TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00032

N° RG 25/00647 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EFO7

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

S.C.I. CHRITISY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M. [B] [R]

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [D] [N]

né le 25 Juillet 1982 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à la SCI CHRITISY par LS

Copie certifiée conforme à M.[N] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2024, la S.C.I. Chritisy a donné à bail à Monsieur [D] [N] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le le jour-même, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 442,00 €, outre 20,00 € de provisions pour charges.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 442,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la S.C.I. Chritisy a fait signifier à Monsieur [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 582,00 €.

Par notification électronique du 6 août 2025, la S.C.I. Chritisy a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la S.C.I. Chritisy a fait assigner Monsieur [D] [N] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la force publique ;

▸Condamner Monsieur [D] [N] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 2 102,62 € au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus,

• la somme de 430 €, au titre du dépôt de garantie,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts,

• la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

▸Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 23 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 01 décembre 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, la S.C.I. Chritisy a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 3 036,24 €, mois de Décembre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; qu’il n’a pas non plus justifié d’une assurance locative ; que le locataire aurait brisé les trois vitres de la coursive, n’aurait pas d’assurance et ne serait plus dans le logement ;

que les autres locataires ont pu dire avoir peur de lui ; qu’il serait parti du logement mais n’a pas rendu les clefs, ni envoyé de lettre recommandée avec accusé de réception ; qu’il va dans les escaliers avec son vélo ; qu’il faisait des barbecues à charbon dans le logement.

Monsieur [D] [N], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, sans être représenté.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce,Monsieur [D] [N] assigné à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 23 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.C.I. Chritisy justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 6 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la S.C.I. Chritisy est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit assurer le logement loué contre les risques dont il doit répondre et en justifier à la remise des clefs puis chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, reproduire les dispositions de la loi.

En l’espèce, par commandement du 06 août 2025, le bailleur a demandé à monsieur [N] de justifier d’une assurance contre les risques locatifs en visant la clause résolutoire, présente au contrat de bail, selon laquelle à défaut de justification d’une assurance de risques locatifs après un commandement de le faire, le bail sera résilié de plein droit un mois après le commandement. Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 07 septembre 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 07 septembre 2025, de sorte que Monsieur [D] [N] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 07 septembre 2025 au 31 Décembre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [D] [N] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 466,81 € par mois, à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [D] [N], le locataire pour un loyer de 442,00 €, actualisé à hauteur de 466,81 €. Il ressort du commandement de payer du 6 août 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de décembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 3 036,24 €.

Cette somme se décompose en :

• 1 262,36 €, au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 06 septembre 2025,

• 1 773,88 €, au titre des indemnités d’occupation du 07 septembre 2025 au 31 Décembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [N] à payer ces sommes, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la S.C.I. Chritisy ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [N] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [N] sera condamné à payer à la SCI Chritisy au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 150 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la S.C.I. Chritisy aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 septembre 2024 entre Monsieur [D] [N] d’une part, et la S.C.I. Chritisy, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],sont réunies à la date du 07 septembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à la S.C.I. Chritisy la somme de 1 262,36 € (mille deux cent soixante deux euros et trente-six centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à la S.C.I. Chritisy la somme de 1 773,88 € (mille sept cent soixante-treize euros et quatre-vingt-huit centimes), au titre des indemnités d’occupation dues du 07 septembre 2025 au 31 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [N], à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 466,81 € (quatre cent soixante-six euros et quatre-vingt-un centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à verser à la S.C.I. Chritisy l’indemnité d’occupation mensuelle de 466,81 € , à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la S.C.I Chritisy de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la S.C.I. Chritisy de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [D] [N] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la S.C.I. Chritisy de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE