MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00096 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GOFN

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. KANTHA LE HAVRE, anciennement dénommée « SCI SHARMY LE HAVRE », immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 829 870 344, dont le siège social est sis 157, Cours de la République – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Richard FIQUET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [K], demeurant 7, Cours de la République – Appt 48 – 3ème étage – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Juillet 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2018, la SCI SHARMY LE HAVRE devenue la SCI KANTHA LE HAVRE a donné à bail à Madame [H] [K] un logement situé 7 cours de la République au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 580 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 682 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 20 juillet 2023 a été délivré à la locataire le 14 août 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 10 janvier 2024, la SCI KANTHA LE HAVRE a fait assigner Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 8 avril 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 1er juillet 2024 afin de permettre à Madame [K] de justifier du paiement de la dette.

A l’audience du 1er juillet 2024, la SCI KANTHA LE HAVRE était représentée par Maître FIQUET qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué qu’un rappel important d’allocation logement avait été payé et que la dette était de 1 253,40 € au 15 juin 2024, les sommes payées par Madame [K] entre les mains du commissaire de justice ayant été déduites de la dette.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, la SCI KANTHA LE HAVRE demande au juge des contentieux de la protection de :

— Voir constater la résiliation du bail le 15 octobre 2023 soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux,

— Ordonner l’expulsion de Madame [K] et de tous occupants de son chef desdits locaux loués ainsi que des biens s’y trouvant et ce sans délai,

— Voir dire que faute de restituer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, Madame [K] ou tous occupants de son chef y seront contraints par voie de droit et au besoin par l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [K] à lui payer les sommes suivantes :

* les loyers et charges impayés à la date du 15 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir : 6 838,87 €,

* l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, somme égale au loyer révisable et aux charges dus par mois jusqu’au départ effectif de la locataire,

— Condamner Madame [K] à lui payer une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Madame [K] à lui payer une somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la notification CCAPEX.

Madame [K] a comparu en personne. Elle a indiqué contester le montant de la dette au motif qu’elle paie régulièrement son loyer depuis décembre 2023 ainsi que la somme de 20€ en plus pour apurer la dette. Elle a également indiqué avoir réglé des sommes entre les mains du commissaire de justice et ne pas comprendre comment les 1 000€ qu’elle a payés ont été déduits.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI KANTHA LE HAVRE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [K] le 14 août 2023. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15 octobre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI KANTHA LE HAVRE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI KANTHA LE HAVRE produit un décompte établi par IMMO DE FRANCE jusqu’au 7 décembre 2023, aux termes duquel Madame [K] était redevable à cette date de la somme de 7 050,15 €. Ce décompte comprend la somme de 1 000 € versée par Madame [K] le 5 décembre 2023 ainsi que la somme de 300 € versée entre les mains du commissaire de justice le 16 novembre 2023.

Pour l’année 2024, la SCI KANTHA LE HAVRE a établi des quittances qui reprennent les sommes dues et les sommes réglées notamment par la CAF en mars 2024 au titre d’un rappel d’allocation logement. Il en ressort que la dette de loyer était de 1 253,40 € au 31 mai 2024. Madame [K] produit des confirmations de virements effectués le 6 juin 2024 pour des montants de 150 € et 138 €. Ces virements portent le montant de la dette à la somme de 1 103,45 € au 30 juin 2024 en tenant compte du paiement de l’APL.

Madame [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette, il convient de la condamner à payer la somme de 1 103,45 € à la SCI KANTHA LE HAVRE avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [K] a repris le paiement du loyer courant. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [K] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 15 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI KANTHA LE HAVRE sollicite des dommages et intérêts liés au comportement de Madame [K] qui ne règle son loyer que de façon irrégulière depuis des mois. Toutefois elle n’établit pas que la carence dans le paiement des sommes dues serait la conséquence de la mauvaise foi de la défenderesse et elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

La SCI KANTHA LE HAVRE est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [K], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [K] est condamnée à payer à la SCI KANTHA LE HAVRE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI KANTHA LE HAVRE recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er août 2018 concernant le logement situé 7 cours de la République au HAVRE (76600) donné en location à Madame [H] [K] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 15 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [H] [K] à payer à la SCI KANTHA LE HAVRE la somme de 1 103,45 euros (mille cent trois euros et quarante-cinq centimes) arrêtée à la date du 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [H] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 90 euros chacune, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI KANTHA LE HAVRE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [H] [K] soit condamnée à verser à la SCI KANTHA LE HAVRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 15 octobre 2023 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la SCI KANTHA LE HAVRE du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI KANTHA LE HAVRE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [H] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 août 2023, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 10 janvier 2024 et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [H] [K] à payer à la SCI KANTHA LE HAVRE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 23 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS