TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/120

N° RG 25/00554 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEST

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA MAYENNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Aude MORICE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [P] [T]

né le 24 Octobre 1989 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Février 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e MORICE

Copie certifiée conforme à M. [T] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2024, [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], a donné à bail à Monsieur [P] [T] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 307,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 718,95 €.

Par notification électronique du 30 mai 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], a fait assigner Monsieur [P] [T] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— voir constater la résiliation du bail conclu entre [Localité 6] et Monsieur [P] [T], concernant le logement loué [Adresse 3] et déclarer l’occupant sans droit ni titre ;

— voir dire et juger que dans les deux mois de la délivrance du commandement de d’avoir à quitter les lieux Monsieur [P] [T] devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef les locaux occupés par lui ;

— faute par lui de ce faire dans ledit délai, ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de tous occupants de son chef par toutes les voies de droit et avec l’appui de la force publique s’il y a lieu ;

— condamner Monsieur [P] [T] à payer [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux et remise des clefs ;

— condamner Monsieur [P] [T] à payer à [Localité 6] la somme de 1 307,73 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 30 juin 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation postérieures selon décompte qui sera produit lors de l’audience ;

— voir constater que le jugement à intervenir est assorti de droit de l’exécution provisoire ;

— s’entendre condamner Monsieur [P] [T] au paiement de la somme de 400 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [P] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 27 mai 2025.

A l’audience du 2 décembre 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 2 291,63 euros, selon décompte en date du 31 octobre 2025.

Le bailleur a fait valoir que sa demande se fondait sur les impayés de loyer et sur le défaut d’assurance qui n’était plus à jour depuis le 17 septembre 2025.

Monsieur [P] [T] a comparu en personne, confirmé le montant de sa dette et précisé que son assurance est à jour.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 31 mars 2026.

Autorisé à y procéder, Monsieur [P] [T] a transmis son attestation d’assurance valable à compter du 18 septembre 2025.

MOTIFS

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 30 mai 2025.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Monsieur [T] ayant produit en délibéré l’attestation d 'assurance du logement couvrant la période du 18 septembre 2025 au 17 septembre 2026, le jeu de la clause résolutoire ne saurait être acquis sur le fondement du défaut d’assurance.

Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, à l’issue d’un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [T], le 27 mai 2025.

Or, il ressort du décompte des impayés de loyer produit au débat et arrêté au 31 octobre 2025, que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 juillet 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juillet 2025, de sorte que Monsieur [P] [T] se trouve sans droit ni titre depuis cette date. Il sera condamné par conséquent, à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux, constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le montant de cette indemnité ne pourra faire l’objet des augmentations légales applicables aux loyers.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 31 octobre 2025.

La créance apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 89,93 euros correspondant aux frais du commandement de payer et qui relève des dépens.

Monsieur [P] [T] sera par conséquent condamné à verser à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 2 291,63 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mai 2025 sur la somme de 718,95 euros.

III. Sur les demandes annexes

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [P] [T] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le demandeur sera débouté de leur demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2024 entre Monsieur [P] [T] d’une part, et [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à verser à [Localité 6], office public de l’habitat du département de la [Localité 5], à compter du 28 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à payer à [Localité 6], office public de l’habitat du département de la [Localité 5], la somme de 2 291,63 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mai 2025 sur la somme de 718,95 euros.

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [P] [T] au remboursement de frais irrépétibles ;

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [P] [T] dans le cadre du plan d 'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Julie BOULANGER