TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOREL, Greffier lors des débats

Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 28 février 2025

à Mme [W] [S]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 février 2025

à M^e Hinde KALAI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00934 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QOU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE METROPOLE [Localité 3] [Localité 6] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [W] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [D] [L], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 22 février 2023, relatif à un logement situé [Adresse 4] [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 345,78 euros, outre 151,82 euros de provision sur charges et 37,28 euros de provision sur la consommation d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 6] PROVENCE » (OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE) a fait signifier à Mme [D] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’OPH HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Mme [D] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 14 mars 2023.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à la demande de l’avocat de la défenderesse au 27 juin 2024.

Après deux nouveaux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, l’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE, représentée, selon un pouvoir du 23 mai 2024, par Mme [W] [S], chargée de gestion au sein de la direction du contentieux de l’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE, indique que le montant actualisé de la dette s’élève à 1.870,22 euros au 30 novembre 2024.

Mme [D] [L] ne comparait pas et n’est pas représentée. Aux termes des conclusions déposées à l’audience du 27 juin 2024, elle expose avoir rencontré des difficultés financières à la suite de plusieurs arrêts de travail pour harcèlement moral et de sa démission de son emploi mais précise avoir retrouvé un emploi. Elle sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône en date du 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 14 décembre 2023.

L’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 19 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 14 mars 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 22 février 2023 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2023 pour la somme en principal de 965,88 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 novembre 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, si Mme [D] [L] justifie percevoir un salaire mensuel de 1.880 euros bruts depuis le 27 mai 2024, il n’est versé aucun autre élément concernant ses revenus et ceux-ci n’ont pas été actualisés (un unique bulletin de salaire est versé sur la période du 27 mai au 31 mai 2024).

Il résulte en outre du décompte que Mme [D] [L] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [L], devenue occupante sans droit ni titre à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [D] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [D] [L] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges soit 564,26 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Mme [D] [L] à son paiement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, leur séquestration étant à ce stade hypothétique. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis, que Mme [D] [L] reste devoir la somme de 1.870,22 euros, à la date du 30 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Mme [D] [L] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [D] [L] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.870,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la l’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE les sommes exposées par elle dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2023 entre l’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE et Mme [D] [L] concernant le logement, situé [Adresse 4] [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [L] à payer à l’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges soit 564,26 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, due à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE Mme [D] [L] à verser à la L’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE, la somme provisionnelle de 1.870,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 30 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, en deniers et quittances pour tenir comptes des règlements déjà effectués ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [D] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT [Localité 6] PROVENCE de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente