TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/02202 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FO52

AFFAIRE : S.C.I. CHLOUIS C/ [L] [R] [S]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CHLOUIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lara ANDRAOS-GUERIN, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Diane BOTTÉ, avocate au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [L] [R] [S]

né le 23 novembre 1972 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 novembre 2019, Madame [Z] [C] et Monsieur [F] [J] ont donné à bail à Monsieur [L] [R] [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 595 euros outre les charges d’un montant de 25 euros.

Le bail a été transféré à la SCI CHLOUIS aux termes d’un acte notarié reçu par Maitre [T], en date du 11 septembre 2021.

Des loyers demeurant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SCI CHLOUIS a fait signifier à Monsieur [L] [R] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la SCI CHLOUIS a fait assigner Monsieur [L] [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir, à titre principal constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire au torts exclusif du locataire, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 2.754,96 euros somme à parfaire, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux, le rejet de délais de paiement ou pour quitter les lieux, ainsi que la condamnation du débiteur à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 24 juin 2025.

À l’audience du 23 février 2026, la SCI CHLOUIS représentée par son conseil, sollicite au terme de ses conclusions écrite le maintien ses demandes initiales y ajoutant en tout état de cause de valider le congé pour reprise en date du 11 février 2025 si la clause résolutoire était suspendue, et actualise sa créance suivant décompte en date du 18 février 2026 à la somme de 3.585,16 euros.

La SCI CHLOUIS fait valoir que Monsieur [L] [R] [S], n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise. Il ajoute subsidiairement que le locataire règle irrégulièrement ses loyers depuis le mois de janvier 2025, et qu’en tout état de cause un congé pour reprise a été délivré par les bailleurs le 11 février 2025, de sorte que Monsieur [L] [R] [S] est devenu occupant sans droit ni titre et que son expulsion doit être ordonnée.

Monsieur [L] [R] [S], régulièrement cité à étude n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (carence).

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [L] [R] [S] assigné à l’étude du Commissaire de Justice n’ a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI CHLOUIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI CHLOUIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer délivré le 11 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 février 2026 que la SCI CHLOUIS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, celui-ci s’élevant à .

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [R] [S] à payer à la SCI CHLOUIS la somme de 3.585,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, avec exclusion des frais de poursuite.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandant de payer resté sans effet, et c’est ce délai qui sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 12 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [R] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur justifie d’un courrier manuscrit rédigé par Monsieur [L] [R] [S] daté du 23 octobre 2025, au terme duquel il envisage de quitter le logement le 15 janvier 2026.

En l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience et en l’absence de comparution à l’audience de Monsieur [L] [R] [S], aucun délai de paiement, ni suspension de la clause résolutoire ne pourra lui être accordé étant précisé qu’il résulte du diagnostic social et financier que celui-ci n’a pas honoré les rendez-vous du 16 octobre 2025, 30 octobre 2025 et du 05 novembre 2025. En l’absence d’élément sur la situation personnelle et financière de Monsieur [L] [R] [S] et compte tenu de sa volonté de quitter les lieux, aucun délai pour quitter les lieux ne sera ordonné.

Compte tenu de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et de l’expulsion de Monsieur [L] [R] [S], il n’y a pas lieu d’examiner ni la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et ni celle de la validation du congé en l’absence de suspension de la clause résolutoire du bail.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 avril 2025, Monsieur [L] [R] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [R] [S] à son paiement à compter de 12 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [R] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [L] [R] [S] sera condamné à payer à la SCI CHLOUIS la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable la demande de la SCI CHLOUIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 décembre 2019 entre la SCI CHLOUIS, venant aux droits de Madame [Z] [C] et Monsieur [F] [J], d’une part, et Monsieur [L] [R] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 12 avril 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [R] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [R] [S] à compter du 12 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [R] [S] à payer à la SCI CHLOUIS la somme de 3.585,16 euros (TROIS MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ET SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [R] [S] à payer à la SCI CHLOUIS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [R] [S] à payer à la SCI CHLOUIS la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [L] [R] [S] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 11 février 2025. ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER