MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00746 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G56R

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. [Y] IMMOBILIERE SA D H.L.M, dont le siège social est sis 5 rue Saint Pierre – 76190 YVETOT

représentée par la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [I] [K]

né le 30 Novembre 2001 à , demeurant Résidence Saint Léonard – Immeuble A – Rue du 8 mai 1945 – Appt 104 – 76170 LILLEBONNE

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2023 à effet au 10 mars 2023, la société anonyme d’HLM [Y] IMMOBILIERE (ci-après [Y]) a consenti un bail d’habitation à M. [I] [K] portant sur un appartement n° 104 immeuble A résidence Saint Leonard situé rue du 8 mai 1945 à LILLEBONNE (76170) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 339,40 euros payable à terme échu le 5 du mois suivant, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 751,85 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 30 septembre 2023, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [K] le 2 octobre 2023, puis la caisse d’allocations familiales le 3 juin 2024.

Le 27 décembre 2024, un plan d’apurement a été conclu entre les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, [Y] a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— ordonner enconséquence l’expulsion de M. [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— l’autoriser à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de M. [K] dans l’attente qu’il soit statué sur le sort des biens

— condamner M. [K] à lui payer une somme de 3 904,18 euros au titre de l’arriéré dû au 7 juin 2025 ;

— le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, révisable dans les mêmes conditions jusqu’à libération des lieux ;

— le condamner à lui payer une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens y inclus le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2025.

Le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés pour l’établissement d’un diagnostic social et financier.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, [Y], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle fait valoir que M. [K] n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai imparti, qu’il a repris des règlements de façon irrégulière à compter de novembre 2024, le dernier règlement de 400 euros datant du 4 septembre 2025 alors que le loyer s’élève à 521,04 euros. Elle précise que la dette locative, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, s’élève à 4 340,70 euros. Elle fait part de son accord pour l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire si M. [K] apure sa dette par mensualités de 400 euros en sus du paiement du loyer courant.

M. [K], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Il indique disposer d’un revenu mensuel de l’ordre de 1 250 euros. Il fait valoir qu’il respecte l’accord conclu qui porte sur des règlements à hauteur de 400 euros par mois en tout et non pas en plus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [I] [K] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, lequel a été prorogé à ce jour.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 octobre 2023. D’après l’historique des versements, la somme de 2 751,85 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Néanmoins, le 27 décembre 2024, un plan d’apurement a été conclu entre les parties, [Y] permettant à M. [K] de s’acquitter de sa dette s’élevant alors à 5 738,45 euros en 60 mensualités de 96,18 euros à compter du 6 janvier 2025 en sus du versement de la mensualité résiduelle courante, soit un versement mensuel total de 400 euros à effectuer, sous réserve de l’actualisation légale du loyer ou de l’indemnité d’occupation, des charges et de l’APL. Cet accord stipule qu’en cas de non respect de l’échéancier, la totalité de la dette redeviendra exigible.

Selon les dispositions de l’article 1188 du code civil : le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1190 du code civil : dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

En l’espèce il convient de retenir que l’accord intervenu emporte nécessairement renonciation par [Y] à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, d’une part, [Y] autorise ainsi M. [K] à apurer sa dette tout en se maintenant dans les lieux. D’autre part, l’accord a été rédigé par [Y], bailleur professionnel, sans prévoir que la clause de résiliation de plein droit du bail reprendra son plein effet en cas de non respect de l’échéancier, seule la totalité de la dette redevenant alors exigible.

La demande tendant à voir constater la résiliation du bail sera en conséquence rejetée.

Les demandes en expulsion et en paiement d’indemnité d’occupation deviennent dès lors sans objet.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, [Y] verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré locatif de 4 340,70 euros arrêté au 30 septembre 2025.

Selon l’article 4.1 du bail, le loyer mensuel est payable à terme échu au plus tard le 5 du mois.

Aux termes de l’accord conclu le 27 décembre 2024, M. [K] s’est engagé à effectuer, à compter du 6 janvier 2025, des règlements mensuels de 400 euros pour à la fois apurer sa dette en 60 mensualités de 96,18 euros et régler la mensualité résiduelle courante (donc hors APL). Cet accord stipule que le non respect de l’échéancier rendra la dette totalement exigible.

Il résulte du décompte versé aux débats que M. [K] a procédé aux règlements convenus jusqu’au terme d’août 2025 inclus, sauf pour le terme d’avril 2025. Néanmoins, le terme d’avril 2025 a été apuré au moyen d’une reddition de compte de charges créditrice de 577,06 euros en mai 2025, étant souligné que M. [K] a effectué ensuite un règlement de 600 euros enregistré au compte locatif le 7 juin 2025, au lieu de 400 euros pour régler le terme échu de mai, démontrant ainsi ses efforts.

Le terme de septembre 2025 est exigible le 5 octobre 2025. Le décompte produit étant arrêté au 30 septembre 2025, [Y] ne démontre pas que ce terme n’aurait pas été réglé conformément à l’échéancier convenu.

Il s’ensuit que [Y] ne peut revendiquer l’acquisition de la déchéance du terme rendant la totalité de la dette exigible.

Elle doit donc être déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Y], partie succombante, sera dès lors condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[Y] succombant en toutes ses demandes, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société anonyme d’HLM [Y] IMMOBILIERE de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM [Y] IMMOBILIERE aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO