TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°: 26/00015

N° RG 26/00041 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EGJN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. MEDUANE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [N] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [J] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 31 Mars 2026.

ORDONNANCE :

— Prononcée par mise à disposition au greffe

— Réputé contradictoire et rendue en premier ressort.

— Signée par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [K]

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 février 2019, la SA MEDUANE HABITAT a conclu avec Monsieur [X] [S] et Madame [N] [Q] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à effet au 25 février 2019, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 278,64 € hors charges.

La SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer le 30 mai 2024 à Madame [Q] et le 11 juin 2024 à Monsieur [S] un commandement de payer la somme en principal de 2.394,56 € représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 23 mai 2024, et visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 et du 27 novembre 2025, la SA MEDUANE HABITAT a fait assigner en référé Madame [Q] et Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

A l’audience du 3 février 2026, la SA MEDUANE HABITAT, représentée par son conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et demande de :

— constater la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, les défendeurs devront vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de leur chef, les locaux occupés par eux,

— ordonner que faute pour eux de ce faire dans ledit délai, ils y seront contraints par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

— condamner solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre Madame [Q] et Monsieur [S] à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision la somme principale de 2.394,56 €, ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 30 mai 2024 et du 11 juin 2024, date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,

— condamner les locataires solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux,

— condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à verser la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les locataires solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Elle fonde ses demandes sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article 1217 du Code civil au regard du défaut d’exécution de ses obligations contractuelles par la locataire, ainsi que sur les articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Elle actualise sa créance à la somme de 3.117,81 €, arrêtée à la date du 22 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Elle indique que Monsieur [S] a quitté le logement mais n’a pas adressé de congé. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Q], comparant en personne, confirme que son conjoint a quitté les lieux depuis 2021. Elle explique qu’elle a effectué des règlements en novembre, décembre et janvier par carte bancaire. Elle indique qu’elle perçoit désormais le RSA et les prestations familiales à hauteur de 1.000 € par mois et qu’elle peut payer de nouveau. Elle ajoute qu’elle a deux enfants à sa charge. Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré des éléments justifiant de règlements qui n’auraient pas été imputés dans le décompte. Elle sollicite des délais de paiement.

Monsieur [S], cité suivant dépôt de l’assignation à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 mars 2026.

MOTIFS

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 4 – page 3) prévoyant qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme (loyer ou charges régulièrement appelées), d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyers en principal, le bail pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de la SA MEDUANE HABITAT deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il doit être considéré que le délai de deux mois ainsi fixé par le contrat en cours sera appliqué, conformément aux dispositions de l’article 2 du Code civil.

Par actes de commissaire de justice du 30 mai 2024 et du 11 juin 2024, la SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer à Madame [Q] puis à Monsieur [S] un commandement de payer reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 2.394,56 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 23 mai 2024.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au profit de la SA MEDUANE HABITAT à la date du 31 juillet 2024 pour Madame [Q] et du 12 août 2024 pour Monsieur [S].

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 22 janvier 2026) que le bailleur justifie de sa créance. Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [Q] et Monsieur [S] à payer par provision à la SA MEDUANE HABITAT la somme de 3.117,81 €, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 22 janvier 2016, incluant le terme de décembre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.394,56 € à compter du 30 mai 2024 pour Madame [Q] et du 11 juin 2024 pour Monsieur [S], et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte fourni par la SA MEDUANE HABITAT et des débats que Madame [Q] a repris des versements volontaires depuis le mois d’octobre 2025, de telle sorte que les échéances d’octobre et novembre 2025 ont été totalement réglées, et celle de décembre a été réglée à hauteur de 448,26€ pour une échéance mensuelle de 472,59 €. Il sera donc considéré qu’elle a repris le versement intégral du loyer courant.

Lors des débats, Madame [Q] fait état de ressources de 1.000 € et indique avoir à sa charge deux enfants mineurs. Le loyer résiduel à sa charge est de 174,33 €, après déduction de la réduction de loyer solidarité et de la mensualité APL versée par la CAF, dont le versement est maintenu. Ces éléments permettent d’envisager des échéances de paiement de la dette locative.

Au regard de ces éléments, il conviendra d’accorder à Madame [Q] et Monsieur [S] des délais de paiement d’une durée de 36 mois en fixant à 85 € la somme à verser en plus du loyer courant, la dernière mensualité étant à ajuster en fonction du solde de la dette.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront ainsi suspendus pendant le cours des délais accordés.

Dans le cas où l’échéancier ne serait pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception. Madame [Q] et Monsieur [S] seront alors sans droit ni titre et redevables solidairement, par provision, à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à la libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [Q] et Monsieur [S], parties succombantes, supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de les condamner au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu le 20 février 2019 entre la SA MEDUANE HABITAT d’une part, et Monsieur [X] [S] et Madame [N] [Q] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 4], à compter du 31 juillet 2024 pour Madame [N] [Q] et du 12 août 2024 pour Monsieur [X] [S] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [N] [Q] à verser par provision à la SA MEDUANE HABITAT la somme de 3.317,81 € au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 22 janvier 2026, incluant le terme de décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.394,56 € à compter du 30 mai 2024 pour Madame [N] [Q] et du 11 juin 2024 pour Monsieur [X] [S], et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [X] [S] et Madame [N] [Q] à se libérer de l’arriéré de loyers et charges en 35 mensualités de 85 € chacune et une 36ème mensualité égale au solde de la dette, en plus du loyer courant, payables avant le 10 de chaque mois à compter de la notification de la présente décision;

DIT que les éventuels versements effectués en plus du loyer courant depuis le 22 janvier 2026 s’imputeront sur les dernières échéances dues à la SA MEDUANE HABITAT ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail se poursuivra ;

DIT qu’à défaut de respect du plan d’apurement et/ou de paiement du loyer et des charges courants, et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets et dans ce cas :

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [X] [S] et Madame [N] [Q] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [N] [Q] à verser par provision à la SA MEDUANE HABITAT à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [N] [Q] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN