MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00552 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G4HB

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [D] [H]

née le 31 Mars 1997 à DREUX (28100), demeurant 30 rue Edouard Vaillant – Appt. 22 – 76600 LE HAVRE

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 26 Août 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2019, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [H] sur un logement situé 30 rue Edouard Vaillant, appt 22 à 76610 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 328,06 euros et 82,99 euros de charges.

Par acte d’huissier de justice du 14 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 032,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [D] [H] le 18 mars 2022.

Par acte d’huissier de justice du 2 juin 2025, la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [H], obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible, et sans plafonnement forfaitaire,1 831,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

et obtenir l’exécution provisoire du jugement, nonobstant l’exercice de toute voie de recours.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juin 2025 et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 août lors 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, comparante par Maître [P] [L], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 août 2025, s’élève à 2 114,31 euros hors frais et que les versements sont plutôt réguliers.

Madame [D] [H], comparante en personne, explique qu’elle verse 100 euros tous les mois chez l’huissier. Elle s’est séparée de son compagnon qui a quitté le logement en avril 2024 et elle s’est retrouvée sans emploi. Elle a rencontré un problème auprès de la CAF qui lui a supprimé les APL car elle a considéré le dossier de Madame en fraude suite à la séparation déclarée de son conjoint et a clôturé son dossier. Depuis, la situation est bloquée auprès de la CAF. Malgré le fait qu’elle a transmis tous les justificatifs auprès de la CAF, la situation est inchangée. Madame vit seule et elle vient d’avoir un enfant mais elle ne perçoit aucune allocation ou aide de la CAF. L’assistance sociale a écrit à la CAF mais aucune réponse n’a été apportée. Elle perçoit 800 euros par mois. Elle propose de continuer à respecter son engagement pris avec l’huissier et à rester dans les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins 6 semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 14 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 032,62 euros n’a pas été réglée intégralement dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 août 2025, Madame [H] lui devait la somme de 2 114,31 euros en principal.

Madame [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Madame [H] n’a pas repris l’intégralité du loyer courant avant l’audience, il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article précité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, au regard de la situation de la locataire et du fait qu’elle respecte son engagement auprès de l’huissier, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 août 2024 n’a pas été réglée intégralement dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juillet 2019 entre la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, d’une part, et Madame [D] [H], d’autre part, concernant les locaux situés 30 rue Edouard Vaillant, appt 22 à 76610 LE HAVRE est résilié depuis le 15 octobre 2024,

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 2 114,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2025,

AUTORISE Madame [D] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés 30 rue Edouard Vaillant, appt 22 à 76610 LE HAVRE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [D] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [D] [H] à payer à la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [H] aux dépens en ce compris le commandement de payer du 14 août 2024, la saisine de la Caisse d’Allocation Familiale, la dénonciation à la sous-préfecture, l’assignation du 2 juin 2025 et les actes qui suivront.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 NOVEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Danielle LE MOIGNE