MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 AVRIL 2026

N° RG 25/01151 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HBPI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. PCRF, dont le siège social est sis 12 rue de la Victoire – 75009 PARIS

Représentée par la SCPSAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE, substituée par Maôtre Bérangère DELAUNAY

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [M]

né le 07 Août 1980 à LE HAVRE (76600), demeurant 24 rue Ferrer – 2ème étage gauche – 76600 LE HAVRE

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2023, Madame [K] [T] a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un appartement au 2ème étage gauche dans l’immeuble situé 24 rue Ferrer au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel par avance d’un loyer initial de 390 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, Madame [K] [T] a fait délivrer à Monsieur [Z] [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 910 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte notarié en date du 31 juillet 2025, Madame [K] [T] a vendu à la SCI PCRF la totalité de l’immeuble comprenant notamment le logement loué à Monsieur [Z] [M].

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la SCI PCRF a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et par conséquent la résiliation du bail existant entre le SCI PCRF et Monsieur [M] ;

— condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 6 690 euros au titre des loyers impayés au 26 juin 2025, outre les intérêts de droit à compter du 2 avril 2025 ;

à titre subsidiaire :

— ordonner la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 8 413,06 euros au titre des loyers impayés au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;

en tout état de cause :

— condamner Monsieur [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à complète libération des lieux ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M], de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— autoriser le bailleur à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner Monsieur [M] à lui restituer les clés sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un bordereau de carence dans le cadre du diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, Monsieur [M] ne s’étant pas présenté aux rendez-vous fixés.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI PCRF, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Elle expose qu’elle est devenue de plein droit la bailleresse de Monsieur [M] à la suite de son acquisition de l’immeuble par acte authentique en date du 31 juillet 2025 comportant en outre une clause de cession à son profit de la créance alors détenue par Madame [T] à l’encontre de Monsieur [M].

La SCI PCRF soutient qu’elle dispose donc de toutes les actions en justice se rattachant à la créance cédée, en bénéficiant des actes accomplis par Madame [T] dont le commandement de payer visant la clause résolutoire que cette dernière a signifié le 2 avril 2025 à Monsieur [M] dans le cadre des formalités applicables aux bailleurs personne physique, elle-même revendiquant au surplus le statut de SCI familiale, ses deux associés étant concubins.

Monsieur [M] n’ayant pas procédé au paiement des loyers dus, elle estime dès lors être recevable et bien fondée en ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, et à le voir en tout état de cause condamné à lui payer la somme de 9 810 euros au titre de l’arriéré actualisé jusqu’au terme de février 2026 inclus, hors frais de procédure.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes de constat ou de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 : « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 précise que cette formalité est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Il ressort de ces dispositions que l’obligation de saisine de la CCAPEX s’apprécie non pas en considération de la personne qui délivre le commandement de payer mais en fonction de la personne qui assigne un locataire aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail. Lorsque cette assignation est délivrée à la requête d’une personne morale, seule une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré est dispensée de cette formalité.

Selon l’acte authentique de vente en date du 31 juillet 2025, Madame [T] a cédé sa créance à l’encontre de Monsieur [M] moyennant un prix forfaitaire et définitif de 700 euros à la SCI PCRF, à charge pour cette dernière de faire son affaire personnelle, à ses frais, des suites à donner à une procédure en acquisition de la clause résolutoire et en paiement d’un arriéré de 6 690 euros selon projet d’assignation pour une audience du 3 novembre 2025 non délivré.

C’est ainsi la SCI PCRF qui a fait signifier l’assignation en date du 12 novembre 2025 pour l’audience du 2 février 2026.

Il ressort des statuts de la SCI PCRF, versés aux débats, qu’elle est constituée entre deux associés, Monsieur [S] [V] [E] [G] et Madame [O] [I], qui, selon les dires de son conseil à l’audience, sont concubins.

Selon les dispositions de l’article 515-8 du code civil : le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt de la 1ère chambre civile du 28 février 2018 que le lien d’alliance résulte uniquement du mariage.

La SCI PCRF ne peut donc revendiquer le statut de SCI familiale. Dès lors, l’obligation de saisine préalable de la CCAPEX deux mois avant son assignation s’imposait. Cette formalité n’ayant pas été accomplie, elle doit, contrairement à ce qu’elle soutient, être déclarée irrecevable en sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail fondée sur l’existence d’une dette locative.

Par conséquent, elle sera également déboutée de ses demandes au titre de l’expulsion, de la fixation d’une indemnité d’occupation et de la remise des clés sous astreinte.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Les articles 1321 et suivants du code civil disposent que la cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire. Le consentement du débiteur n’est pas requis, à moins que la créance ait été stipulée incessible. La cession de créance doit être constatée par écrit, à peine de nullité. L’article 1324 dispose que la cession n’est opposable au débiteur, s’il n’y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

Il est constant que la notification de la cession de créance au débiteur peut résulter de l’assignation s’il n’est pas justifié qu’elle ait été faite auparavant.

L’acte authentique de vente en date du 31 juillet 2025 emporte également cession de la créance alors détenue par Madame [T] à l’encontre de Monsieur [M] au profit de la SCI PCRF, de sorte que cette dernière est en droit de prétendre au paiement de l’intégralité des sommes dues.

En l’espèce, la SCI PCRF verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 9 810 euros, échéance du mois de février 2026 incluse, hors frais de procédure.

Monsieur [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la SCI PCRF au titre de l’arriéré locatif dû 1er février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’issue du litige commande de condamner Monsieur [M] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

L’équité commande de condamner Monsieur [M] à payer à la SCI PCRF une somme de 200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI PCRF irrecevable en sa demande de constat de la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2023 avec Monsieur [Z] [M] ;

DECLARE la SCI PCRF irrecevable en sa demande de résiliation judiciaire de ce bail ;

DEBOUTE la SCI PCRF de sa demande d’expulsion ;

DEBOUTE la SCI PCRF de sa demande aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la SCI PCRF de sa demande de remise des clés sous astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à la SCI PCRF la somme de 9 810 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer à la SCI PCRF la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI PCRF de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO