MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00605 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G4ZY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

Société HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [N] [K]

né le 23 Juin 1987 à ABYMES (GUADELOUPE), demeurant 7 Rue du Bois Champion – Etg 2 – esp. 4 – appt. 2 – 76290 MONTIVILLIERS

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 26 Août 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 25 mai 2022, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [K] portant sur des locaux situés 7 rue du Bois Champion esc 04 étage 2 appartement 001 à MONTIVILLIERS (76290), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 277,53 euros outre une provision sur charges. Le bail écrit à été égaré par le bailleur de sorte qu’il y a lieu de considéré qu’il s’agit d’un bail verbal.

Monsieur [K] a donné congé par lettre recommandée avec avis de réception reçue par le bailleur le 6 septembre 2024 qui l’a en retour avisé d’un délai de préavis de trois mois expirant le 6 décembre 2024. Par lettre recommandée avec avis de réception reçue par le bailleur le 3 décembre 2024, Monsieur [K] a indiqué se rétracter de son congé. Par lettre recommandée reçue le 10 décembre 2024 par Monsieur [K], le bailleur l’a mis en demeure de restituer le logement sous huitaine. Par lettre recommandée avec avis de réception reçue par le bailleur le 30 décembre 2024, Monsieur [K] a confirmé son souhait de se maintenir dans les lieux, ce qui a été refusé par le bailleur par lettre recommandée qu’il a reçue le 20 janvier 2025 le mettant de nouveau en demeure de libérer les lieux sous huitaine.

Par ailleurs, la CCAPEX a été informée le 31 mars 2025 de ce que Monsieur [K] présentait des impayés de loyers.

Par assignation du 18 juin 2025, HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins de :

À titre principal : constater que le bail est résilié depuis le 6 décembre 2024 et que Monsieur [K] occupe depuis les lieux sans droit ni titre ; À titre subsidiaire : résilier le bail ;En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K], de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire que son expulsion pourra intervenir sans respect du délai légal de deux mois ;

— le condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils seraient dus en l’absence de revalorisation, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— le condamner à lui payer une somme de 3.001,21 euros correspondant au montant des charges et loyers impayés arrêtés au 27 mai 2025 ;

— le condamner à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 août 2025, HABITAT 76, représenté par Maître Laurence HOUEIX, maintient l’intégralité de ses demandes. Il fait valoir que le bail écrit a été égaré de sorte que le bail doit, à tout le moins, être considéré comme verbal. Il refuse la rétractation par Monsieur [K] de son congé en raison de la dette de loyer de sorte que le bail a pris fin le 6 décembre 2024. A titre subsidiaire, il sollicite, au visa des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du bail du fait des impayés de loyers. Il produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 3792,01 euros au 8 août 2025.

Monsieur [K], comparant en personne, indique avoir rencontré plusieurs problèmes familiaux et de santé. Il est mal voyant. Il a donné congé en raison de sa situation familiale mais il demande à rester dans les lieux. Il est suivi par une assistante sociale et un psychologue. Il perçoit actuellement une allocation chômage mensuelle de 957 euros. Il règle au titre de son loyer 50 euros par mois mais il dit ne pas avoir de capacité de remboursement. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement et que sa demande a été déclarée recevable par la commission le 19 août 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Le bail portant sur un local à usage d’habitation, les dispositions d’ordre public du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s’appliquent quand bien même aucun contrat de location écrit n’est produit.

Aux termes de l’article 12 de cette loi, « le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment ».

Selon les dispositions de l’article 15 de cette loi : « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Il est constant que le congé met fin au bail par la seule manifestation de volonté du locataire qui le délivre de sorte qu’une fois donné, il ne peut être rétracté par son auteur à défaut d’accord exprès du bailleur. A défaut d’un tel accord exprès, le locataire devient occupant sans droit ni titre à la date d’effet du congé.

En l’espèce, Monsieur [K] a donné congé par lettre recommandée avec avis de réception reçue par le bailleur le 6 septembre 2024. Le bailleur n’étant pas d’accord pour que le locataire rétracte son congé, celui-ci est dès lors irrévocable.

Par ailleurs, ce congé n’a pas été motivé par l’un des cas permettant de réduire le délai de préavis à un mois, de sorte qu’HABITAT 76 a indiqué à juste titre à Monsieur [K] qu’il devait restituer les lieux à l’issue du délai de préavis de trois mois.

HABITAT 76 est donc bien fondé à se prévaloir d’un préavis expirant le 6 décembre 2024 à 24 heures de sorte que cette résiliation sera constatée à compter du 7 décembre 2024.

Il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [K] n’a pas procédé à la remise des clés de l’appartement loué.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner à Monsieur [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Dès lors, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, HABITAT 76 verse aux débats un décompte mentionnant une dette de 3 792,01 euros jusqu’au terme de juillet 2025 inclus.

Monsieur [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il est condamné à payer au bailleur la somme de 3 792,01 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 25 juillet 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [K] occupe les lieux sans droit depuis le 7 décembre 2024, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [K] à son paiement à compter du 7 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] est condamné à payer à HABITAT 76 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail verbal du 25 mai 2022 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME et Monsieur [N] [K] portant sur des locaux situés 7 rue du Bois Champion esc 04 étage 2 appartement 001 à MONTIVILLIERS (76290) est résilié depuis le 7 décembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [N] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés 7 rue du Bois Champion esc 04 étage 2 appartement 001 à MONTIVILLIERS (76290) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, avec revalorisation possible, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 3 792,01 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 25 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 18 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Danielle LE MOIGNE