MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00983 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HACC

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE,

dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [V] [I],

demeurant 4 Rue du 8 Mai 1945 – Appartement 0017/1 – 76700 HARFLEUR

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2023 à effet au 19 décembre 2023, la SAS 3F NORMANVIE a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [I] portant sur un appartement référencé 7029L-0017/1 dans l’immeuble situé 4 rue du 8 mai 1945 à HARFLEUR (76700), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 362,17 euros et d’une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 1 423,31 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 19 juin 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été informée de la situation de Madame [V] [I] le 19 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE a fait assigner Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 647,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et soutient que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2025, s’élève désormais en principal à 3 115,08 euros. Elle indique que Madame [I] a repris le paiement du loyer et commencé à apurer sa dette en effectuant des règlements supérieurs aux termes courants, mais avec des paiements intervenant le 25 du mois suivant l’échéance du terme. Notamment, son dernier règlement a été effectué le 25 novembre 2025 à hauteur de 590 euros pour un terme d’octobre 2025 échu s’élevant à 548,77 euros Elle fait part de son accord pour des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [I] a comparu en personne. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières en raison d’un changement d’emploi. Elle indique qu’en raison de la date de paiement de son salaire, elle effectue ses règlements le 25 du mois suivant le terme échu, mais qu’ils sont supérieurs à l’échéance due afin de commencer à rembourser son arriéré. Elle demande à pouvoir apurer sa dette locative par mensualités de 86 euros en sus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 juin 2025 en visant un arriéré locatif de 1 423,31 euros selon compte arrêté au 19 juin 2025.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort du décompte et des avis d’échéances produits que l’arriéré au 19 juin 2025 réclamé à hauteur de 1 423,31 euros dans le commandement de payer comprend des frais de rejet de prélèvement pour un montant total de 6 euros. Ces frais ne constituent pas des loyers ou des charges et il y a donc lieu de les soustraire de la dette.

Il en résulte qu’il était dû en réalité une somme de 1 417,31 euros au 24 juin 2025, date du commandement de payer.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Madame [I] disposait d’un délai de six semaines expirant le 5 août 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 1 417,31 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, l’arriéré locatif réellement dû n’a pas été apuré dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 août 2025.

Sur la demande de paiement

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats les avis d’échéances et un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 3 115,08 euros dû au 30 novembre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, cette somme comprend les frais de rejet de prélèvements susvisés pour un montant total de 6 euros qu’il y a lieu de soustraire pour les motifs déjà exposés.

La dette locative s’élève donc à 3 109,08 euros au 30 novembre 2025.

Madame [I] sera dès lors condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

La SAS 3F NORMANVIE sera déboutée du surplus de sa demandes à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] a repris le paiement du loyer courant et a déjà commencé à apurer l’arriéré en effectuant des règlements supérieurs aux échéances dues, même si ses paiements intervienent tardivement dans le mois. La bailleresse ne s’oppose pas à sa demande de délai tendant à pouvoir régler sa dette locative en 36 mensualités de 86 euros en sus du paiement des loyers courants.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [I] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par la bailleresse et la locataire sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 24 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2023 entre la SAS 3F NORMANVIE d’une part et Madame [V] [I] d’autre part portant sur l’appartement référencé 7029L-0017/1 dans l’immeuble situé 4 rue du 8 mai 1945 à HARFLEUR (76700) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 6 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 3 109,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025 ;

AUTORISE Madame [V] [I] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 86 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le vingt-cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [V] [I] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 août 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion Madame [V] [I] hors période hivernale et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [V] [I] sera condamnée payer à la SAS 3F NORMANVIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [I] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 24 juin 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO