TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 26/00872

N° RG 24/01961 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5SO

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 06 mai 2026

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [C] [Y] – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représenté Maître Véronique SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE, substituée par Maître Maxence BONNE, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [P] [B] – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représenté Maître Véronique SCHOTT, avocat au barreau de MULHOUSE, substituée par Maître Maxence BONNE, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [L] [Z] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, représentée par Maître Marie-Laure SCHOTT-RIESEMANN, avocat au barreau de Mulhouse, substituée par Maître Wahiba SAHED, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

NOUS, Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Victor ANTONY, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 06 mai 2026,

Entendu à l’audience publique du 26 mars 2026

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 2021 à effet du même jour, Mme [L] [Z] a donné à bail à M. [C] [Y] et Mme [P] [B], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 600 €, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 60 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 660 € par mois, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 560 €.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 02 août 2024, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] ont fait assigner en référé Mme [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner à produire des documents et aux fins d’expertise judiciaire et de suspension du paiement des loyers et charges pendant le temps de la mesure d’expertise, outre la condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024 puis renvoyée à six reprises avant d’être retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A l’audience, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] n’ont pas comparu personnellement et ont été représentés par Me [H] [G]. Ils ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures en date du 21 septembre 2025 et demandent au tribunal de :

— Débouter Mme [L] [Z] de l’ensemble de ses demandes fins, moyens et conclusions ;

— Condamner Mme [L] [Z] à produire :

— La notice d’information ;

— Un extrait du règlement de copropriété qui porte sur la destination de l’immeuble la jouissance des parties privatives et communes de l’immeuble et la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charge ;

— Le diagnostic de performance énergétique ;

— Le constat de risque d’exposition au plomb ;

— L’état de l’installation intérieure de l’électricité ;

— L’état de l’installation intérieure du gaz ;

— Sous astreinte comminatoire de 50€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec mission d’examiner le logement selon les critères de décence et de salubrité ainsi que les normes en vigueur ; examiner les dommages signalés par les occupants ; décrire l’importance, la nature et la durée des travaux qui seraient nécessaires pour remédier aux vices, désordres et non-conformités constatées ; évaluer le préjudice de jouissance subi par les locataires ;

— Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera en partie par l’ordonnance à intervenir ;

— Dire et juger que les loyers et avances sur charges seront suspendus à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à l’arrêt des troubles et remises en état du logement loué ;

— Condamner Mme [L] [Z] à payer à M. [C] [Y] et Mme [P] [B] la somme provisionnelle de 11 880 euros au titre du trouble de jouissance subi ;

— Condamner Mme [L] [Z] à payer à M. [C] [Y] et Mme [P] [B] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, y compris le montant du au titre du procès-verbal de constat d’huissier.

En réponse à la demande en irrecevabilité soulevée par Mme [L] [Z] tirée du défaut d’intérêt à agir, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] répliquent que l’intérêt au succès d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet, de sorte qu’ils avaient intérêt à agir.

Au soutien de leur demande en production de documents sous astreinte, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] considèrent qu’il appartient au bailleur, lors de la signature du contrat de bail, de produire en annexe dudit contrat un certain nombre de documents informant les locataires de l’état de l’appartement qu’ils prennent à bail ce qui n’a pas été fait par Mme [L] [Z] de sorte qu’elle a manqué à ses obligations en qualité de bailleur. Ils ajoutent que si Mme [L] [Z] produit ces documents en cours de procédure, le diagnostic de performance énergétique, qui date du 09 décembre 2015, a une validité jusqu’au 30 juin 2016 et n’est plus valide de sorte qu’il lui incombe d’en communiquer un autre, en cours de validité.

A l’appui de leur demande d’expertise judiciaire, de suspension du paiement des loyers et des charges et d’indemnisation de leur préjudice de jouissance, M. [C] [Y] et Mme [P] [B], se fondant sur les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 145 du Code de procédure civile et 6 de la loi du 06 juillet 1989, estiment que le logement est indécent, insalubre et inhabitable en raison de la présence de moisissures, d’un taux d’humidité ayant entraîné le développement de champignons et de moisissures ainsi qu’une surconsommation de gaz et d’électricité. Ils produisent un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice ainsi qu’un échange de messages avec Mme [L] [Z] dans lequel elle reconnaît que son appartement est humide. Ils précisent que leur bailleresse ne démontre pas que les moisissures résultent de leur carence de sorte qu’aucune faute ne peut leur être reprochée, que l’état des lieux d’entrée dans l’appartement mentionne la présence de traces aux murs, de cloques humides au plafond et de traces d’humidité mais que rien Mme [L] [Z] n’a rien fait pour remédier à la situation hormis les inviter à se munir d’un déshumidificateur. M. [C] [Y] et Mme [P] [B] considèrent ainsi que l’état de leur logement caractérise un trouble manifestement illicite justifiant une mesure d’expertise judiciaire et ajoutent que l’urgence n’est pas une condition requise pour que le juge des référés ordonne une mesure d’instruction, que l’intérêt à agir s’apprécie au jour du dépôt de la demande et qu’il ne peut pas dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet.

Pour s’opposer enfin à la demande reconventionnelle de Mme [L] [Z] en paiement des loyers, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] font valoir que Mme [L] [Z] sollicite le paiement des loyers, uniquement des mois de juin et juillet 2024, parce que la demande d’expertise est justifiée et qu’ils sont bien fondés à solliciter la réduction du montant de leur loyer.

Mme [L] [Z] n’a pas comparu personnellement et a représentée par Me [F] [G].

Elle sollicite le bénéfice de ses dernières écritures en date du 17 novembre 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de déclarer la requête de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] irrecevable, faute pour ces derniers de justifier d’un intérêt à agir et de les débouter de l’ensemble de leurs demandes. Mme [L] [Z] demande au juge des référés de constater que les documents demandés ont été remis aux locataires et que ces derniers ont quitté le logement depuis le 07 octobre 2024. Reconventionnellement, Mme [Z] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner M. [C] [Y] et Mme [P] [B] à lui payer la somme de 2958 euros à titre de provision sur les arriérés de loyers et de charges et la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Au soutien de sa demande en irrecevabilité, Mme [L] [Z], invoquant l’article 122 du Code de procédure civile, soutient que M. [C] [Y] et Mme [P] [B] n’ont pas d’intérêt à agir puisqu’ils ont quitté le logement le 7 octobre 2024 et qu’en introduisant une action en justice le 2 août 2024 sollicitant une mesure d’expertise, alors qu’ils ont été destinataires le 4 avril 2024 d’un congé pour vente du logement de la part de Mme [L] [Z], ils savaient que la mesure d’expertise aurait lieu après leur départ du logement.

S’agissant de la demande en production des documents, Mme [L] [Z] indique que les documents ont été communiqués en annexes du contrat de bail lors de sa signature le 08 octobre 2021, qu’ils ont été de nouveau produits en cours de procédure et que le diagnostic de performance énergétique est valide jusqu’au 31 décembre 2022.

Pour s’opposer à la demande d’expertise formulée par M. [C] [Y] et Mme [P] [B], Mme [L] [Z], se fondant sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, estime que la condition d’urgence n’est pas remplie puisque les locataires ne sont plus dans le logement. Elle observe avoir toujours été à l’écoute de ses locataires qui n’ont pourtant pas payé leurs loyers entre les mois de juin et octobre 2024, avoir changé le ballon d’eau chaude lorsqu’il est tombé en panne, contacté un chauffagiste pour solutionner le problème d’humidité et avoir fourni à M. [C] [Y] et Mme [P] [B] un déshumidificateur le temps d’obtenir un devis. Mme [L] [Z] ajoute que les problèmes d’humidité sont liés à la négligence des locataires qui n’ont pas suffisamment aéré l’appartement, qui n’ont pas utilisé les chauffages pourtant en état de fonctionnement et qui ont chauffé une surface de 66m² avec un seul radiateur d’appoint. Mme [L] [Z] précise que les premières traces de moisissures sont apparues en décembre 2021 soit deux mois après la signature du bail avec M. [C] [Y] et Mme [P] [B]. Elle remarque également que l’appartement et la salle de bain notamment, ont été mal entretenus par M. [C] [Y] et Mme [P] [B] puisqu’elle a été informée de l’existence d’une fuite d’eau provenant de son appartement par sa voisine du dessous et non par M. [C] [Y] et Mme [P] [B] qui ne lui ont rien dit, et qu’il ressort d’un rapport que cette fuite provient des joints situés dans la salle de bain de son logement occupé par M. [C] [Y] et Mme [P] [B] qui sont en mauvais état. Mme [L] [Z] estime enfin que M. [C] [Y] et Mme [P] [B] n’apportent aucun élément objectif établissant leur trouble de jouissance.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif, Mme [Z] affirme qu’un décompte a été établi mais que, compte tenu de ses bonnes relations jusqu’à la présente procédure entretenues avec ses locataires, elle ne sollicite que le paiement des loyers des mois de juin et juillet 2024.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, Mme [L] [Z] d’une part et M. [C] [Y] et Mme [P] [B] d’autre part ont comparu représentés par leurs Conseils respectifs. Il sera donc statué par ordonnance contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en irrecevabilité tiré du défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice, lequel ne saurait dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet.

En l’espèce, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] étaient locataires du logement litigieux lors de l’introduction de leur demande en justice le 02 août 2024 de sorte qu’ils avaient intérêt à agir à ce moment-là, sans que leur départ du logement, même prévisible, ne soit un obstacle à leur action.

Il en résulte que l’action de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] est recevable.

Sur la demande en production de documents sous astreinte de M. [C] [Y] et Mme [P] [B]

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose en outre que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande en production de pièces n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Dès lors et compte tenu du fait que ces demandes ont vocation à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge des référés est compétent pour la connaître.

Aux termes de l’article 3 de la loi n°86-1290 du 06 juillet 1989, une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

L’article 3-3 de la même loi dispose qu’ un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que l’ensemble des documents ont été transmis mais s’opposent sur la validité du diagnostic de performance énergétique transmis.

En effet, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] indiquent que le diagnostic de performance énergétique transmis a expiré le 30 juin 2016 de sorte qu’ils en sollicitent un autre en cours de validité afin d’évaluer la valeur locative du bien immobilier.

L’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitat dispose que le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

Conformément aux dispositions de l’article D.126-19 du code de la construction et de l’habitat issu du décret n°2021-872 du 30 juin 2021, la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 est fixée à dix ans. Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;

b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

La lecture du diagnostic de performance énergétique communiqué par M. [C] [Y] et Mme [P] [B] indique qu’il a été réalisé le 09 décembre 2015 par le diagnostiqueur Monsieur [R] [M].

Il est valable jusqu’au 31 décembre 2022 en application des dispositions susvisées.

Dès lors, il sera constaté que Mme [L] [Z] a communiqué à M. [C] [Y] et Mme [P] [B] l’ensemble des documents sollicités et que le diagnostic de performance énergétique communiqué est valide jusqu’au 31 décembre 2022, soit au moment de la conclusion du contrat de bail entre les parties le 8 octobre 2021.

M. [C] [Y] et Mme [P] [B] seront donc déboutés de leur demande en production de documents.

Consécutivement, ils seront déboutés de leur demande d’astreinte assortissant cette demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire et en suspension du paiement des loyers de M. [C] [Y] et Mme [P] [B]

Aux termes de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de jurisprudence constante que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145.

L’article 1719 1° du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il

soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, il découle des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques d’un logement décent, qu’un logement présentant un degré d’humidité et de moisissures tel qu’il porte atteinte à la santé des occupants n’est pas décent au sens de ce texte.

Il est constant que le demandeur à l’expertise doit démontrer :

— un intérêt, même éventuel, légitime et personnel à l’expertise ;

que la demande d’expertise vise à conserver ou établir la preuve des faits pertinents et utiles en vue du litige éventuel ;

— l’existence d’un lien suffisant entre le litige futur, la mesure sollicitée et les faits qui en sont à l’origine afin d’établir que le litige potentiel n’est pas voué à l’échec ;

— l’existence d’un litige potentiel et d’un intérêt probatoire pour l’éventuel litige au fond.

Il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

En l’espèce, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] produisent à l’appui de leur demande :

des échanges de messages entre eux et Mme [L] [Z] attestant que cette dernière s’est déplacée pour constater la situation et a mandaté une entreprise pour venir déterminer l’origine des marques noires.

un procès-verbal établi le 12 mai 2023 par commissaire de justice dans lequel le commissaire de justice constate la présence de taches noires dans les deux chambres, la cuisine, la salle de bain et la salle à manger, essentiellement à proximité des fenêtres.

Il ressort de ces éléments que si le commissaire de justice a constaté la présence de marques noires, il ne les qualifie pas de « moisissures », que les photographies versées aux débats en noir et blanc ne permettent pas de corroborer les conclusions du commissaire de justice quant à la présence de taches noires dans le logement, et que l’état des lieux d’entrée dans le logement réalisé contradictoirement le 08 octobre 2021 fait déjà état de « traces sur les murs » si bien qu’il n’est pas prouvé que ces traces sont apparues en cours d’exécution du bail.

En outre, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] ne produisent aucun arrêté d’insalubrité au sens de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitat et ne justifient pas s’être rapprochés des services de la mairie ou de la [Etablissement 1] familiales (CAF) par exemple aux fins de constatation du caractère indécent voire insalubre de leur logement.

Mais surtout, il ressort des débats que M. [C] [Y] et Mme [P] [B] ont quitté le logement le 7 octobre 2024.

Ainsi, à supposer que M. [C] [Y] et Mme [P] [B] pouvaient solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance en raison du caractère indécent de leur logement entre le 08 octobre 2021 et le 07 octobre 2024 a nécessairement connu des évolutions de sorte que les mesures expertales, même si elles avaient lieu, seraient inutiles et inefficaces à conserver et établir, plus d’un an et demi après le départ des locataires du logement, la preuve des faits pertinents et utiles en vue du litige éventuel.

Dès lors, l’éventualité d’une action future en indemnisation d’un préjudice de jouissance de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] n’a pas de chance de succès et ce d’autant plus qu’aucun autre élément ne vient établir le caractère indécent ou insalubre du logement litigieux.

Dans ces conditions, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] seront déboutés de leur demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande en suspension du paiement des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. (…).

Compte tenu du rejet de la demande d’expertise judiciaire et du départ de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] du logement litigieux depuis le 7 octobre 2024, il n’y a plus lieu à suspension des loyers et charges, la demande étant sans objet.

Sur les demandes en indemnisation du préjudice de jouissance

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’état d’indécence est défini dans le décret du 30 janvier 2002 en son article 2 comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le logement doit, pour être décent, répondre à un critère de performance énergétique minimale et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Par ailleurs, un logement décent assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Il est acquis qu’excède l’évidence requise du juge des référés, juridiction de l’urgence et de l’apparence, d’apprécier le caractère avéré de l’indécence du logement ainsi, s’agissant d’une demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance, d’apprécier l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En effet, outre le fait qu’elles appellent un débat devant le juge du fond, ces appréciations sont prématurées à ce stade et sans lien avec l’objet de la demande consistant à soumettre à l’appréciation technique et objective d’un expert judiciaire.

Dès lors, le juge des référés est incompétent pour trancher la demande en indemnisation du préjudice de jouissance de M. [C] [Y] et Mme [P] [B].

Sur la demande reconventionnelle de Mme [L] [Z] en paiement de la dette locative

Le défaut de paiement des loyers constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile susvisé, de sorte que le juge des référés est compétent.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Madame [L] [Z] sollicite la condamnation de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] à lui payer la somme de 2958 euros au titre des charges et loyers impayés.

Toutefois, elle verse aux débats un décompte indiquant que M. [C] [Y] et Mme [P] [B] lui doit, au 7 novembre 2024, la somme de 1097,70 euros au titre des charges (457,70 €) et loyers (640 €) impayés.

En l’absence de décomptes et justificatifs complémentaires, il sera considéré que M. [C] [Y] et Mme [P] [B] sont redevables, au 7 novembre 2024, d’une somme de 1097,70 euros au titre de leur arriéré locatif à l’égard de Madame [L] [Z].

M. [C] [Y] et Mme [P] [B] ne contestent pas cette dette dans son existence et son montant.

Dans ces conditions, M. [C] [Y] et Mme [P] [B] seront condamnés à payer à Madame [L] [Z] la somme de 1097,70 € eu titre des charges et loyers impayés.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [Y] et Mme [P] [B], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [C] [Y] et Mme [P] [B], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à Mme [L] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros.

Consécutivement, la demande de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Mme [L] [Z] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS l’action de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] recevable, et en conséquence DÉBOUTONS Madame [L] [Z] de sa demande d’irrecevabilité tiré du défaut d’intérêt à agir de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] ;

CONSTATONS que M. [C] [Y] et Mme [P] [B] ont quitté le logement sis [Adresse 6] à [Localité 2] le 7 octobre 2024 ;

DÉBOUTONS M. [C] [Y] et Mme [P] [B] de leur demande en production de documents ainsi que de leur demande d’astreinte assortissant cette demande ;

DÉBOUTONS M. [C] [Y] et Mme [P] [B] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande en suspension de loyers de M. [C] [Y] et Mme [P] [B], devenue sans objet ;

CONSTATONS l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance de M. [C] [Y] et Mme [P] [B] ;

RENVOYONS M. [C] [Y] et Mme [P] [B] à se pourvoir au fond sur ce point;

CONDAMNONS M. [C] [Y] et Mme [P] [B] à payer à Mme [L] [Z] la somme provisionnelle de 1097,70 € (mille quatre-vingt-dix-sept euros soixante-dix centimes) en paiement de leur créance due au titre des loyers et charges échus impayés ;

CONDAMNONS M. [C] [Y] et Mme [P] [B] au paiement de la somme de 600 € (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et en conséquence, DÉBOUTONS M. [C] [Y] et Mme [P] [B] de leur demande fondée sur les mêmes dispositions ;

RAPPELONS que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTONS Mme [L] [Z] d’une part et M. [C] [Y] et Mme [P] [B] d’autre part de leurs plus amples demandes ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 6 mai 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Le Greffier, Le Président,