DU : 26 Mars 2025

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JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[M], [U]

C/

[H], [J]

Répertoire Général

N° RG 24/01416 – N° Portalis DB26-W-B7I-H5T2

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Expédition exécutoire le :

26.03.25

à : M^e Legru

à : M^e Doyen

à :

à :

Expédition le :

à :

à :

à :

à :

à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

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J U G E M E N T

du

VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

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Dans l’affaire opposant :

Monsieur [O] [R] [W] [M]

né le 07 Mars 1990 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Benoît LEGRU de la SELARL BENOIT LEGRU, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [F] [Z] [B] [U] épouse [M]

née le 05 Mars 1994 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Benoît LEGRU de la SELARL BENOIT LEGRU, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

Madame [I] [E] [S] [H]

née le 21 Août 1987 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [A] [L] [G] [J]

né le 14 Novembre 1992 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 29 Janvier 2025 devant :

— Monsieur Aurélien PETIT, juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 26 décembre 2023, Mme [F] [U] et M. [O] [M], promettants, ainsi que M. [A] [J] et Mme [I] [H], bénéficiaires, ont régularisé une promesse unilatérale de vente d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] (Somme), cadastré section F n° [Cadastre 3], d’une contenance de 26 ares et 40 centiares, au prix de 240.000 euros.

La promesse unilatérale de vente, qui comporte une condition suspensive d’obtention de prêt et une clause d’indemnité d’immobilisation, a été consentie pour une durée expirant le 26 mars 2024 à 19 heures.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mars 2024, réceptionnée le 26 mars suivant, Mme [F] [U] et M. [O] [M] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, demandé à M. [A] [J] et Mme [I] [H] de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

Par courrier du 29 mars 2024, M. [A] [J] et Mme [I] [H] ont, par l’intermédiaire de leur notaire, indiqué au conseil de Mme [F] [U] et M. [O] [M] qu’ils leur ont notifié l’offre de prêt faite au premier et le refus opposé à la seconde par lettre recommandée du 14 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2024, Mme [F] [U] et M. [O] [M] ont fait assigner M. [A] [J] et Mme [I] [H] devant le tribunal judiciaire d’Amiens en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 26 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024, Mme [F] [U] et M. [O] [M] demandent au tribunal de :

condamner in solidum M. [A] [J] et Mme [I] [H] à leur payer la somme de 24.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;ordonner la majoration de cette somme au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation ; condamner in solidum M. [A] [J] et Mme [I] [H] aux dépens ; autoriser la SELARL Benoît Legru, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;condamner in solidum M. [A] [J] et Mme [I] [H] à leur payer la somme de 2.800 euros au titre des frais irrépétibles ; débouter M. [A] [J] et Mme [I] [H] de leurs demandes. Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au visa de l’article 1304-3 du code civil, Mme [F] [U] et M. [O] [M] soutiennent qu’il appartient à M. [A] [J] et Mme [I] [H] de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse unilatérale de vente. Ils considèrent que les emprunteurs ont commis une faute en ne sollicitant pas un ou plusieurs prêts correspondants aux caractéristiques stipulées, si bien que la condition est réputée accomplie et que la clause d’immobilisation doit s’appliquer. Ils exposent que leur agissement fautif leur cause un préjudice dès lors qu’ils ont, concomitamment, signé une promesse unilatérale de vente pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation à [Localité 10] (Seine-Maritime), pour laquelle ils expliquent avoir été contraints de se rétracter et d’emménager au sein de leur famille. Par ailleurs, ils rappellent que l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, de sorte qu’elle n’est pas sujette à modération.

Suivant dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2024, M. [A] [J] et Mme [I] [H] demandent au tribunal de :

débouter Mme [F] [U] et M. [O] [M] de leurs demandes ; A titre subsidiaire,

réduire les demandes de Mme [F] [U] et M. [O] [M] dans une notable proportion ; condamner Mme [F] [U] et M. [O] [M] aux dépens ; autoriser la SCP Montigny Doyen, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ; condamner Mme [F] [U] et M. [O] [M] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ; dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au visa des articles 1101 et suivants, 1231 et 1353 du code civil, M. [A] [J] et Mme [I] [H] font valoir que n’étant ni mariés, ni pacsés et ne résidant pas ensemble, ils ont sollicité respectivement leurs banques respectives pour obtenir, chacun, un prêt d’un montant global de 200.000 euros comme stipulé à la promesse unilatérale de vente. Ils expliquent que si M. [A] [J] s’est vu accorder un crédit immobilier, Mme [I] [H] a vu sa demande refusée. Ils observent que ce refus a été notifié au notaire des vendeurs le 14 mars 2024. Ils insistent sur le fait qu’ils n’étaient pas tenus de solliciter un unique prêt conformément aux stipulations de la promesse unilatérale de vente. Par ailleurs, ils indiquent que l’indemnité d’immobilisation peut être requalifiée en clause pénale lorsqu’elle a pour objet ou pour effet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution d’une obligation. Ils précisent également qu’elle peut être modérée même en l’absence de requalification lorsqu’elle est disproportionnée. A cet égard, ils estiment que Mme [F] [U] et M. [O] [M] ne démontrent aucun préjudice, l’immeuble ayant finalement été cédé le 2 août 2024 au prix demandé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

Sur la condition suspensive

Aux termes de l’article 1124 alinéa 1er du code civil, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

L’article 1589 alinéa 1er du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

L’article 1304 alinéa 2 et l’article 1304-6 alinéa 1er du code civil prévoient que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple » et que « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive ».

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil précise que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement ».

L’article 1304-6 alinéa 3 précise également que « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

La condition est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci. Le bénéficiaire de la promesse est donc tenu de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies au contrat. Il est en faute lorsqu’il ne dépose aucune demande, lorsqu’il ne dépose pas sa demande en temps utile ou lorsque la demande ne concorde pas avec les stipulations contractuelles. Il lui incombe de prouver qu’il a effectivement demandé un crédit conforme aux prévisions contractuelles, l’absence de demande ou l’absence de conformité de celle-ci au contrat faisant présumer que le refus de la banque est imputable à son comportement. L’appréciation de la loyauté du comportement du bénéficiaire de la condition suspensive d’obtention du prêt relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

En l’espèce, suivant acte notarié du 26 décembre 2023, Mme [F] [U] et M. [O] [M] ont conféré à M. [A] [J] et Mme [I] [H], qui l’ont accepté, mais sans prendre l’engagement d’acheter, la faculté d’acquérir la pleine propriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (Somme). Le contrat stipule que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 26 mars 2024 à 19 heures.

En outre, ce contrat prévoit que « la présente promesse est soumise aux conditions suspensives ci-après, étant observé que la non-réalisation d’une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après où le bénéficiaire pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci (…).

Le bénéficiaire de la promesse déclare que, s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

Etablissement financier sollicité : tout établissement

Montant du prêt : 200.000 euros

Taux d’intérêts maximum : 5, 00 % hors assurances

Durée maximale du prêt : 25 ans.

Il s’oblige à déposer ses demandes de prêt et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui adressant le double.

Par suite, et conformément aux dispositions de l’article L. 313-1 du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 26 février 2024 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 313-24 du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l’agrément par l’assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collectives liées à ces prêts.

Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 4 mars 2024, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ».

Il ressort des pièces versées aux débats que le 27 février 2024 M. [A] [J] a obtenu de la SA Caisse d’épargne et de prévoyance Hauts de France un prêt d’un montant de 85.000 euros au taux de 4,68 % remboursable en quinze ans. En revanche, la SCCV Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Nord Est a refusé à Mme [I] [H] de lui prêter la somme de 115.000 euros le 14 mars 2024.

Il ressort également des pièces produites que par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2024, réceptionnée le 18 mars suivant, le notaire des défendeurs a notifié au notaire des demandeurs le refus de prêt opposé à Mme [I] [H].

S’il ne peut leur être fait grief d’avoir sollicité plusieurs prêts dès lors que la condition suspensive l’autorisait expressément, le courrier adressé par la SCCV Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Nord Est à Mme [I] [H] le 14 mars 2024 ne permet pas de savoir si celle-ci a présenté une demande conforme au contrat. En effet, il est indiqué : « Nous avons étudié avec beaucoup d’intérêt votre demande de prêt : D’un montant de 115.000 EUR, destiné à financer votre résidence principale situé [Adresse 2], [Localité 8]. Nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner une suite favorable au financement que vous sollicitez ». Ainsi, les défendeurs ne justifient pas que Mme [I] [H] a sollicité un prêt au taux maximum de 5 % hors assurances et d’une durée maximale de 25 ans.

Il s’ensuit que M. [A] [J] et Mme [I] [H] ne démontrent pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues au contrat, si bien que la condition suspensive est réputée accomplie.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La cause de l’indemnité d’immobilisation réside dans l’avantage que procure le promettant au bénéficiaire en s’interdisant de céder la chose objet de la promesse à une autre personne dans le délai déterminé. L’indemnité d’immobilisation a pour fonction de compenser la charge de l’immobilisation du bien pendant le délai de l’option. Cette indemnité est due si le bénéficiaire ne lève pas l’option.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente stipule : « En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non-réalisation des présentes et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble de formalités préalables à l’acte de vente dont s’agit, les parties conviennent ce qui suit : Si toutes les conditions suspensives ci-dessus stipulées se réalisent, mais que le bénéficiaire ne lève pas l’option en respectant les modalités de validité et de délai ci-après stipulées, celui-ci sera tenu de verser au promettant à l’expiration de la promesse de vente, la somme de 24.000 euros, à titre d’indemnité d’immobilisation ».

Pour que la somme de 24.000 euros puisse être qualifiée de pénalité, il faut que les bénéficiaires supportent une obligation dont l’inexécution peut conduire à l’attribution de dommages et intérêts aux promettants. Or, ils n’en supportent aucune dès lors qu’ils bénéficient d’une option leur permettant de contracter ou de ne pas contracter.

Il s’ensuit que cette clause, qui prévoit une indemnité d’immobilisation, ne constitue pas une clause pénale susceptible de modération en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par conséquent, M. [A] [J] et Mme [I] [H] seront condamnés in solidum à payer à Mme [F] [U] et M. [O] [M] la somme de 24.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 30 avril 2024 en vertu de l’article 1231-6 du code civil.

II. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. [A] [J] et Mme [I] [H], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

La SELARL Benoît Legru, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens, qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

M. [A] [J] et Mme [I] [H], condamnés aux dépens, sont condamnés in solidum à payer à Mme [F] [U] et M. [O] [M] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, M. [A] [J] et Mme [I] [H] sont déboutés de leur demande de condamnation de Mme [F] [U] et M. [O] [M] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 de ce code précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

M. [A] [J] et Mme [I] [H] n’expliquent pas en quoi l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte que leur demande tendant à l’écarter sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

CONDAMNE in solidum M. [A] [J] et Mme [I] [H] à payer à Mme [F] [U] et M. [O] [M] la somme de 24.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [J] et Mme [I] [H] aux dépens ;

AUTORISE la SELARL Benoît Legru, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [J] et Mme [I] [H] à payer à Mme [F] [U] et M. [O] [M] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [A] [J] et Mme [I] [H] de leur demande de condamnation de Mme [F] [U] et M. [O] [M] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT