TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00050

N° RG 25/00658 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EFPQ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2] étant pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [S] [H], attachée de justice

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [T] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 25 septembre 2023, l’Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 2] Habitat a conclu avec M. [C] [T] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec effet au 25 septembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges récupérables, de 388,50€.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, l’OPH [Localité 2] Habitat a fait délivrer à M. [C] [T] un commandement de payer la somme en principal de 2.685,44€ au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, l’OPH Mayenne Habitat a fait assigner M. [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval aux fins :

▸ de constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail,

▸ d’ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, le défendeur devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par lui ;

▸ d’ordonner que faute pour lui de ce faire dans ledit délai, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu,

▸ de condamner le défendeur à payer la somme principale de 2.684,44€ au titre des arriérés de loyers, ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 30 octobre 2024 date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,

▸ de condamner le défendeur à payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyers et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux,

▸ d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

▸ de condamner M. [C] [T] à verser la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ de condamner M. [C] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Les services sociaux mandatés par la Préfecture ont informé le tribunal par courriel en date du 29 décembre 2025 que M. [C] [T] n’a pas donné suite aux propositions de rendez-vous qui lui ont été faites.

A l’audience du 6 janvier 2026, l’OPH [Localité 2] Habitat, représenté par son avocat, actualise sa créance locative à la somme de 3.994,69€ et maintient ses demandes précisant que l’acquisition de la clause résolutoire est sollicitée à raison du défaut de paiement des loyers et du défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Cité par acte de commissaire de justice remis à étude, M. [C] [T] n’est ni comparant, ni représenté.

A l’issue des débats, le jugement était mis en délibéré au 3 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 31 octobre 2024.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail prévoit qu’en cas d’inexécution des conditions générales de location et notamment de non assurance contre les risques locatifs, un mois après une sommation de se conformer aux clauses du contrat restée infructueuse, le contrat de location pourra être résilié et l’expulsion du locataire et de quiconque pourra être poursuivie par [Localité 2] Habitat.

En l’espèce, il résulte du commandement délivré le 30 octobre 2024 à M. [C] [T], que ce dernier devait justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le mois suivant ledit commandement.

Force est de constater que M. [C] [T] n’a pas justifié avoir souscrit une telle assurance dans le mois suivant le commandement de justifier de cette assurance.

Il convient en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation par l’acquisition de la clause résolutoire au profit de l’OPH [Localité 2] Habitat à la date du 1er décembre 2024.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

M. [C] [T] étant occupant sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2024, il est condamné, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

L’OPH [Localité 2] Habitat réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un dernier décompte des sommes dues arrêté à la date du 31 décembre 2025, prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire les frais du commandement de payer d’un montant de 170,34€ facturés le 30 novembre 2024 qui relèvent des dépens (3.994,69 – 170,34 = 3.824,35).

En conséquence, M. [C] [T] est condamné à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 3.824,35€ au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 octobre 2024 sur la somme de 2.685,44€.

Sur la demande d’expulsion

M. [C] [T] étant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2024, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s’analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, l’OPH [Localité 2] Habitat sera débouté de sa demande tendant à la réduction du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [T] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2024.

L’équité ne commande pas qu’il soit condamné en plus au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation à compter du 1er décembre 2024 du bail d’habitation conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE, M. [C] [T] à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [C] [T] à payer à l’OPH [Localité 2] Habitat la somme de 3.824,35€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 octobre 2024 sur la somme de 2.685.44€ ;

ORDONNE l’expulsion de M. [C] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande en réduction du délai d’expulsion formée par l’OPH [Localité 2] Habitat ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de M. [C] [T] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD