N° RG 25/03830 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRIQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/03830 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NRIQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Monsieur [T] [L]

Madame [Y] [J]

Monsieur [D] [S]

Madame [I] [E]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [L]

[Adresse 1]

[Localité 10]

comparant

DEFENDEURS :

Madame [Y] [J]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante

Monsieur [D] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

Madame [I] [E]

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat sous seing privé du 5 mars 2020, Monsieur [T] [L] a consenti à Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 520.00 euros outre 80.00 euros au titre des provisions sur charges.

Madame [I] [E] s’est portée caution solidaire sans limitation de durée par acte du 5 avril 2020.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [T] [L] a fait signifier à Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] le 10 septembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 10 174.00 euros, dénoncé à Madame [I] [E] le 16 septembre 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte délivré le 5 avril 2025, Monsieur [T] [L] a fait assigner Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat ou prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion des locataires, leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 24 octobre 2025, Monsieur [T] [L], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des défendeurs,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] et de tout occupant de leur chef,

— Condamner solidairement Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8258.00 euros sauf à parfaire au jour du jugement,

Subsidiairement si la résiliation judiciaire était prononcée :

— Condamner solidairement Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8258.00 euros avec intérêts au taux légal à compter l’acte introductif d’instance en application de l’article 1231-6 du code civil,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 650.00 euros,

— Condamner solidairement Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] au paiement de ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux legal à compter de chaque échéance,

— Condamner solidairement Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] à lui la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution et de sa notification à la CCAPEX.

Monsieur [T] [L] expose que Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] n’ont pas régularisé la dette locative dans les délais impartis par le commandement de payer visant la clause résolutoire ni justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Il estime ainsi, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail est résilié de plein droit. Il a actualisé la dette locative à la somme de 10 654.00 euros, échéance d’octobre 2025 comprise et précise que le règlement des loyers courants n’a pas repris.

Bien que régulièrement cités par dépôt à l’étude, Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] n’ont pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été donnée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 5 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 8 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, article 12, et le commandement de payer, signifié aux locataires le 10 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 10 174.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Par ailleurs il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le commandement précité a également visé l’obligation d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] ait donné suite à cette demande dans le délai d’un mois imparti au commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce Monsieur [T] [L] a produit à l’audience un décompte actualisé au mois d’octobre 2025 dont il n’est pas justifié de sa communication si bien qu’il sera écarté en application de l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort par contre du décompte précité qu’au jour de la délivrance de l’acte introductif d’instance, soit le 5 avril 2025, visé à l’acte introductif d’instance que Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] restaient redevables de la somme de 8258.00 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, et comprenant l’échéance du mois de mars 2025.

S’il ressort de l’enquête sociale que la dette locative est contestée, Madame [Y] [J] alléguant de versements en espèces, les défendeurs, qui n’a pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Il est par ailleurs produit l’acte de cautionnement solidaire à durée indéterminée signé le 5 avril 2020 par Madame [I] [E] conforme aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 8258.00 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance soit le 5 avril 2025, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du rapport d’enquête sociale en date du 13 juin 2025 que Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] sont en instance divorce et que cette dernière perçoit le RSA si bien que les défendeurs ne justifient pas d’une solvabilité leur permettant d’apurer la dette locative y compris dans le cadre de délais de paiement.

Par ailleurs il résulte du décompte précité que le règlement des loyers courants n’a pas repris.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 650.00 euros pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 20 octobre 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] sont déjà condamnés solidairement au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8258.00 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 10 octobre 2025.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] faisaient l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sa dénonce à la caution et sa dénonciation à la CCAPEX, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 400,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [T] [L] à l’encontre de Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 5 mars 2020 entre Monsieur [T] [L] et Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 10 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 8258.00 euros (huit mille deux cent cinquante-huit euros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

ORDONNE à Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [T] [L] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] à payer à Monsieur [T] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 650.00 euros (six cent cinquante euros) à compter du 10 octobre 2025, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 8258.00 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 10 octobre 2025 et la date de la présente décision ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [D] [S] et Madame [Y] [J] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution et de sa notification à la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [S], Madame [Y] [J] et Madame [I] [E] à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE