MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 24/01082 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVSC

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. COLLARD, identifiée au RCS de LISIEUX sous le numéro 794910109, dont le siège social est sis 1, Chemin du Calvaire – 14600 LA RIVIÈRE SAINT SAUVEUR

Représentée par M^e Elisabeth DOIN, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Madame [B] [J]

née le 15 Septembre 2005 à FONTAINEBLEAU (77300), demeurant 24, rue Collard – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

Monsieur [Y] [S]

né le 10 Mai 1986 à DREUX (28100), demeurant 24, rue Collard – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 17 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2024 à effet du 5 avril 2024, la SCI COLLARD a donné à bail à Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] un logement situé 24 rue Collard, rdc Gauche, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 370 € ainsi qu’une provision sur charges de 25 € par mois.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI COLLARD a fait délivrer aux locataires, le 3 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 980,91 € arrêtée au mois de juin 2024 inclus, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à exécution sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 1er octobre 2024, la SCI COLLARD a fait assigner Madame [J] et Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] et Monsieur [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SCI COLLARD, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

— condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [S] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,

* La somme de 1 904,16 euros en principal au titre des termes dus au 5 septembre 2024 déduction faite des acomptes perçus,

* Les indemnités d’occupation irrégulière du jour du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux,

* La somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

* Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition.

A l’audience du 17 février 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI COLLARD était représentée par Maître [M], qui a déposé son dossier et actualisé le montant de la dette à la somme de 3 879,16 €.

Madame [J] et Monsieur [S], cités tous les deux par procès-verbal de remise à étude, n’ont pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI COLLARD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 980,91 € a été signifié à Madame [J] et Monsieur [S] le 3 juillet 2024.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 4 septembre 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner aux défendeurs, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI COLLARD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 17 février 2025 que les défendeurs doivent une somme de 3 879,16 €.

Madame [J] et Monsieur [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils sont condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI COLLARD ou à son mandataire.

Sur la clause pénale de 20 %

En vertu de l’article 6 du code civil, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce : « Est réputée non écrite toute clause : (…) i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, la clause pénale prévue au contrat stipulant qu’une majoration de 20% des sommes non payées à échéances exactes constitue une clause autorisant la bailleresse à percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat au sens de l’article précité. Cette clause pénale est donc réputée non écrite.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI COLLARD sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [J] et Monsieur [S], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [J] et Monsieur [S] sont condamnés solidairement à verser à la SCI COLLARD la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI COLLARD recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 mars 2024 concernant le logement situé 24 rue Collard, rdc Gauche, au HAVRE (76600) donné en location à Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 septembre 2024 ;

DIT que Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 24 rue Collard, rdc Gauche, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI COLLARD pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 395 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] à payer à la SCI COLLARD la somme de 3 879,16 € arrêtée à la date du 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes en ce compris la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 juillet 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 1er octobre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [Y] [S] à verser à la SCI COLLARD la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 28 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE