Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00306 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C2F

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

[F] [L]

[I] [S]

épouse [L]

C/

[V] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [F] [L], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [I] [S] épouse [L], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [V] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2024, M. [F] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [O] sur un logement, une cour et une cave situés au [Adresse 5] [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 1er du mois de 450 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, M. [F] [L] et Mme [I] [S] épouse [L] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1900 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [V] [O] le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2025, M. [F] [L] et Mme [I] [S] épouse [L] ont assigné M. [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de :

juger recevables et bien fondées leurs demandes, fins et conclusions et y faire droit ; constater que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ; constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer la résiliation de plein droit ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du défendeur à son obligation de payer les loyers ; ordonner l’expulsion du défendeur et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 3325 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupations depuis l’acquisition de la clause résolutoire ; condamner le défendeur au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’assignation et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ; condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter ; condamner le défendeur en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, l’assignation, la notification à la préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 20 mars 2025, M. [F] [L] et Mme [I] [S] épouse [L], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2025, s’élève désormais à 3800 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de Mme [S]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Mme [S] n’étant pas partie au bail, elle n’a pas qualité à agir à la présente instance. L’ensemble de ses demandes seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié au locataire le 25 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1900 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 475 euros, du 26 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [L] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 5 mars 2025, M. [O] lui devait la somme de 3800 euros, échéance de mars incluse.

M. [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 3800 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3325 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550 euros à la demande de M. [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE IRRECEVABLE l’ensemble des demandes formées par Mme [I] [S] épouse [L],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2024 entre M. [F] [L] (bailleur), d’une part, et M. [V] [O] (locataire), d’autre part, concernant le logement, la cour et la cave situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 26 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 475 euros (quatre cent soixante-quinze euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [O] à payer à M. [F] [L] la somme de 3800 euros (trois mille huit cents euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 5 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3325 euros (trois mille trois cent vingt-cinq euros) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [O] à payer à M. [F] [L] la somme de 550 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 29 janvier 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,