MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

Minute :

N° RG 24/00766 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTQN

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [U]

né le 08 Janvier 1963 à SAINTE-ADRESSE (76310), demeurant 18 rue Fleming – 76620 LE HAVRE

Représenté par M^e Philippe BOURGET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [N]

né le 15 Novembre 1968 à LE HAVRE (76600), demeurant 10 rue Commandant L’Herminier – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Pascale GUERARD-BERQUER substituée par M^e Antoine SIFFERT, Avocatss au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C76351-2025-000090 du 16/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2020, Monsieur [I] [U] a donné à bail à Monsieur [G] [N] un logement situé 10 rue du Commandant L’Herminier au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 600 €, outre une provision sur charges de 68,71 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 500,68 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 4 janvier 2024 a été délivré au locataire le 8 janvier 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 15 juillet 2024, Monsieur [U] a fait assigner Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 2 septembre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2025 puis à celle du 2 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [U] était représenté par Maître [R] qui s’est rapporté à ses écritures et a précisé que la dette était de 1 488€ au 1er juin 2025. Monsieur [N] était représenté par Maître GUERARD-BERQUER substituée par SIFFERT qui s’est rapporté à ses écritures.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Le recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondé,

— Constater l’acquisition au 22 février 2024 de la clause résolutoire figurant au bail du 27 août 2020 conclu avec Monsieur [G] [N] concernant le logement sis 10 du Commandant L’Herminier au HAVRE (76600),

— Constater la résiliation au 22 février 2024 dudit bail,

— Dire que Monsieur [G] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date de résiliation du bail,

— Dire n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Ordonner en conséquence à Monsieur [G] [N] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Dire qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai précité, il pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix de la requérante aux frais et risques de qui il appartiendra,

— Condamner Monsieur [G] [N] au paiement d’une somme de 1 488,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [G] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 727,96 € correspondant au montant de la dernière mensualité du loyer en cours, outre provision sur charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Monsieur [G] [N] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [G] [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX le coût de la signification de l’assignation, le coût de la signification de la décision à intervenir et celui de sa dénonciation au représentant de l’État,

— Débouter Monsieur [G] [N] de l’intégralité de ses demandes,

— Maintenir l’exécution provisoire de droit,

— Dire que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [U] soutient que le commandement de payer est parfaitement valable, que ses causes n’ont pas été apurées dans le délai de six semaines et que le bail est donc résilié de ce fait. Il s’oppose à tout délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [N] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Juger l’action de Monsieur [U] irrecevable,

— Juger l’action de Monsieur [U] mal fondée,

— Débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes,

— Juger l’action de Monsieur [U] abusive,

— Condamner Monsieur [U] à une amende civile de 1 500 euros,

— Condamner Monsieur [U] à des dommages et intérêts pour procédure abusive à lui verser pour la somme de 1 500 euros,

— Condamner Monsieur [U] au versement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— Lui accorder des délais de paiement à l’appui d’un versement supplémentaire de 75 euros par mois s’ajoutant à ses loyers et charges,

— Débouter le demandeur de toute autre demande.

Monsieur [N] soutient que le commandement de payer n’est pas valable, faute de dette de loyer au 8 janvier 2024 et que l’action de Monsieur [U] est irrecevable de ce fait. Il soutient également que la mauvaise gestion locative du bailleur peut l’induire en erreur quant aux sommes dues mais affirme être à jour du paiement de ses loyers. Il en conclut que l’action de Monsieur [U] est abusive et demande réparation à ce titre.

A titre subsidiaire, Monsieur [N] demande à bénéficier de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [N] le 8 janvier 2024. Monsieur [N] soutient que ce commandement de payer n’est pas valable en ce qu’il n’avait pas de dette de loyer à cette date. Il affirme que l’appel de novembre 2023 a été régularisé par un paiement du 8 décembre 2023 et que l’appel de janvier 2024 ne peut pas être considéré comme non honoré puisque le commandement de payer est délivré le 8 janvier 2024.

Il ressort des décomptes produits par Monsieur [U] et Monsieur [N] (respectivement pièce 6 et pièce 1) qu’aucun paiement n’a été fait par Monsieur [N] en novembre 2023 et que la somme de 705,97 € a été réglée par chèque le 8 décembre 2023, correspondant au loyer de novembre. Le loyer de décembre 2023 a, quant à lui, été réglé le 8 janvier 2024 soit le jour de la délivrance du commandement de payer. Au moment où le commandement de payer est délivré, le loyer de décembre 2023 n’est donc pas encore réglé alors qu’il aurait dû l’être le 5 décembre 2023 et le loyer de janvier 2024 ne l’est pas non plus, alors qu’il aurait dû l’être le 5 janvier 2024. Il y a donc bien deux mois de loyer impayés au 8 janvier 2024, un mois étant réglé le jour-même ce dont le bailleur ne pouvait avoir connaissance au moment de la délivrance du commandement de payer. Ledit commandement est donc bien valable.

Le contrat de location ayant été tacitement renouvelé depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi réformant le délai accordé au locataire pour s’acquitter de sa dette, c’est bien un délai de 6 semaines qui s’applique. Aucun paiement n’étant intervenu entre le 8 janvier et le 17 mars 2024, il convient d’en conclure que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Monsieur [U] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 février 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [N], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 février 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [U] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [U] produit en délibéré un décompte à la date du 2 juin 2025 dont il ressort que la dette est de 1 270,21 €, déduction faite de frais compris dans les dépens ou non justifiés. Monsieur [N] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il affirme qu’aucun incident de paiement n’est intervenu depuis novembre 2023 or il apparaît qu’aucun paiement n’est fait en février 2024 et que le loyer de janvier 2024 n’est payé que le 17 mars 2024, en même temps que le loyer de février. Le loyer de mars 2024 est payé le 17 avril, celui d’avril le 27 mai et celui de mai le 1er juillet 2024, le décalage expliquant l’existence de la dette de loyer.

Sur le caractère abusif de l’action intentée par Monsieur [U]

Le commandement ayant été déclaré valable et le constat ayant été fait de la résiliation du bail faute d’apurement des causes du commandement dans le délai requis, Monsieur [N] ne peut qu’être débouté de ses demandes formées au motif du caractère abusif de l’action intentée par son bailleur.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Il demande à bénéficier de délais de paiement, à hauteur de 75 € par mois, mais ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [N], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N] est condamné à payer à Monsieur [U] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [I] [U] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 août 2020 concernant le logement situé 10 rue du Commandant L’Herminier au HAVRE (76600), donné en location à Monsieur [G] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 20 février 2025 ;

DIT que Monsieur [G] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus en l’absence de demande en ce sens du locataire ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [G] [N] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 10 rue du Commandant L’Herminier au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] d’avoir libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [I] [U] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 727,96 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 février 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 1 270,21 euros (mille deux cent soixante-dix euros et vingt-et-un centimes) arrêtée à la date du 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [G] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 75 euros chacune, la 17ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [N] de sa demande au titre de l’amende civile, ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 janvier 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 15 juillet 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [I] [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 25 AOUT 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS