TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître [Localité 9] HUERRE

— Maître David GOLDSTEIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01175

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MIZ

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

Représenté par son syndic le Cabinet [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0109

DÉFENDERESSE

La S.C.I SOLEIL

domiciliée : chez Chez Monsieur [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]/FRANCE

représentée par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0402

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01175 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MIZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Soleil est propriétaire du lot n°11 au sein de l’immeuble du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner, par acte délivré le 22 janvier 2024 en paiement de la somme de 12.061,61 euros au titre des charges arrêtées au premier trimestre 2024.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

« • Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• Déclarer que la SCI SOLEIL n’a pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont elle est redevable au 3 ème trimestre 2024, à savoir la somme de 13.491,23 euros.

En conséquence :

• Débouter la SCI SOLEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• Condamner la SCI SOLEIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 13 .491,23 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01175 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MIZ

• Faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil

• Condamner la SCI SOLEIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de

2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

• Condamner la SCI SOLEIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de

2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

• Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

• Condamner la SCI SOLEIL aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions n°02, notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024, la SCI Soleil demande au tribunal, au visa des articles 1315, 1343-5 du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet et 700 du code de procédure civile, de :

«- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire :

— Réduire le quantum des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de toutes les sommes appelées au titre des frais de relance ou des honoraires de son conseil et au titre de la ligne « Réintégration solde 2023 résolutions n°9 » soit un montant cumulé de 2240,77 euros ;

— Accorder à la SCI SOLEIL un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin de pouvoir lui permettre de procéder au règlement de sa dette de manière échelonnée, en plus du paiement de ses charges courantes.

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au paiement à la SCI SOLEIL des frais de l’instance, en ce y compris les dépens ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au paiement à la SCI SOLEIL de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

La clôture a été prononcée le 03 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 30 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires

Le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires contient des demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de

simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions

formulées qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au

dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante

« Déclarer que la SCI SOLEIL n’a pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont elle est redevable au 3 ème trimestre 2024, à savoir la somme de 13 491,23 euros »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services

collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité

objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et

spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la

cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs

relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces

valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut

prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les

décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa

rédaction applicable aux faits de l’espèce,  : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encont re d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

*

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 13.491,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au troisième trimestre 2024.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Soleil est propriétaire du lot n°11 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-01 avril 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, approuvé les comptes travaux, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et voté des travaux,

-22 juillet 2020, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvé les comptes travaux, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-12 mai 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé le budget prévisionnel pour l’exerci ce du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-01 septembre 2021 ayant voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-21 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé les comptes travaux, approuvé le

budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre

2022, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-08 février 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé les comptes travaux, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-15 mai 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé les comptes travaux, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— le décompte sur la période du 14 janvier 2020 au 01 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 13.491,23 euros, frais de recouvrement inclus.

La SCI Soleil conteste le caractère certain, liquide et exigible de la

créan ce en faisant valoir que les attestations de non recours et les notifications des assemblées générales ne sont pas produites.

Elle considère que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’approbation des comptes lui est opposable et que les assemblées générales sont aujourd’hui définitives.

Le syndicat des copropriétaires produit toutefois les attestations de non recours des assemblées générales tenues entre 2020 et 2024, ayant approuvé les comptes, seule celle pour l’assemblée de 2019 n’étant effectivement pas versée aux débats.

Cette non transmission est cependant sans incidence puisque, comme indiqué par le syndicat des copropriétaires, quand bien même cette assemblée aurait fait l’objet d’un recours, l’action en nullité n’a pas de caractère suspensif, les décisions prises par l’assemblée générale s’imposant aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été prononcée.

Ainsi, les comptes approuvés lors des assemblées générales ci-dessus listées, lesquelles n’ont pas fait l’objet d’une décision d’annulation, imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part, déterminée par le règlement de copropriété et la répartition des charges. La SCI Soleil ne saurait donc soutenir que l’approbation des comptes ne lui est pas opposable.

La SCI Soleil soutient ensuite que le décompte de charges mentionnant le solde réclamé par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas à celui figurant sur les appels de fonds.

Elle indique que cette incohérence est confirmée par le syndicat des copropriétaires qui, dans ses conclusions n°01, affirme que cette situation est connue depuis le 31 décembre 2020 mais qu’elle ne peut lui

porter préjudice puisque les sommes réellement réclamées sont

inférieures à celles figurant sur les appels de fonds et sur les mises en demeure.

Elle relève également que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune démarche amiable pour recouvrer les sommes réclamées, alors qu’il s’agit pourtant d’une obligation.

Le syndicat des copropriétaires indique, pour sa part, que la discordance entre le compte de charges communiqué et les appels de fonds résulte du jugement rendu le 26 octobre 2017, le tribunal n’ayant pas retenu la somme de 4.907,58 euros qu’il a donc portée au crédit du compte de la SCI Soleil.

Il explique avoir également retiré du décompte les frais appliqués au titre de l’exécution de la précédente procédure.

Il fait enfin remarquer que quand bien même le montant du solde à payer figurant sur les appels de fonds serait différent de celui figurant sur le décompte qu’il produit, pour autant il n’a pas manqué de ventiler les charges dues au titre des charges et travaux sur le décompte versé aux débats et il indique les sommes qui y sont mentionnées

correspondent bien à celles appelées dans les différents appels de fonds produits.

S’agissant de la résolution amiable du litige, il fait valoir qu’il a adressé trois mises en demeure à la SCI Soleil, qu’elle ne conteste pas avoir

réceptionnées, et qu’il appartenait ainsi à cette dernière de se rapprocher du syndic pour contester, si elle l’estimait nécessaire, les montants

réclamés.

Sont versés aux débats les courriers de relance en date des 03 août 2022 et 01 septembre 2022 par lesquels le syndic a informé la SCI Soleil de la position débitrice de son compte copropriétaire en lui demandant de

régulariser la situation, ainsi que le courrier en date du 21 septembre 2022, par lequel il l’a ensuite mise en demeure de régler sous huitaine les sommes dues.

L’assignation n’a ensuite été délivrée qu’après envoi de ces courriers de telle sorte que la SCI Soleil ne peut soutenir qu’aucune démarche amiable n’a été engagée, alors qu’elle a été avisée, à trois reprises, des difficultés de paiement rencontrées et qu’elle n’a initié aucune démarche pour y remédier.

Enfin, s’il est exact qu’il existe une discordance entre les soldes à payer figurant sur les appels de fonds et le décompte produit en pièce 4bis par le syndicat des copropriétaires, cette discordance n’a toutefois aucune incidence puisque les sommes figurant dans le décompte produit sont corroborées par les charges appelées par les appels de fonds et sont

nécessairement dues par le copropriétaire. Ainsi, il ressort de ce décompte établi pour la période du 14 janvier 2020 avec un solde

créditeur de 114, 28 euros que le compte de la SCI Soleil présentait au 1er juillet 2024 un solde débiteur de 13.491,23 incluant 1.614 euros de frais de recouvrement.

Cependant comme le relève utilement la SCI Soleil la somme de

1.400,77 euros imputée au titre de « Réintégration solde 2023

résolution n°9 » n’est ni justifiée ni expliquée. Elle sera donc déduite du montant de la créance.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 10.476,46 euros (11.877,23 – 1400,77 euros), qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur arrêtés au 3ème trimestre 2024.

S’agissant des frais de recouvrement d’un montant de 1.614 euros, ces derniers sont composés de :

— frais de « suivi ctx 2T2020 » d’un montant de 180 euros le 19 juin 2020

— relances de 54 euros le 18 novembre 2020

— mise en demeure de 60 euros le 21 septembre 2022

— Honoraires d’avocat de 760 euros le 7 novembre 2023 et de 600 euros le 8 avril 2024.

La SCI Soleil conteste à titre subsidiaire les honoraires d’avocat de

720 euros ainsi que les frais de relances de 54 euros et non de 60 euros et de la mise en demeure de 60 euros soit un total de 834 euros.

Comme le relève à juste titre la défenderesse, les honoraires d’avocats ne constituent pas des frais de recouvrement mais seront appréciés au titre des frais irrépétibles. De plus, les relances et la mise en demeure étant produites sans leur bordereau d’avis de réception, leurs frais seront rejetés.

La SCI Soleil ne contestant pas le surplus, les frais de recouvrement nécessaires seront donc fixés à un montant de 780 euros.

Par conséquent, la SCI Soleil sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 10.476,46 euros au titre des arriérés de charges de copropriétés arrêtés au 3ème trimestre 2024 et de 780 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts en soutenant que sa résistance abusive lui a causé un trouble certain et que l’état de l’immeuble a nécessité des travaux importants ces dernières années.

Il expose qu’il est de nouveau confronté à un affaissement du sol qui a conduit à la pose d’étais et que compte tenu de l’état de l’immeuble, il ne peut davantage subir la carence de la SCI Soleil.

En réplique, la SCI Soleil conteste toute mauvaise foi en rappelant qu’elle est certes débitrice de charges de copropriété mais pour un montant moindre que celui figurant sur les appels de fonds et la mise en demeure. En outre, elle fait valoir que son solde était créditeur jusqu’en 2020 démontrant qu’elle a repris les versements après sa condamnation 26 octobre 2017 certes de manière insuffisante. Enfin, elle prétend avoir mis son appartement en vente afin de désintéresser le syndicat des copropriétaires mais que l’opération est rendue impossible compte tenu de l’affaissement de l’immeuble.

*

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le jugement rendu le 26 octobre 2017 condamnant la SCI Soleil au paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Le décompte détaillé de son compte de copropriétaire montre que celle-ci a certes procédé à des règlements mais de manière insuffisante et irrégulière depuis 2020.

Ses manquements répétés à son obligation, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler ses charges de copropriété traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain au vu de son état et des travaux indispensables qui doivent être entrepris.

La SCI Soleil sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la demande de délais de paiement

Pour les mêmes motifs exposés ci-avant, la SCI Soleil sollicite un délai de paiement de 24 mois afin de s’acquitter de sa dette en plus du paiement des charges courantes.

En réponse, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en soutenant qu’il est confrontée à trois mauvais payeurs au sein de l’immeuble. Sa trésorerie et les travaux à venir ne lui permettent pas

d’accorder des délais de paiement. Enfin, compte tenu des délais de la procédure, la SCI Soleil a d’ores et déjà bénéficié de larges delais de paiement.

*

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

Sur ce,

Si la défenderesse apparaît de bonne foi dans le projet de vente de son lot, elle ne produit aucune pièce justifiant de sa situation personnelle et financière ni des démarches concrètes en vue de solder sa dette.

Par conséquent, en l’absence de justificatifs suffisants sur la situation de la défenderesse et compte tenu des besoins de la copropriété largement justifiées par le syndicat des copropriétaires au vu de l’état de l’immeuble, il conviendra de débouter la SCI Soleil de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La SCI Soleil, qui succombe, est condamnée aux dépens. Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 10.476,46 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 3ème trimestre 2024 ;

CONDAMNE la SCI Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 780 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI Soleil de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI Soleil aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Soleil à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 10 juillet 2025

La Greffière La Présidente