JUGEMENT DU : 19 Août 2025

Nature de l’affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DOSSIER N° : N° RG 25/01780 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FN3W

AFFAIRE : S.A.S.U. [B] FINANCES C/ S.A.S. HOUSE OF RE

MINUTE N° : 25/00012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

LE JUGE DES

LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX,

GREFFIER : Ségolène FAYS,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. [B] FINANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Daniel CHARCELLAY de la SELARL MINAUD CHARCELLAY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. HOUSE OF RE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du : 01 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 août 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2001, la SCI CANDELA a donné à bail commercial à la SARL OPTIQUE PHOTO RE un local situé [Adresse 1] à SAINT MARTIN DE RE (17 410) cadastré section AH n°[Cadastre 6] composé :

* au rez-de-chaussée d’un local à usage de magasin, de studio photos et de débarras avec toilettes d’environ 86,40m²,

* au 1er étage : un pallier, 2 pièces à usage de réserves , une salle de séjour, une salle de bains, une cuisine et une terrasse le tout d’une superficie de 84,80m²

* au 2ème étage : 2 chambres, une salle de bains avec toilettes le tout d’une superficie d’environ 48 m².

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte notarié du 29 mars 2010 moyennant un loyer annuel de 32 681,28€HT payable par mensualités de 2 723,44€ chacune.

Par acte notarié du 17 juillet 2019, la SARL OPTIQUE PHOTO RE a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la SASU [B] FINANCES.

Le 02 décembre 2019, la SAS HOUSE OF RE, société en cours d’acquisition de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI CANDELA, et la SAS [B] FINANCES, désigné comme éventuel futur locataire, ont convenu, après avoir fait état d’un acte du 26 septembre 2017 ayant résilié partiellement le bail précédent pour limiter celui-ci aux locaux du rez-de-chaussée et à une réserve de 8,42m² au 1er étage, d’un changement de destination du bail afin que celui-ci devienne “tout commerce”, d’une possibilité d’achat dudit local dans un délai de cinq ans et d’une fixation du loyer dès l’acquisition du local par la SAS HOUSE OF RE à 4200€ par mois au lieu de 2500€.

Le 1er juin 2020, la SAS HOUSE OF RE, futur bailleur successeur de la SCI CANDELA, et la SASU [B] FINANCES , preneur, ont signé un avenant à bail commercial prévoyant la nouvelle destination du bail aux activités de commerce de détail de prêt à porter et produits régionaux, un nouveau loyer de 4500€ HT à compter du 1er juillet 2021 et une promesse de cession au profit de Monsieur et Madame [B] à compter du 1er septembre 2024 et pour une durée de cinq ans soit jusqu’au 1er septembre 2029.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2024, la SASU [B] FINANCES a demandé à la SAS HOUSE OF RE le renouvellement du bail avec fixation du montant du loyer à la somme annuelle de 30 000HT soit 2500€HT par mois.

Le 25 novembre 2024, la SAS HOUSE OF RE a fait connaître son accord sur ce renouvellement mais a demandé la fixation du loyer à la somme annuelle de 40 400€ HT soit 4200€HT par mois.

Le 17 décembre 2024, la SASU [B] FINANCES a saisi la commission départementale de conciliation pour une tentative de conciliation et à défaut donner son avis sur la principe du déplafonnement et le montant du loyer.

Le 10 mars 2025, la commission de conciliation a établi un document de non-conciliation en l’absence du bailleur.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 31 mars 2025, la SASU [B] FINANCES a notifié à la SAS HOUSE OF RE un mémoire en demande de fixation du loyer.

En l’absence d’accord, la SASU [B] FINANCES a, par exploit du 12 juin 2025, fait assigner la SAS HOUSE OF RE devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de :

* dire et juger recevable et bien fondée la demande de la SASU [B] FINANCES tendant à voir fixer le loyer du bail en renouvellement,

* fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er terme suivant la demande en renouvellement à la somme annuelle de 30 000€ HT et HC,

* condamner la SAS HOUSE OF RE à régler les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus à compter de l’assignation, et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

* juger qu’à défaut d’exercice par l’une des parties de son droit d’option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner la SAS HOUSE OF RE à lui verser la somme de 2500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

* subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission habituelle et fixer le loyer provisionnel à compter du 1er terme suivant la demande en renouvellement à la somme annuelle de 30 000€ HT et HC, et subsidiairement au montant du loyer initial?

* rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Elle expose avoir été placée en redressement judiciaire.

Elle fait valoir que les pièces versées aux débats démontreraient un prix du mètre carré des loyers commerciaux de la [Adresse 8] compris entre 24,71€ et 30,47€ soit une moyenne de 28,23€ et que ce prix devrait être modéré au regard du mauvais état de la surface du magasin (coefficient de pondération de 0,9) et de l’état et de la surface de la réserve (pondération de 0,5).

Elle en déduit un prix de 2 278,45€ HT.

La SAS HOUSE OF RE, citée à domicile, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

La SASU [B] FINANCES produit une facture et une quittance de loyers pour deux commerces situés [Adresse 8].

Néanmoins, ces documents ne permettent pas de fixer un prix du mètre carré, la surface réelle du local comme sa surface pondérée n’étant pas indiquées.

Les deux attestations produites ne remplissent pas les conditions prévues par l’article 202 du code de procédure civile pour ne comporter ni la formule relative à leur production en justice et les sanctions d’une fausse attestation ni la copie d’une pièce d’identité.

En outre, ces éléments ne permettent pas une comparaison dans la mesure où sont totalement ignorés les éléments de pondération des surfaces indiquées de même que l’état des locaux concernés.

Ces éléments ne peuvent donc que constituer un début de preuve justifiant que soit ordonnée, avant dire droit, une expertise, conformément aux dispositions de l’article R 145-30 du Code de Commerce et ce aux frais avancés de la SASU [B] FINANCES, demanderesse à la procédure et dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée.

Il convient également de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, en l’absence d’autres éléments suffisants permettant de fixer un loyer différent pendant le cours de l’instance, et ce, jusqu’à fixation définitive.

En l’état la SASU [B] FINANCES conservera provisoirement ses frais irrépétibles et les dépens exposés.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

Monsieur [F] [M]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.45.80.27.20

Mèl : [Courriel 9]

en qualité d’expert avec mission de :

— entendre les parties en leurs explications

— se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de révision du loyer, soit en application des dispositions de l’article L145-12 du code de commerce, le 1er janvier 2025,

Aux termes de l’article L.145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments."

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, jusqu’à fixation définitive ;

DIT que la SASU [B] FINANCES devra verser directement à l’expert la somme de 3.000 euros, à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard le 19 septembre 2025 ;

DIT qu’il sera référé au juge des loyers commerciaux en cas de difficulté ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile par le greffe du juge des loyers commerciaux dès le dépôt du rapport d’expertise ;

DIT en tout état de cause que l’affaire sera rappelée au plus tard à l’audience du 07 avril 2025 à 10h30 sans nouvelle convocation des parties, la présente décision en tenant lieu ;

DIT que la SASU [B] FINANCES conservera provisoirement ses frais irrépétibles ;

LAISSE provisoirement à la charge de la SASU [B] FINANCES les dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS

COMMERCIAUX

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX

Notification le :

— Maître CHARCELLAY (1CCC + 1 CE)

— expert x2

— dossier