MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

Minute :

N° RG 24/00640 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GSUE

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Madame [E] [U]

née le 29 Juillet 1966 à LE HAVRE (76600), demeurant Anse la Barque – 97118 SAINT FRANCOIS

Représentée par M^e Yves MAHIU, Avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [Z] [U]

né le 12 Mai 1964 à LE HAVRE (76600), demeurant Anse la Barque – 97118 SAINT FRANCOIS

Représenté par M^e Yves MAHIU, Avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [I]

né le 04 Octobre 1971 à SEOUL, demeurant 24, rue Louis Delamare – Résidence Parc des Ormeaux – Le Charme – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Laurent LEPILLIER substitué par M^e Céline BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2012, à effet au 23 mars 2012, Monsieur [Z] [U] et Madame [E] [U] ont donné à bail à Monsieur [N] [I] un logement et un garage situés Résidence le Parc des Ormeaux, 24 rue Louis Delamare au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 870 €, outre une provision sur charges de 85 €.

A la suite d’incidents de paiements, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer pour un montant principal de 4 073,68 € par acte en date du 12 décembre 2022. Monsieur [I] ne s’étant pas acquitté de la dette, Monsieur et Madame [U] ont fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux par acte en date du 10 août 2023. Monsieur [I] n’ayant pas obtempéré à l’issue du délai imparti, Monsieur et Madame [U] lui ont signifié une sommation de quitter les lieux par acte en date du 24 avril 2024.

Cette sommation étant restée sans effet, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner Monsieur [I], par acte en date du 4 juin 2024, devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir son expulsion et sa condamnation à payer la dette de loyer.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 21 octobre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 3 février 2025 puis à celle du 2 juin 2025. A cette audience, Monsieur et Madame [U] étaient représentés par Maître [W] qui s’est rapporté à ses écritures et a précisé que la dette était de 32 561,91 €. Monsieur [I] était représenté par Maître [T] qui s’est rapporté à ses écritures, précisant demander un délai pour déménager.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur et Madame [U] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [N] [I] le 10 août 2023 pour le 22 mars 2024,

En conséquence,

— Déclarer Monsieur [N] [I] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis 24 rue Louis Delamare au HAVRE (76600),

— Ordonner son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Condamner Monsieur [N] [I] au paiement de la somme en principal de 31 442,57 € correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal,

— Condamner Monsieur [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale à compter du 1er juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— Condamner Monsieur [N] [I] à leur payer une somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi,

— Le condamner au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation,

— Dire et juger que la décision sera assortie de droit de l’exécution provisoire.

Monsieur et Madame [U] s’opposent à la demande de délai formée par Monsieur [I] pour quitter les lieux, arguant que l’assignation a été délivrée le 4 juin 2024. Ils s’opposent également à la demande de délais de paiement au vu de l’importance de la dette.

Aux termes de ses conclusions n°2, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [I] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Lui accorder les plus larges délais de paiement pour qu’il puisse s’acquitter de la dette locative,

— Lui accorder un délai pour quitter les lieux qui ne saurait être inférieur à six mois,

— Débouter les époux [U] de leurs plus amples demandes, fins et prétentions,

— Condamner les époux [U] aux entiers dépens.

Monsieur [I] fait valoir qu’il a été victime d’un AVC ce qui est à l’origine de sa dette de loyer et de ses difficultés à trouver un autre logement qui devra être adapté à son handicap. Il fait état des diverses démarches qu’il a engagées pour améliorer sa situation financière et personnelle.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Par acte de commissaire de justice signifié à Monsieur [I] le 10 août 2023, Monsieur et Madame [U] lui ont donné congé, pour la date du 22 mars 2024, invoquant un motif légitime et sérieux.

Il ressort du congé délivré qu’il remplit les conditions de forme requises par le texte sus-cité et la dette de loyer accumulée par Monsieur [I] depuis décembre 2022 constitue le motif légitime et sérieux prévu par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé étant valide, Monsieur [I] aurait dû quitter les lieux au plus tard le 22 mars 2024 ce qu’il n’a pas fait. Il doit donc être considéré comme étant occupant sans droit ni titre à compter du 23 mars 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [I] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Monsieur [I] demande à bénéficier d’un délai de six mois minimum pour quitter les lieux. Il argue de sa bonne foi et des difficultés qu’il rencontre du fait des séquelles de l’AVC dont il a été victime.

Monsieur [I] ne produit aucun document relatif à son AVC permettant de savoir à quelle date il s’est produit et de quelle manière cela l’a empêché de quitter le logement dans le délai imparti. Il dit être en arrêt de travail depuis février 2024 ce qui peut permettre de conclure que c’est la date de son AVC. S’il est exact qu’il aurait pu quitter les lieux avant, le congé lui ayant été délivré le 10 août 2023, il est incontestable que sa situation de santé actuelle rend son départ difficile, son handicap lui imposant de trouver un logement adapté.

En l’espèce, la situation particulière du débiteur justifie que soit rallongé le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et que, en application de l’article L. 412-2 du même code, il lui soit accordé un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [U] produisent un décompte à la date du 1er juin 2025 dont il ressort que la dette est de 32 524,31 €, déduction faite de la somme de 37,50 € mentionnée comme « rappel sur loyer » non expliquée.

Monsieur [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 32 524,31 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 sur la somme de 4 073,68 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [I] demande que lui soient accordés des délais de paiement et propose de verser 200 € par mois pour apurer la dette. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que Monsieur [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant et l’importance de la dette rend la proposition de Monsieur [I] tout à fait insuffisante. Il doit donc être débouté de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

Monsieur et Madame [U] demandent que leur soit accordée la somme de 1 500 € en réparation du préjudice subi par le non-paiement des loyers.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [U], qui n’établissent pas que la carence dans le paiement de la facture litigieuse serait uniquement due à la mauvaise foi du défendeur et ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, doivent être déboutés de leur demande de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [I], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [I] est condamné à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé du bailleur pour motif légitime et sérieux délivré le 10 août 2023 à Monsieur [N] [I] et la résiliation du bail le liant à Monsieur [Z] [U] et Madame [E] [U] concernant logement situé 24 rue Louis Delamare au HAVRE (76600) le 23 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [N] [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [N] [I] de libérer de sa personne, et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 24 rue Louis Delamare au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, les bailleurs pourront, cinq mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, somme révisable selon les modalités du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur [Z] [U] et Madame [E] [U] la somme de 32 524,31 euros (trente-deux mille cinq cent vingt-quatre euros et trente-et-un centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 sur la somme de 4 073,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [U] et Madame [E] [U] de leur demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens, comprenant notamment le coût du congé, du commandement de payer, de la sommation de quitter les lieux ainsi que celui de la signification de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur [Z] [U] et Madame [E] [U] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 25 AOUT 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS