] n’établit pas l’existence d’un cas de force majeure qui concernerait les lieux loués, et qui lui permettrait de s’exonérer de l’obligation contractuelle de paiement des loyers. Faute de justifier d’une impossibilité d’exécuter l’obligation de règlement, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l’événement lié à la pandémie de Covid 19. Si la chute d’activité et les pertes subies par la SARL Zénitude Toulouse, en lien avec la crise sanitaire, sont incontestables, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité totale de régler les loyers dus à la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B], alors qu’elle a disposé d’une reprise du chiffre d’affaires en juin 2023, ainsi qu’en atteste le courriel du 10 juillet 2023 que les demandeurs produisent.

Faute de justifier d’une impossibilité d’exécuter son obligation de règlement des loyers, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l’événement lié à l’épidémie de Covid-19.

— Sur le moyen en défense tiré de la bonne foi contractuelle

Aux termes de l’article 1104 du code civil, anciennement 1134, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières.

Il reste que le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l’initiative de les exécuter, tant que la négociation du contrat n’a pas abouti, et, en particulier pour un preneur, de continuer à régler ses loyers.

Il ressort des éléments du dossier que la SARL Zénitude Toulouse s’étant irrégulierement acquittée du paiement du loyer à compter du mois d’avril 2020, la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] lui ont adressé des mises en demeure de paiement et la SARL Zénitude Toulouse leur a soumis une proposition d’avenant consistant pour eux à accepter une diminution du loyer. Puis par lettre recommandée en date du 1er octobre 2020, les bailleurs ont proposé une résiliation amiable et ont mis en demeure le preneur de régulariser I’arriéré de loyers et par lettre du 15 octobre 2020, la SARL Zénitude [Localité 14] a indiqué que la proposition était refusée et a proposé soit une diminution du loyer, soit la renonciation à l’arriéré contre résiliation amiable du bail.

Or, en effectuant cette proposition, la SARL Zénitude [Localité 14] a, de toute évidence, entendu modifier unilatéralement les stipulations contractuelles.

Au demeurant, les courriers qu’elle a envoyés à ses bailleurs ne laissaient guère le choix à ces derniers puisqu’il leur était expressément soumis soit la signature d’un protocole d’accord transactionnel prévoyant une diminution du loyer, soit la renonciation à leur créance locative en contrepartie de la résiliation amiable du bail commercial en cours.

En outre, la bonne foi contractuelle de la SARL Zénitude Toulouse peut, elle-même, être questionnée puisqu’il résulte des échanges de courriels produits par la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] que d’autres propriétaires ont souligné les défauts de paiement de la SARL Zénitude Toulouse et “l’opacité des procédures”. Elle a également “proposé d’abandonner sa demande de baisse de loyer et de modification du bail, compte-tenu de la reprise du chiffre d’affaires”, comme en atteste le courriel du 10 juillet 2023.

Dans ces conditions, en imposant à ses bailleurs une diminution du montant des loyers sans respecter elle-même son obligation première consistant à régler ses loyers dans leur intégralité, la SARL Zénitude Toulouse ne peut sérieusement opposer à la SCI Les Jardins de la Manne et à Monsieur [O] [B] un manquement à leur obligation d’exécuter les contrats de bonne foi.

Le moyen tiré d’un manquement à la bonne foi contractuelle ne saurait donc prospérer.

En conséquence, la SARL Zénitude Toulouse sera condamnée à verser à la SCI Les Jardins de la Manne une somme de 33 824,74 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au mois de juin 2025 et à verser à Monsieur [O] [B] une somme de 18 618,93 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au mois de juin 2025, selon les décomptes produits, et ce avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter du mois d’avril 2020, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte telle que sollicitée par les demandeurs.

— Sur la régularité des congés délivrés par la SARL Zénitude [Localité 14]

Aux termes de l’article D 321-2 du code du tourisme, « La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l’article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément :

1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d’utilisation défini au présent article pour ce type de classement et

comportant une obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés

qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés

d’attribution pouvant bénéficier d’une réservation prioritaire ;

A titre dérogatoire, l’obligation durable de location d’au moins 70 % des locaux d’habitation meublés est fixée à 55 % pour :

— les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans, dont le classement est arrivé à échéance à la date d’entrée en vigueur du décret n° 2015-298 du 16 mars 2015 modifiant les conditions de classement des résidences de tourisme ;

— les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l’article D. 321-1, exploités depuis plus de neuf ans.

2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés

des sociétés d’attribution ».

L’article L145-7-1 du Code de commerce dispose que « Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. »

La SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] exposent en premier lieu que la législation impose un gestionnaire unique de la résidence de tourisme dès lors que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, que les baux conclus avec la SARL Zénitude Toulouse rappellent expressément que l’immeuble est une résidence de tourisme au sens des articles [10]-1 et suivants du code de commerce et qu’il est soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 et qu’en conséquence, cette dernière ne peut pas donner congé pour certains lots seulement.

Ils expliquent en second lieu que les congés délivrés par la SARL Zénitude [Localité 14] sont à effet au 31 décembre 2023, soit la 2ème période triennale des baux, qui sont à effet jusqu’au 31 décembre 2026 de sorte que les baux doivent se poursuivre au moins jusqu’à leur échéance contractuelle et légale fixée au 31 décembre 2026.

La SARL Zénitude [Localité 14] soutient d’une part, être preneuse à bail commercial de 100% des lots composant la résidence [Localité 11] de l’Escale, satisfaisant ainsi à l’obligation de seuil posée par l’article D. 321-2 du Code de tourisme. Elle en conclut que contrairement à l’interprétation faite de ce texte par les demandeurs, elle était en droit de délivrer congés pour le 31 décembre 2023.

Elle fait valoir d’autre part, que les congés délivrés sont parfaitement réguliers, les baux initiaux étant vieux de 17 ans et ayant été renouvelés selon avenants du 10 juillet 2015 eux-mêmes avenantés par actes sous seing privés du 25 juin 2019 et qu’ils sont d’autant plus réguliers que ces avenants du 25 juin 2019 consacrent expressément la faculté de résiliation triennale accordée à la concluante aux échéances suivantes : 31 décembre 2020, 31 décembre 2023 et 31 décembre 2026, moyennant un préavis de 6 mois, de sorte qu’aucune nullité n’entache les congés litigieux.

En l’espèce, la SARL Zénitude Toulouse a fait délivrer son congé par acte extra-judiciaire à la SCI Les Jardins de la Manne le 16 mars 2023 et à Monsieur [O] [B] le 18 avril 2023 avec effet au 31 décembre 2023, reprenant les articles L145-9 et suivants du code de commerce et les mentions obligatoires.

L’article 4.1 de l’avenant au bail commercial du 10 juillet 2015 versé aux débats prévoit qu'‘à la date du 1er janvier 2018, le bail sera renouvelé automatiquement aux mêmes conditions que celles du bail et du présent avenant, sauf nouvel avenant des parties, pour une durée de 9 ans devant se terminer le 31 décembre 2016". L’article 4.2 poursuit en précisant que “dans le cadre de ce bail renouvelé au 1er janvier 2018, en application de l’article 145-4 alinéa 2 du code de commerce, le preneur pourra seul faire cesser ledit bail renouvelé à l’expiration de chaque période triennale, soit le 31 décembre 2020, le 31 décembre 2023 et le 31 décembre 2026", moyennant un préavis de 6 mois.

S’agissant de l’application de l’article D321-2 du code du tourisme, il est versé aux débats le règlement de copropriété du Parc de l’Escale qui précise au “Titre III destination de l’immeuble, usage de ses parties, article 3 chapitre 1 destination de l’immeuble” (page 78) que “L‘immeuble est destiné à l’usage exclusif de résidence de tourisme.

La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.

Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés par le gestionnaire, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile.

Elle est dotée d’un minimum d’équipements ou de services communs.

Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale”.

Il s’en déduit que le gestionnaire de la résidence de tourisme doit être unique de sorte que certains baux ne peuvent être résiliés, car cela entraînerait nécessairement la gestion des lieux par un autre gestionnaire. Dès lors, la société Zénitude [Localité 14] ne peut donner congé pour certains lots seulement.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin de statuer sur l’application de l’article L145-7-1 du code du commerce, il convient de déclarer nuls et de nul effet les congés délivrés respectivement le 16 mars 2023 à la SCI Les Jardins de la Manne et le 18 avril 2023 à Monsieur [O] [B].

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] sollicitent la condamnation de la SARL Zénitude Toulouse à leur verser à chacun des dommages intérêts d’un montant de 200 euros par mois depuis la cessation des paiements et jusqu’à leur reprise, pour résistance abusive.

Or, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce dont la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] ne justifient pas en l’espèce.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande indemnitaire

La SARL Zénitude Toulouse soutient que les demandeurs n’ayant pas fait preuve de la bonne foi attendu d’un cocontractant loyal durant les 15 mois de confinement et couvre-feu et continuant de faire fi de l’intérêt collectif de la résidence en refusant de s’aligner sur les accords négociés avec la COPASC, elle demande de condamner la SCI Les Jardins de la Manne à lui verser une somme de principalement 4 688,57 euros, subsidiairement 4 430,13 euros et Monsieur [B] à lui verser une somme de principalement 2 808,99 euros, subsidiairement 2 340,82 euros, en réparation du préjudice subi du fait de l’exercice déloyal de ses droits de bailleur par les demandeurs et d’ordonner la compensation des sommes respectivement dues.

Toutefois, conformément aux développements qui précèdent, il n’est pas établi que la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] aient fait preuve de mauvaise foi contractuelle de sorte que cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail

La SARL Zénitude [Localité 14] expose qu’elle a tout tenté afin que les demandeurs acceptent d’aligner les conditions financières de leurs contrats sur celles acceptées par l’ensemble des autres bailleurs suite aux mesures gouvernementales de gestion de l’épidémie de Covid-1, lesquelles ont rendu l’exécution des contrats de bail commercial excessivement onéreuse pour la concluante, qu’ils ont refusé toute négociation. Dans la mesure où les mesures adoptées par le gouvernement français entre le 12 mars 2020 et le 11 juin 2021 ont entraîné un changement de circonstances imprévisible pour le preneur lors de la conclusion des contrats de bail, en ont rendu l’exécution excessivement onéreuse pour elle qui n’avait pas accepté d’assumer ce risque, et que les demandeurs ont refusé de renégocier les conditions desdits contrats, elle demande, sur le fondement de l’article 1195 du code civil, le prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial la liant à la SCI Les Jardins de la Manne ainsi que le prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial la liant à Monsieur [B] à effet principalement au 23 novembre 2020, date d’effet du commandement de payer, subsidiairement et en tout état de cause, au 9 novembre 2022, date de ses écritures.

Subsidiairement, elle demande la résiliation de ces contrats compte-tenu des impossibilités répétées d’exploitation de la résidence pour des motifs administratifs qui lui sont étrangers, sur le fondement de l’article 22 des contrats de bail et 1722 du code civil.

Toutefois, le moyen relatif à l’imprévision de l’article 1195 du code civil ne saurait s’appliquer. En effet, si les circonstances économiques invoquées par la SARL Zénitude [Localité 14], effectivement bouleversées par la crise sanitaire et imprévisibles au moment de la conclusion de l’avenant au contrat de bail en 2015, ont eu une incidence sur ses capacités financières, elles n’ont pas eu d’influence sur l’économie générale du contrat. En effet, les loyers et charges n’ont ni évolué, ni augmenté de manière imprévisible et les locaux loués sont restés disponibles sans changement d’état de sorte qu’il n’est pas démontré que l’engagement de la SARL Zénitude [Localité 14] de s’acquitter des loyers et charges soit devenu intrinsèquement excessivement onéreux du fait que les demandeurs ont refusé la diminution du montant du loyer.

L’article 12, alinéa 4 des deux contrats de bail prévoit que « Si toutefois, les lieux loués n’étaient détruits ou rendus inutilisables que partiellement, le preneur aura le choix entre demander, soit une réduction du loyer en fonction des surfaces détruites, soit la résiliation du bail conformément à l’article 1722 du code civil. Dans l’un et l’autre cas, il n’y aura lieu à aucun dédommagement ». S’agissant de la demande en résiliation pour perte de la chose louée, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative, cette perte pouvant affecter la totalité du bien loué comme une partie de celui-ci.

Néanmoins, l’effet des mesures générales et temporaires invoquées par la SARL Zénitude [Localité 14] est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut être assimilé à la perte, même partielle, de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, l’impossibilité d’exploiter les locaux limitée dans le temps du fait de l’état d’urgence sanitaire s’expliquant par la nécessité de garantir la santé publique résultant d’une pandémie et non par les locaux loués eux-même.

La SARL Zénitude [Localité 14] n’est ainsi pas fondée sérieusement à opposer aux demandeurs une perte partielle de la chose louée, de nature à justifier la résiliation du bail.

Dès lors, elle sera déboutée de ses demandes reconventionnelles.

— Sur la demande en délais de paiement

La SARL Zénitude [Localité 14] sollicite des délais de paiement, plus précisément de l’autoriser à se libérer de ses dettes respectives en 24 mensualités de même montant.

La SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [B] s’opposent à une telle demande.

Cependant, la SARL Zénitude [Localité 14] n’établit pas qu’elle rencontrerait des difficultés financières ou serait privée de toute trésorerie.

La demande en délais de paiement sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SARL Zénitude [Localité 14] aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner la SARL Zénitude Toulouse à payer à la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il y a lieu en l’espèce de considérer qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de la SARL Zénitude Toulouse tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture et à la réouverture des débats à une nouvelle audience de mise en état et déclare recevables les conclusions de la SCI Les Jardins de la Manne et de Monsieur [O] [B] en date du 11 juin 2025,

DIT nuls et de nul effet le congé délivré par la SARL Zénitude Toulouse à la SCI Les Jardins de la Manne le 16 mars 2023 et le congé notifié par la SARL Zénitude Toulouse à Monsieur [O] [B] le 18 avril 2023,

CONDAMNE la SARL Zénitude Toulouse à verser à la SCI Les Jardins de la Manne la somme de 33 824,74 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du mois d’avril 2020,

CONDAMNE la SARL Zénitude [Localité 14] à verser à Monsieur [O] [B] la somme de 18 618,93 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au mois de juin 2025, avec intérêts au taux d’intérêt légal à compter du mois d’avril 2020,

DEBOUTE la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DEBOUTE la SARL Zénitude [Localité 14] de ses demandes reconventionnelles,

DEBOUTE la SARL Zénitude [Localité 14] de sa demande en délais de paiement,

CONDAMNE la SARL Zénitude Toulouse à payer à la SCI Les Jardins de la Manne et Monsieur [O] [B] la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL Zénitude [Localité 14] aux entiers dépens de l’instance.

La Greffière La Présidente